임차인이 아닌 자리를 봐라

파란튤립님의 가르침과 깨달음

최근 상가 매수를 위해 부단히 노력하고 있습니다. 그 와중에 어느 날 부동산에서 연락이 왔습니다. 신도시에 있는 한 상가인데, 매매가 3.2억에 수익률은 4.8%를 가진 물건이라고요. 저는 수익률 5% 이상의 상가를 찾고 있었기 때문에 크게 관심이 가지는 않았습니다. 그런데 마침 임차인이 신도시에서 굉장히 유명한 맛집이 들어있는 거 아닙니까? 그래서, 임장이라고 생각하자는 핑계를 대고 그 식당에 밥을 먹으러 갔습니다. 임장을 간 거지요.

처음에 갔을 때 너무나도 놀랐습니다. 제가 도착했을 때 남아있은 마지막 테이블에 제가 앉았습니다. 앉을 때도 상당히 눈치가 보이더군요. 그런데 손님이 계속해서 몰려드는가 아닙니까. 직장 동료들, 그리고 가족들까지도요. 저는 무슨 이런 상가가 다 있나? 생각했습니다. 아니 이런 상가라면 3.2억에 제 값을 주고도 사도 되지 않을까? 그렇게 이 매물과 사랑에 빠져 버린 거죠. 하지만 제가 혹시 놓친 게 있지는 않을까 생각해서 '월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿'의 저자이신 파란튤립님께 이 물건에 대해서 상의드려 봤습니다.

파란튤립님께서 그러시더군요. 상가를 매수할 땐 임차인보다 공실이 나지 않는 자리에 집중하라고요. 이전에 아시던 지인분도 잘 되던 임차인이 있었는데 더 넓은 자리로 가게를 옮기면서 뒤통수를 맞았다는 얘기를 해주시더라고요. 그래서 저는 다시 그 집에 밥을 먹으러 갔습니다. 역시나 밥은 맛있었고 이번에는 그 가게를 보는 게 아니라 주변 상권에 유동인구가 얼마나 되는지 체크해보기 위해 갔습니다.

아니 그런데 왜 처음 방문했을 때는 보이지 않았을까요? 주변 상권에는 자리가 아무리 좋더라도 장사가 안 되는 집이 수두룩 했습니다. 원래 장사를 잘하고 자리를 잘 잡은 임차인들은 장사를 잘하고 있었지만 그렇지 않은 집은 예외 없이 파리가 날렸습니다. 처음에는 그 가게가 잘 된다는 사실에만 현혹되어 단기적으로 이 상가는 매우 괜찮을 거라 생각했습니다. 하지만 그 임차인은 언제든 떠날 수 있다는 사실은 망각한 거죠.

임차인보다는 자리에 집중하라는 파란튤립님의 가르침을 다시 한번 제 눈으로 확인할 수 있는 계기였습니다. 좋은 임차인이 있다고 반드시 좋은 상가는 아니며, 좋은 위치에 좋은 임차인이 있어야 좋다는 것을 이번 경험을 통해 배우게 됐습니다.

2022년 4월에 출간된 파란튤립님의 책은 아래를 참고해주세요.(네이버나 다음에서 검색하시면 됩니다)