역세권 vs 항아리, 황금알 낳는 상권은?
매월 안정적인 임대수익과 시세차익까지 기대할 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
■ 상가 투자수익률 6.4%, 예금금리의 4배 이상 높아
한국은행 자료에 따르면 지난 3분기(7~9월) 상가의 투자수익률은 6.4%에 이른다. 같은 기간 예금금리는 연 1.5%다. 부동산 임대수익이 정기 예금 이사 수익의 4배 이상이라는 의미다. 앞서 2013년 3분기만 해도 상가 수익률은 연 5.5%인 반면 예금금리는 2.6%로 2배 수준이었다. 부동산 활황으로 부동산 가격은 상승한 반면 기준금리는 이 기간 떨어졌기 때문이다. 이러한 이유로 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준히 늘고 있다.
실제 국토교통부 통계에 따르면 지난 11월 상업‧업무용 부동산 거래건수는 총 3만 7030건으로 집계됐다. 지난 2006년 통계 집계 이래 두 번째로 많은 거래량이다.
특히 모든 부동산이 그러하겠지만 대표 수익형 상품인 상가는 좋은 상권을 선택하는 것이 중요하다. 좋은 상권은 장사도 잘되지만 땅값도 지속적으로 오르기 때문이다.
■ 역세권은 풍부한 유동인구 흡수
통상적으로 신흥 상권은 크게 역세권과 항아리 상권으로 나뉜다. 역세권은 지하철이나 전철 등 유동인구가 많은 역을 중심으로 형성되는 상권으로 해당 역 주변 인구를 수요층으로 끌어들일 수 있는 고수익•고비용 상품이다. 따라서 주로 전문식당이나 프랜차이즈 업종들이 강세를 보인다.
역세권 상가가 많은 유동인구를 흡수할 수 있는 만큼 높은 수익을 창출할 수 있다는 이점이 있다. 대체로 역 주변은 교차로인 경우가 많아 가시적인 홍보효과가 뛰어나다. 또, 역 주변으로 횡단보도가 있어 고객 유입이 수월하다.
때문에 역세권 상가들은 단기간에 분양이 완료되는 조기 완판에 성공한다. 공덕역세권 프리미엄으로 조기 완판 된 '공덕 sk리더스뷰' 단지 내 상가를 비롯해, 1호선 명학역 초역세권 스트리트 상가인 '안양 명학역 반도 유토피아'가 일주일 만에 모두 주인을 찾았다. 또 김포 도시철도 구래 역세권 구래예 예미지 단지 내 상가도 역세권 파워로 단기간에 완판 했다.
■ 항아리 상권은 외부로 유출되지 않은 안정적인 수요 확보 장점
반면 항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지는 않고 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 뜻하는 것으로 아파트 단지 등의 안정적인 고정 배후수요를 확보하고 있어 학원이나 병•의원 등이 강세를 보이고 있다.
항아리 상권 상가는 역세권에 비해 유동인구는 적지만 한정된 지역에서 안정적인 수요를 갖춰 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는 장점이 있다.
따라서 이러한 자리에 위치한 상가나 상업시설은 상대적으로 지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대해 볼 수 있다. 역세권과 항아리 상권 같은 여건이 상가투자에서 우선적으로 강조되는 것도 이들이 상가 가치의 입지적 매력도를 결정짓는 주요소이기 때문이다.
상가정보연구소에 따르면 지난해 지난해 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 166%로 집계됐다. 낙찰가 총액은 930억 원에 달했다. 특히 지난해 6월 입찰을 실시한 화성 봉담 2 지구 A-4블록 101(호)은 예정가(1억 8800만 원)의 3배가 넘는 5억 6888만 원에 낙찰되면서 302.6%의 최고 낙찰가율을 기록하기도 했다.
한 부동산 관계자는 “상가의 성공 여부는 집객력에 달려 있다 보니 안정적인 수요를 확보한 항아리상권 상가와 많은 유동인구를 흡수할 수 있는 역세권 상가 중 조건에 맞는 선별적인 투자가 필요하다”라고 조언한다..
■ 저금리 시대 마무리… 자신의 자금 규모에 맞춰 투자하는 것 중요
또한 지난해 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 은행들도 대출금리를 올리고 있는 상황이다. 오랜 기간 지속된 저금리 시대가 저물어 가고 있어, 대출 비중을 줄이고 자신의 자금 규모에 맞춰 투자하는 실속 있는 투자자들이 늘어날 것으로 보인다.
