허위실거주 들통난 집주인 상대로 손해배상청구소송 가능!
허위실거주한 집주인에게 손해배상 받을 수 있습니다.
"계약 갱신 청구권 사용했는데 집주인이 실거주한다면서 거부하는데... 예전에는 매도 한다고 했거든요. 거짓말 같은데 이대로 나가야 할까요?"
라고 질문을 정말 많이 받는데요. 이런 경우는 일단 내용증명을 발송해 퇴거를 한 이후 허위실거주를 했다는사실이 밝혀지면 손해배상청구소송을 제기할 것이라고 통보하는 것을 권장드립니다.
1. 집주인이 허위실거주를 하는 것을 어떻게 알 수 있을까?
집주인이 실거주를 한다며 계약갱신청구권 거부를 하면 임차인은 퇴거를 해야 합니다. 다만 퇴거 후에 등기부등본을 꾸준히 확인하여 현재 거주하는 사람이 누군지 소유자가 바뀌지는 않았는지 확인을 할 수 있죠.
다만 등기부등본 상 표시되지 않은 임차인이 있거나 하면 그 부분에 대해서는 집주인이 허위 실거주를 하고 있다는 점을 입증하기가 어려워 손해배상청구소송을 하기엔 부적합하다고 할 수 있겠습니다.
2. 퇴거 후 3개월만 실거주를 하고 매도를 했거나, 다른 임차인을 구했다면?
계약갱신청구권을 사용하면 2년을 이전과 동일한 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있게 되는 건데요. 이런 이유로 실거주를 사유로 갱청권을 거부한 임대인도 2년 이상을 거주해야 합니다.
하지만 2년이 아닌 3개월 혹은 몇 달만 본인이 살다가 매도를 했다거나 다른 임차인을 들였다면 24개월에서 3개월을 제외하고 21개월에 대한 손해배상액을 산정하여 손해배상청구소송을 진행해 볼 수 있습니다.
3. 손해액을 산정하는 방법은?
집주인의 허위실거주로 인해 손해배상청구소송을 제기할 때는 손해액을 산정하는 것이 중요한데요. 손해액을 결정하는 방법은 약 3가지로 그 3가지 방법 중 액수가 가장 높은 금액으로 소송을 진행하게 됩니다.
1) 갱신을 거절할 당시 월 단위 임대료 3개월 치
2) [집주인이 새로운 임차인에게 얻은 월 임대료 - 갱신 거절할 당시 월 임대료] * 24
3) 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액
다만 손해액 산정을 할 때는 전문 변호사의 조력을 받는 것을 꼭 권장드립니다. 조금이라도 더 받아낼 수 있는 금액은 없는지 꼼꼼한 확인이 필요하니까요.
계약갱신청구권 거부 당했을 때 곧바로 내용증명 보내야 합니다.
사실 퇴거를 하고 뒤늦게 손해배상청구소송을 제기해 돈을 받아내는 것보다 지금 있는 집에 2년 더 거주를 하는 것을 대부분 원할 것입니다.
그러니 허위실거주를 할 게 뻔한 집주인에게는 변호사를 통해 내용증명을 발송해 향후 소송에 대해 예고를 하여 심리적으로 압박해 계약갱신청구권 거부를 한 것을 철회하도록 하는 것이 좋지요.
개인적으로 보내봤자 집주인은 콧방귀도 안 뀔 경우가 많으니 꼭 법무법인 변호사를 통해 보내보시길 바라며 비용도 얼마 들지 않으니 부담없이 연락 주시면 좋을 것 입니다.
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