서른 한살 직장인, 나도 월세를 받고 싶어
지식산업센터와 오피스 | 상업용 부동산 투자를 결심한 이유
많은 사람들은 건물주를 부러워하며 건물을 소유한 삶을 꿈꾼다. 지산, 섹션형 오피스 투자는 부동산 초보도 핵심지 건물주가 될 수 있는 가장 쉬운 방법일 수 있다. 또 이와 같은 주택외 부동산 투자처를 공부하고 좋은 부동산을 선별하는 눈을 기르는 과정을 반복하면, 언젠가는 진짜 건물주의 꿈을 이룰 수 있는 발판이 될 것이다.
2021년 광교에 위치한 지식산업센터(지산; 아파트형 공장)와 송도에 위치한 섹션형 오피스(오피스; 업무용 사무실) 각각의 투자처 매매계약서를 작성했다. 매수해서 월세 임대차 계약까지 셋팅한 광교 지산에서는 매월 일정 현금흐름이 창출된다. 이번 글에서는 필자가 왜 상업용 부동산 투자를 결심하게 되었는지 그 이유를 작성하고 또 앞으로도 유효한 투자처가 맞을지 점검해본다.
월세 나오는 부동산 투자처, 일명 수익형 부동산의 종류는 다음과 같이 다양하다.
- 원룸형 오피스텔
- 생활형 숙박시설
- 다세대/다가구 주택, 빌라, 아파트
- 구분 상가
- 지식산업센터, 섹션형 오피스
지산과 오피스는 대표적인 상업용 부동산이다. 대출한도, 관리비, 세금혜택, 입주업종, 추후 공급여부 등 여러 항목에서 차이가 있다. 따라서 이와 같은 차이점을 인지하고 투자를 해야한다.
그렇다면 필자는 왜 상업용 부동산 중에서도 지산, 오피스와 같은 투자처에 관심을 가지게 되었을까.
직장을 다니며 아파트를 매수하고 이후 무인점포를 운영하면서 들었던 생각이 있다. 사람의 '에너지가 유한' 하다는 것이다. 따라서 지속가능한 투자를 위해 불필요한 에너지는 최소화하는 것이 중요하다. 그 방법 중 하나는 신경을 덜 쓸 수 있는 투자처에 집중하는 것이다. 지산, 오피스와 같은 수익형 부동산 투자처가 이에 해당된다.
월세 수익목적으로 투자하는 원룸형 오피스텔, 생활형 숙박시설, 빌라나 아파트와 같은 주거용 부동산은 임차인과의 분쟁이 잦은 편이다. 집 내부 누수 혹은 고장 이슈로, 잦은 수리요청이나 민원은 투자자가 감당해야할 몫이기 때문이다. 그러나 지산이나 오피스는 호실 내부 구조가 매우 간단하다. 화장실도 없다(라이브 오피스제외). 따라서 민원이 발생할 확률이 낮다.
구분 상가의 경우 임차인이 당장의 생계를 위해 돈을 벌어야하는 영세 자영업자인 경우가 많다. 이 때문에 월세가 밀리거나 명도가 어려운 것과 같은 임차인과의 분쟁 요소가 있다. 이와 반대로 지산이나 오피스의 임차인은 법인이기 때문에 월세 연체율이 낮다. 따라서 법인 임차인을 상대로 하는 지산이나 오피스가 필자의 투자 성향과도 잘 맞을 것이라고 생각했다.
투자한 광교 지식산업센터 '마음이 편한 투자처' 라는 이유 말고도 지산, 오피스 투자를 결심한 이유는 다음과 같다.
첫째, 저평가된 투자처
부동산 투자의 핵심은 결국 좋은 입지에 위치한 좋은 자산을 저렴한 가격으로 매입하는 것이다. 이러한 맥락에서 오피스, 지산 투자 검토했다. 부동산 투자처 중 아파트 대비 저평가 투자처였기 때문이다.
2016년 부동산 상승기의 시작은 아파트였다. 특히 서울 아파트 평단가는 가파르게 상승한데 반해 서울 핵심지 지산, 오피스의 평단가는 여전히 저평가되어 있었다. 2016년부터 2020년까지 발빠른 투자자들은 서울 3대 핵심지 (영등포, 문정, 성수) 지산을 매수했다. 그 결과 현재 3배 이상의 시세차익과 함께 평당 5만원 이상의 임대료를 받고 있다. 당시에 다음과 같은 투자가 가능했다.
