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by e분양캐스트 Dec 05. 2017

저금리 시대는 끝났다! 금리인상기 수익형부동산 투자전략

6년 5개월만에 오른 금리

그동안 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산은 높은 인기를 구가했다. 그러나 지난달 30일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 0.25%포인트 올렸다. 2011년 6월 이후 6년 5개월 만에 금리가 오른 것이다. 금융업계는 다음 기준금리 인상 시점을 내년 3분기 초로 전망하고 있다. 금리 인상 기조가 당분간 지속될 가능성이 크다는 점에서 부동산 전문가들은 투자전략을 새롭게 짜야 한다고 조언한다.

새로운 투자전략 필요

이번 금리인상 영향은 수익형 부동산 중에서도 자본수익보다 임대수익을 목적으로 매입하는 상품에 집중될 것으로 봤다. 시세차익을 주로 노리고 투자하는 꼬마빌딩, 통상가 등 보다는 매달 임대료를 받을 목적으로 투자하는 오피스텔, 건물 1층에 주로 위치한 구분상가 등의 투자수요가 줄어들 것이란 분석이다.

이는 금리가 오르면서 대출이자가 올라 임대수익률이 하락하기 때문이다. 금리보다 상대적으로 높았던 이들 수익형 부동산의 수익률 매력이 떨어지면서 투자수요가 줄어들 수 있다. 여기에 오피스텔과 도시형생활주택은 공급과잉에 대한 우려가 높아지고 있는 상황이다.

임대차 선진화 방안으로 오피스텔, 도시형생활주택 등은 임대수익에 대한 세금도 부과되면서 투자수요층 역시 얕아지고 있다. 반면, 비즈니스호텔, 지식산업센터 등은 오피스텔, 도시형생활주택에서 이탈된 수요층까지 흡수할 가능성이 점쳐지고 있다.

비즈니스 호텔

비즈니스 호텔은 2012년 이후, 일반인들의 투자가 가능해지면서 틈새상품으로 주목 받고 있다. 비즈니스 호텔은 과거 일반인의 투자가 사살상 불가능했다. 이 호텔은 거대자본이 투입되므로 자본력 있는 주요기업들만의 수익창출 모델이었다. 그러나 2012년 1월, 공중 위생법 시행령을 개정하면서 일반인의 투자도 가능해졌다. 비즈니스 호텔은 객실 별로 구분등기가 가능하고 자유롭게 매매(분양)가 가능한 것이 특징이다.

비즈니스 호텔은 비즈니스맨이나 관광객들이 장기 투숙하기 편리하도록 만든 호텔을 말한다. 이 호텔은 비즈니스맨들이 작업에 필요한 설비들도 구축돼 있으며 일반호텔보다 가격이 저렴하다.

비즈니스 호텔의 수요도 꾸준히 늘고 있다. 문화체육부에 따르면 한국을 찾은 외국인 관광객은1000만 명을 돌파했다. 또 국내 대표적인 관광지, 제주도를 찾은 외국인 관광객 역시 꾸준히 상승세다.

외국관광객들의 수요가 커지면서 외국인들이 많이 찾는 서울 4대문 주변과 강남권, 제주도 등에 비즈니스 호텔들이 속속 등장하고 있다. 특히 대기업들이 발 빠르게 움직이고 있다. 롯데그룹(마포구 동교동), 한화그룹(중구 회현동), 신세계그룹(중구 명동), 신라호텔(강남구 역삼동) 등은 이미 비즈니스 호텔 사업(자체사업)에 뛰어들었다.

지식산업센터

지식산업센터는 도시 내에 산업단지 역할을 담당한다. 장점도 다양하다. 산업단지처럼 유사업종 군락으로 인한 시너지 효과를 극대화 할 수 있다. 또 대도시 부근에 입지하므로 인력수급이 원활하고 물류비용도 절감되는 효과도 있다.

취득세와 재산세 감면 등 다양한 세제 혜택이 있는 데다 주택에 비해 금융 지원 폭이 넓다. 법인 임차 수요로 공실률이 낮아 투자 가치가 높아지고 있다.

가치상승에 따른 수익도 기대할 수 있다. 서울의 지식산업센터 3분기 매매가격은 3.3㎡당 821만원을 기록해 전기 대비 12.2% 올랐다. 월 임대료는 3.3㎡당 3만8100원으로 같은 기간 3.9% 상승했다. 최근 성수동의 한 지식산업센터는 3.3㎡당 매매가격이 사상 처음으로 1000만원을 넘어섰다.

스트리트형 상가

일반상가와 차별화를 두고 고객을 유치하기 위해 보행도로 따라 조성되는 스트리트형 상가도 인기를 끌고 있다.

스트리트형 상가는 강남의 신사동 가로수길, 분당 정자동 카페거리처럼 길을 따라 상가들이 형성돼 있는 것을 말한다. 이 상가들은 유동인구의 도보 동선에 따라 배치돼 있어 인근 배후수요를 확보하는데 유리하다. 여기가 테라스가 설치된 테라스상가는 외부공간까지 활용하므로 실사용 면적을 넓히는 효과가 있다. 또 고객들에게는 야외풍경을 감상할 수 있도록 해 젊은 층에 인기를 모으고 있다. 스트리트형 테라스 상가는 아직 희소성이 높아 투자에도 매력적이다.

찾는 사람이 많아지면서 몸값도 강세다. 서울 강남구 신사동 가로수길의 상가 평균 매매가는 최근 4년 새 17% 올랐고, 분당 정자동 카페거리의 평균 상가 임대료는 3.3㎡당 12만4000원으로 분당의 대표 상권인 서현역(8만1500원)보다 50%나 높다. 고객 접근성이 뛰어난 만큼 장사가 잘되기 때문에 임대료와 권리금이 강세를 보이고 있는 것이다.

부동산 관계자는 “일반 단지 내 상가보다 평균수익률은 스트리트형 상가가 연 1.5~2%포인트 높은 편이다”며 “가시성, 접근성, 개방감까지 겸비해 최근 투자자로부터 인기가 많다”고 말했다.

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