소액의 종잣돈으로도 핵심지 건물주가 되는 방법
지식산업센터와 오피스 | 상업용 부동산 투자방법
현재 필자는 직장인이지만 법인으로부터 월세를 받는 임대인이기도 하다. 처음 아파트 투자를 시작한 2020년 가을에는 상상할 수 없었던 일이다. 부동산 투자를 공부하면서 월급쟁이와 소비자로만 살았다면 가질 수 없었던 '부의 관점'을 학습해나가고 있다.
지산, 오피스 투자시 가장 중요한 것은 '얼마나 저렴하게 매입할 수 있을지' 따져보는 것이다. 다음으로는 지역 내 수요와 공급, 역세권 등 입지적 가치, 건물 연 면적, 건물 상태 등을 고려해야한다.
건물, 상가, 지산, 오피스등 모든 상업용 부동산의 시세는 임대수익률에 따라 연동된다. 일부 건물주가 장기간 공실을 감수하더라도 월세 가격을 잘 내리지 않는 이유가 이에 해당한다. 따라서 상업용 부동산의 투자가치를 판단할 때 일종의 임대수익률 개념인 '자기자본 수익률' 계산과 이해가 필요하다. 더불어 지산, 오피스 투자시 다른 투자처와의 상대적인 가격 비교는 '평당가격'을 계산해서 활용한다. 본 글에서는 간단한 예시를 들어 '평당가격'과 '자기자본 수익률' 을 설명하겠다.
평당가격 및 자기자본 수익률 계산
예를들어 다음과 같은 지식산업센터 호실 매물이 네이버 부동산에 올라와있다고 가정해보자.
매매가 : 2억 4천만원
공급 / 전용 면적 : 65.7제곱미터 / 33.3제곱미터
보증금 / 월세 : 700만원 / 70만원
평당 가격 = 매매가 / (공급면적/3.3)
240,000,000원 / (65.7/3.3) = 1,208만원
자기자본 수익률 = [(임대료*12)/(매매가-보증금)*100]
[(700,000원*12)/(240,000,000-7,000,000)*100] = 3.6%
여기서 중요한 것은 상업용 부동산 분석시 평당 가격의 기준은 공급면적이 된다는 것이다. 또 자기자본 수익률계산시에는 대출금리를 고려하지 않는 것을 원칙으로 한다. 금리와 같은 외부 변수를 제외하고, 온전히 투자처 그 자체의 경쟁력을 두고 판단을 할 수 있기 때문이다.
위 기준으로 투자처를 검토했다면, 다음은 본격 매매를 진행할 차례다. 지산과 오피스과 같은 상업용 부동산을 매수할 경우, 다음 두가지 매매 방법이있다.
1. 일반 매매 - 준공되어있는 기축 건물을 매수하는 방법
2. 분양권 매매 - 준공 예정인 건물의 분양권을 매수하는 방법 혹은 전매로 매수하는 방법
필자는 광교에 위치한 지산은 일반매매로, 송도에 위치한 섹션형 오피스는 분양권 투자로 접근했다. 따라서 다음 두가지 투자사례를 통해서 각각의 매매 방법을 비교해서 알려드리겠다.
광교 지식산업센터 기축 일반매매 매수포인트
매매가 4억 4천만원대, 보증금 1500만원, 임대료 150만원(부가세별도)로 계산시 자기자본수익률은 4%대, 평당 900만원대
광교 뿐 아니라 판교, 영통, 지축, 송도등 다양한 지역을 약 두 달간 돌아다니며 좋은 지산 건물을 알아보는 눈을 길렀다. 여러 임장활동 끝에 매수한 광교 지산은 준공된지 5년이 넘은 기축 지산이다. 따라서 일반적인 아파트 매매와 마찬가지로 부동산 소장님을 통해 공장 매매계약서를 작성했다.
광교 지산을 매수하며, 월세수익보다는 추후 시세차익을 목표로 했다.