4억 지산 매수
90% 대출 레버리지
초기 투자금 4천만원
월세 +100만원 이상 현금흐름 셋팅
소액 투자금으로 지산에 투자해서 아파트 투자에 버금가는 시세차익을 냈고, 현금흐름도 창출한 것이다. 서울이나 판교에 위치한 오피스는 현재 공실이 없으며, 임대료 또한 지속 상승 중이다.
둘째, 레버리지를 최대치로 활용할 수 있는 방법
주거용 부동산 시장 규제로, 주택 대출이 어려워졌다. 투자자들은 상대적으로 대출 규제가 적은 지산, 오피스 시장으로 눈을 돌렸다. 지산, 오피스 투자는 레버리지를 최대로 활용할 수 있는 방법이다. 그 이유는 투자처를 담보로 대출 한도가 70-90%가량 나오기 때문이다. 분양권 매수의 경우 계약금 10%만 준비하면 이후 중도금 무이자 대출을 활용하면 된다.
셋째, 부동산 초보도 건물주가 될 수 있는 현실적인 방법
많은 사람들은 건물주를 부러워하며 건물을 소유한 삶을 꿈꾼다. 지산, 섹션형 오피스 투자는 부동산 초보도 핵심지 건물주가 될 수 있는 가장 쉬운 방법일 수 있다. 특히 섹션형 오피스 투자의 경우, 과거 통건물로만 매매가 되던 고층 빌딩시장이 분양형 빌당시장으로 바뀌는 시장 트렌드를 반영한다. 따라서 소액의 종잣돈으로도 건물 투자가 가능해졌다. 이와 같은 주택외 부동산 투자처를 공부하고 좋은 부동산을 선별하는 눈을 기르는 과정을 반복하면, 언젠가는 진짜 건물주의 꿈을 이룰 수 있는 발판이 될 것이다.
지산, 오피스 투자가 꼬마빌딩과 같은 건물보다 좋은 점도 있다. 첫째는 관리적인 측면이다. 하나의 건물을 짓는 과정은 결코 쉽지 않다. 수백명의 수분양자가 지켜보고 있는 건물 건설 현장 또한 크고 작은 문제가 생긴다. 한 명 혹은 소수의 소유주가 관리하는 꼬마빌딩 또한 마찬가지 일 것이다. 지산, 오피스는 수백명의 수분양자가 협의체를 구성해서 시행사의 문제에 대응할 수 있기 때문에 스트레스를 덜 받을 수 있다. 또한 임차인과 관련된 문제를 꼬마빌딩 건물주는 일일이 해결해야만 한다. 반면 지산, 오피스는 관리 사무소가 별도로 있기 때문에 조금 더 관리가 수월하다는 장점이 있다. 둘째는 환금성 측면이다. 급히 현금이 필요할 때 건물은 구분해서 팔 수 없지만, 지산이나 오피스는 보유한 호실을 구분해서 팔 수 있기 때문이다.
현재 지산, 오피스와 같은 상업용 부동산 시장의 분위기 그리고 전망은 어떠할까.
2022년 금리인상기에 접어들며, 상업용 부동산 시장 또한 흔들리고 있다. 2021년 하반기부터 일부 지역에는 지산, 오피스 분양 공급이 많아지고, 이로 인해 공급 물량의 충격을 받고 있는 지역도 존재한다. 하지만 한편으로는 이 시장에서도 양극화 현상은 나타나고 있다. 입지가 좋고, 공급 물량이 적은 서울이나 일부 수도권 지역의 상업용 부동산은 여전히 굳건하기 때문이다. 이와 같은 현상은 입지가 좋고 가격이 저렴하며 해당 지역에서 희소한 지산이나 오피스 투자처 선별이 중요한 이유를 보여준다.
금리 인상기는 누군가에게는 분명히 기회가 될 수 있다. 무리하게 투자했던 투자자들의 분양권 P를 저렴하게 잡을 수도 있는 시기이기 때문이다. 따라서 필자는 지산, 오피스등 상업용 부동산 또한 현재와 같은 시기에 함께 공부해보자고 제안한다. 부동산 투자에서 난이도가 낮다고 평가받는 아파트부터 시작하더라도, 필자와 같이 누군가의 꿈은 '건물주' 일테니까.
