분양가상한제의 불편한 진실

지난 9월, 8.2 대책 발표 이후 강남권에서 처음으로 청약접수에 나섰던 GS건설의 ‘신 반포 센트럴자이’는 총 98가구 모집에 무려 1만 6472명의 청약자가 몰리며 평균 168대 1의 높은 경쟁률로 전 주택형 1순위에서 청약을 마감했다. 이는 올해 수도권 최고 경쟁률이기도 하다.  

같은 달 삼성물산이 서울 강남구 개포동 개포시영아파트를 재건축한 ‘래미안 강남 포레스트’가 1순위 청약접수 결과 총 185가구 모집에 7544명이 접수하며 평균 40대 1의 높은 청약경쟁률로 전 주택형 청약을 마감했다. 이 단지의 유일한 중소형 면적형인 전용 59㎡의 경우 23가구 모집에 5381명이나 몰려 234대 1의 최고 경쟁률을 기록하기도 했다.

정부의 잇따른 부동산 대책 발표에도 불구하고 올해 강남권 부동산 시장의 열기는 쉽게 가라앉지 않고 있습니다. 오히려 시장의 분위기는 더욱 뜨거워진 것 아닌가 하는 이야기도 나오고 있습니다.  

일각에서는 이들 단지를 ‘로또 청약’이라고까지 말하고 있습니다. 그 배경의 중심에는 ‘낮은 분양가’가 있습니다. 앞서 언급한 두 개 단지는 정부의 고분양가 제동 분위기에 맞춰 당초 계획했던 분양가보다 3.3㎡당 약 300~500만 원 낮게 책정되었습니다.  

이는 주변시세보다 오히려 저렴한 가격입니다.  

일반적으로 신규 아파트 분양 시 주변시세 수준이거나 그보다 높은 수준으로 책정하는 것과는 다른 모습입니다. 

해당 단지들이 시세보다 낮은 가격으로 시장에 공급되자 당첨되면 시세차익으로만 수억 원을 벌 수 있다는 생각에 수요자들은 아껴둔 청약통장을 앞다퉈 꺼내기 이르렀습니다. 

상황이 이렇자 시장에서는 정부가 준비 중인 ‘민간택지 분양가 상한제’의 실효성에 대한 의문을 제기하는 시선도 커지고 있습니다.  

분양가 상한제는 고분양가가 주변 집값을 끌어올리는 주범이라는 판단하에 분양가를 인위적으로 제한, 전반적인 집값의 상승세를 잡겠다는 의도입니다.  

하지만 이미 시세가 높게 형성된 시장에서 분양가 상한제는 신규 분양 아파트의 공급 가격만을 제한할 뿐, 기존 아파트의 시세를 낮추는 힘은 없어 오히려 분양 아파트의 시세 수준 혹은 그 이상의 가격 상승 가능성만 높일 수도 있는 의견입니다. 

이로 인해 내 집 마련을 기대하는 실수요자뿐만 아니라 시세차익을 노리는 투자자까지 청약시장으로 끌어들여 오히려 실수요자들의 당첨 가능성을 낮출 가능성도 야기됩니다. 실수요자 위주의 청약시장을 만들겠다는 정부 정책의 근원과 완전히 대치되는 상황입니다.  

또한 분양가 상한제 적용에 따른 건설사들의 소극적인 공급 역시 우려됩니다. 건설사 입장에서는 분양가가 낮아지게 되면 사업성이 낮아지는 것이 당연한 만큼 시장 상황을 고려해 분양시기 등을 조정할 수도 있기 때문입니다. 만약 이런 눈치보기 식 공급이 지속된다면 공급 부족 및 그로 인해 발생할 역효과도 무시할 수 없습니다. 

물론 분양가 상한제가 안정적으로 자리 잡는다면 장기적으로는 집값 안정화에 기여할 것이란 의견도 분명합니다. 현재 부동산 시장에서 집값은 결국 오른다라는 생각이 만연한 가운데, 분양가 상한제가 꾸준히 적용되고 잘 자리 잡는다면 집값 고공행진에 대한 수요자들의 불안감이 줄고 투기과열 등의 논란은 잦아들 수 있습니다.  

부동산 전문가들은 “현재 부동산 시장에 대한 일반인들의 시각은 ‘결국 집값은 오르더라’인 경우가 많다”며 “이 같은 상황에서 분양가 상한제 적용은 오히려 ‘지금 사면 시세차익을 더 올릴 수 있다’는 심리로 이어져 수요를 자극할 수도 있는 상황이라 조심스러운 접근이 필요하다”라고 말합니다. 또한 “성급한 적용으로 과거처럼 시행과 폐지를 거듭해 시장에 혼선을 주지 않도록 해야 하며, 장기적인 시각의 보완책도 함께 꺼내 들어야 한다”라고 조언합니다.