그 이유는 필자가 매수한 지산이 광교 지역 내 다른 지산들의 평당가격과 비교해서 저평가 되어있다고 판단했기 때문이다. 인근 지산의 평당가격은 1100~1500만원대로, 매수한 지산 가격이 추후 더 상승할 수 있는 여지가 있다고 판단했다. 자기자본 수익률은 4%대로, 소액의 월세 현금흐름 또한 확보할 수 있는 것도 해당 투자처의 장점이었다.
광교 지역은 지산 수요대비 공급이 적은 곳이었다. 판교나 동천역 인근 지산은 이미 공실률이 0%에 달했다. 광교 기축 지산들을 돌아보니, 마찬가지로 공실률은 매우 적었다. 필자 또한 기축 지산을 매수해서 신규 임차인을 찾아야 하는 상황이었지만, 잔금 시점에 맞추어 임차인을 찾을 수 있었다.
지산 투자처를 찾는 과정부터 광교 지산 매수 후, 월세 계약을 체결하기 까지 모든 과정은 약 5개월이 걸렸다. 현재 필자는 직장인이지만 법인으로부터 월세를 받는 임대인이기도 하다. 처음 아파트 투자를 시작한 2020년 가을에는 상상할 수 없었던 일이다. 부동산 투자를 공부하면서 월급쟁이와 소비자로만 살았다면 가질 수 없었던 '부의 관점'을 학습해나가고 있다.
송도 섹션형 오피스 분양권 매수포인트
매매가 2억 5천만원, 보증금 1000만원, 임대료 110만원(부 가세 별도)으로 계산시, 자기자본수익률은 5%대, 평당 800만원대
상업용 부동산 분양권 계약은 별도의 청약추첨방식이 아닌 사전의향서를 분양상담사에게 제출하여 원하는 호실을 배정받는 방식으로 진행된다. 필자가 매수한 송도 오피스는 시행사에서 진행하는 '선착순 호실배정'을 통해 운 좋게 원하는 호실과 층수를 배정받을 수 있었다.
송도 섹션형 오피스는 월세수익과 시세차익을 동시에 목표로 했다.
매수 포인트는 첫째, 인근 새 오피스가 평당 1000만원대 분양 예정에 있었다. 또한 서울을 포함한 수도권 지식산업센터나 오피스는 평균적으로 평당 1000만원대를 상회했다. 바이오 산업의 중심, 송도라는 도시의 경쟁력이 여타 다른 수도권 도시에 비해 밀릴 것이 없다고 판단했다. 따라서 송도 내 입지가 좋은 오피스를 평당 1000만원 이하 가격에서 매입할 수 있다면 저렴하게 선진입할 수 있는 기회라고 판단했다.
둘째, 송도 오피스와 지산을 둘러본 결과, 소형 오피스에 대한 수요가 많지만 이에 따른 공급이 부족했다. 추후 송도는 바이오 산업의 성장과 함께 더 많은 관련 일자리 수요가 창출 될 것으로 예상했다.
마지막으로 소액의 종잣돈 2천만원으로 투자가 가능했다. 계약시 총 분양가의 10%인 계약금만 지불하고 잔금 때까지 기다리는 분양권 투자였기 때문이다. 계약금 입금 후, 시행사에서 40% 중도금 무이자 대출을 진행하고 이후 잔금은 2025년에 납부하면 된다. 물론 분양권 투자시 주의할 점은, 초기 투자금이 적다고 여러 호실을 덜컥 계약해버리거나 입주시 잔금을 고려하지 않는 경우다. 잔금(입주) 납부시점을 체크하고, 해당 시점에 잔금액을 내가 감당할 수 있을지 반드시 검토가 필요하다.
월급쟁이 N년차, 서른두살 필자는 현재 광교와 송도 핵심지의 건물 지분을 보유하고 있다. 그 중 하나의 투자처에서는 매월 일정 현금흐름도 창출된다. 부동산을 본격 공부한지는 만 2년만에 얻은 성과다.
건물을 보러다니는 임장 활동부터 투자처 매수, 월세 셋팅 등 다양한 경험을 얻으며 부쩍 성장하고 있다. 오늘도 퇴근 후 책상에 다시 앉으며, 경제적자유 그리고 건물주의 꿈을 향해 한발 한발 나아가자는 다짐을 해본다.
