월세 수익만들기! 나만의 은행을 만드는 과정
지식산업센터와 오피스 | 상업용 부동산 투자시 대출활용법
은행은 대출로 받은 이자에서 예금에 지불한 이자를 뺀 나머지로 수입을 얻는다. 이를 정확하게는 '예대마진'이라고 부른다. 결국 부동산이나 다른 투자처를 활용해서 월 현금흐름을 확보하는 것은, 이와 같은 원리를 동일하게 적용하는 것과 같다.
즉 나만의 은행을 만드는 과정인 것이다. [임대료 - 은행이자] 로 나머지 순 수입분을 월 현금흐름으로 셋팅하면서 은행 대출이자를 내가 셋팅해둔 시스템으로 녹여내는 것이다.
따라서 지산, 오피스와 같은 상업용 부동산 투자 또한 금리의 영향을 받을 수밖에 없다. 이 때문에 투자처를 선별할 때 (앞선 글에서 언급한) 자기자본 수익률, 저렴한 평당 가격, 좋은 입지와 같은 기준을 더 엄격하게 적용해야한다. 지난 자본주의 역사가 증명하듯 금리는 무한정 오를 수 없으며 글로벌 경기에 따른 상승과 하락을 반복한다. 또한 매수한 지산이나 오피스의 공급이 제한된 지역은 월 임대료 5% 인상으로, 금리 상승분을 임차인에게도 일부 전가할 수 있다. 금리 인상기에는 좋은 입지의 매물 또한 급매로 나올 가능성이 있기에, 오히려 지산, 오피스를 공부하거나 투자하기에는 더 좋은 기회가 될 수도 있다.
다음은 분양권 투자 혹은 전매 후 잔금시, 일반매매 후 소유권 이전 시 마지막으로 할 일 잔금 대출 및 소유권 이전 절차에 관한 내용이다.
잔금대출 및 소유권 이전 절차
지산, 오피스는 타인(은행)의 자본으로 레버리지를 최대화 할 수 있는 투자처다. 따라서 잔금시 은행에 대출한도를 문의해서 대출실행 및 소유권 이전 등기를 진행해야한다.
오피스, 상가, 건물, 지식산업센터 등과 같은 상업용 부동산은 비주택 부동산으로 분류된다. 따라서 이러한 부동산은 '기업대출' 로 진행이 가능하다. 큰 기업 뿐 아니라 법인사업자 혹은 개인사업자를 활용하여 대출을 받을 경우, 해당 코너의 직원과 상담을 진행한다. 따라서 지산, 오피스 투자시 잔금은 사업자대출(시설운전자금)로 진행되기 때문에 DSR 규제 대상이 아니다.
지산, 오피스 잔금 대출시, 매수인은 보통 각 은행의 지점장님들과 대출 가능 금액이나 조건 등을 사전에 협의합니다. 우선 부동산이나 소유주간의 단톡방에서 얻은 연락처 지점장에게 다음과 같이 문자를 보낸다.
문자 예시)
안녕하세요, ㅇㅇㅇ 지산/오피스 소유주입니다.
ㅇㅇㅇ님께 지점장님 연락처 소개 받아 문자드려요. 잔금대출 문의드리려고요, 보시고 연락 한번 부탁드립니다.
은행 대출실행시 필요한 서류는 다음과 같다(은행마다 다를 수 있음).
- 매매계약서 전체사본
- 사업자등록증, 신분증 사본, 주민등록등본 1통
- 원청징수영수증 2년분
- 국세, 지방세 납세증명서
안내받은 서류를 제출하고 나면, 보통 5일내로 은행에서 연락이 온다. 은행에서는 매입하는 지산/오피스(건물)의 감정가액 기준으로 대출 금액을 산정한다. 즉 매입 건물을 담보로 진행 가능한 담보대출이다. 이 때 중요한 포인트는 역시나 '내가 저렴하게 해당 물건을 매입했는지' 여부다.
두번째로 매수인의 신용도에 따라서 추가로 신용대출을 받을 수 있다. 담보 + 신용을 조금 더 얹어서 더 높은 대출 한도와 금리를 적용받을 수 있는것이다. 지산/오피스는 실 사용여부 및 개인의 신용도에 따라 최대 90%가량 대출한도가 나올 수 있다. 따라서 최대한 많은 은행에 연락을 해서 좋은 대출 조건을 협의하는 과정이 필요하다.
마지막으로 대출시에는 RTI(임대업이자상환비율) 규제를 알아야한다. RTI는 건물의 담보 가치외에 예상 임대수익으로 매수인의 이자상환 가능 여부를 산정하는 지표다. 즉 쉽게 말해서, 매수한 지산, 오피스가 공실 상태일 경우, 은행에서는 예상 임대료를 산정해서 대출 한도를 안내한다. 때문에 대출한도가 5- 60%정도로 내가 예상한 수준보다 훨씬 낮아지는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 일임사(일반임대사업자) 형태로 대출 상담을 받는 것보다는 실제 사용하는 일반사업자 형태로 대출 상담을 진행하는 것이 대출 한도면에서 더 유리할 수 있다. 단 실 사용을 할 경우 혹은 법인명의로 지산, 오피스를 매입할 경우에도 RTI 규제를 적용받지 않는다.
3줄 정리
1. 상업용 부동산 대출은 '기업대출'로 진행이 가능하기 때문에 DSR규제를 적용받지 않는다.
2. 상업용 부동산 대출시 그 종류 (오피스 VS 지산)보다는 해당 부동산 가격을 저렴하게 매입했는지 여부가 더 중요하다.
3. 상업용 부동산 매입시 '일임사' 보다는 '일반사업자' 혹은 '법인'의 형태가 RTI 적용을 받지 않기에, 대출 상담시 대출한도와 금리 면에서 더 유리하다.
잔금대출 실행 전날, 잔금 정산내역을 은행 법무사가 보내준다. 법무사가 안내하는 계좌에 직접 입금하면된다. 지산, 오피스 취등록세는 매매가의 4.6%이며, 카드 결제시 카드사에 따라 분할납부가 가능하다. 마지막 취등록세까지 납부하면 지산, 오피스 매매의 모든 절차가 마무리된다.
필자가 경험한 지산, 오피스 투자 과정을 간략히 적어보았다.
월세를 받을 수 있는 수익형 부동산을 처음 셋팅할 때는 당연히 모든 것이 어렵고 복잡하다. 월세 수익 대부분이 은행 이자로 나가거나 공실 문제로 머리가 아플 때도 있다. 그럴 때 '왜 이렇게까지 투자를 해야하나' 자괴감이 들기도 한다. 하지만 우리는 직면한 문제를 하나씩 해결해나가며 더욱 성장할 수 있다. 투자처를 1개, 2개씩 n개를 셋팅할 때마다 투자자로써 '경험의 축적'은 우리의 곱셈소득 달성을 가능하게 해준다. 시간이 갈수록 노하우는 축적되고, 더 빠르게 제2, 제3의 은행들을 만들어낼 수 있다. 이러한 배움은 역시나 단순 직장생활로는 얻을 수 없는 것들이다.
