송도 더샵송도마리나베이는 왜 반값 아파트가 됐을까

아파트의 핵심은 입지다 

송도의 아름다운 아파트 송도마리나베이가 최근 반값이 됐다는 이야기로 부동산 시장에서 아주 큰 이슈입니다. 실제로 팩트 체크를 해보기 위해서 실거래가를 확인해보면 반값이 된 게 사실임을 확인할 수 있었습니다. 

아래를 보시면 '22년 2월에 12억 4,500만 원에 거래되었는데 '22년 8월에 7층 물건이 6억 5,000만 원에 거래가 됐습니다. 말 그대로 반 토막이 났습니다. 왜 이렇게 반값이 될 수밖에 없었을까요? 

물론 매도자가 아주 급한 상황이었거나 가족 간 거래일 수 있습니다. 다만, 네이버 호가에 현재 34평형이 6억 9천만 원에 호가가 나와 있는 걸로 봐서는 가족 간 거래가 닙니다. 또한 실거래에는 중개거래로 나와 있고요. 부동산 하락이 시작되면 입지가 좋은 대장아파트는 가격 면에 있어서 선방을 할 수 있습니다. 그러나 입지가 좋지 않은 아파트는요? 그만큼 수요가 없기 때문에 가장 먼저 떨어집니다. 호가를 낮춰도 안 팔리는 거죠. 왜냐하면 입지가 좋은 아파트부터 급매가 거래되기 때문입니다. 

그러면, 어째서? 송도 마리나베이가 입지가 떨어지는 걸까요? 아래가 더샵송도마리나베이가 위치하고 있는 곳입니다. 한눈에 봐도 8공구에서 가장 끝에 있는 아파트라는 걸 알 수 있습니다. 현재 송도의 중심은 1공구입니다. 채드윅 국제학교와 명문 학교를 중심으로 이어져있는 주거단지와 명품학원 상가권은 송도의 입지를 대표하기에 충분합니다. 물론 더샵송도마리나베이도 나쁘지는 않습니다. 초중학교 다 있고, 영유치원에 국공립 유치원도 있습니다. 물론 사는 사람은 좋습니다. 그렇지만 많은 사람들이 원하는 곳은 뷰가 좋은 8공구보다도 아이 키우기 좋은 1공구입니다. 

물론, 더샵송도마리나베이에서도 차를 이용하면 가깝다고 할 수 있습니다. 맞습니다. 차를 이용해야 합니다. 차를 이용해야 하고 주차도 해야 하고 그로 인해 많은 시간을 소요해야 합니다. 하지만 1공구에 살고 있는 사람들은 도보권으로 모든 인프라를 다 활용할 수 있습니다. 송도 중심권인 인천대입구역 근처에 살수록 코스트코, 송현아, 홈플러스와 같은 편의시설들을 잘 활용할 수 있습니다. 하지만 마리나베이는요? 역시 차 타고 멀리 나가야 합니다. 그만큼 입지의 힘이 떨어지는 겁니다. 

그러면, 입지에서 가장 중요하게 생각하는 직주근접은요? 송도에서 직장이 위치하고 있는 지역은 대부분 인천대입구역의 아래쪽에 있습니다. 8 공구 쪽에는 직장이라는 곳은 한 군데도 없고 모두 주거타운입니다. 즉, 직장도 멉니다. 송도 마리나베이의 가장 큰 장점은 바로 뷰입니다. 인천대교가 보이는 환상적인 뷰를 자랑하지만 직주근접, 상권 근접성, 학군 등에서 입지적인 힘이 사실상 약하다고 판단합니다. 물론 먼 훗날 8공구에 인프라라 많이 갖추어지면 지금과는 상황이 다를 수 있지만 지금은 그렇다는 것입니다. 

연일 화제가 되고 있는 송도 집값 하락에 의아함을 품는 사람들이 많은 걸로 알고 있습니다. 저거 기사에서 다 선동하는 거 아니야? 고작 하나 거래 가지고 너무 유난 떠는 거 아니야?라고 할 수 있습니다. 하지만, 제가 보기엔 이유가 있는 하락이지 않나 생각합니다. 2023년에는 송도에 많은 아파트 공급이 있습니다. 안 그래도 경제상황이 어렵고 아파트값이 폭등한 지금 상황에서 2023년의 공급장을 송도가 잘 이겨낼 수 있을까요? 입지의 힘이 강한 아파트들은 잘 버티겠지만 입지의 힘이 나쁜 아파트들은 버터지 못하고 떨어질 겁니다. 결국 가격이 얘기해줄 겁니다.

그럼에도 불구하고 제가 송도더샵마리나베이를 세 번이나 임장을 했지만, 살기에는 굉장히 좋은 곳입니다. 단지 내가 넓어서 쾌적하고, 아이 키우기도 좋습니다. 그리고 산책할 때 보이는 인천대교의 다리도 황홀하고 아름답습니다. 제가 부동산을 배운 멘토께서 그러시더군요. 네가 살고 싶은 집이 아니라, 사람들이 살고 싶은 집을 보라고. 맞는 말인 것 같습니다. 여러분 항상 안전한 투자하시기 바라며, 다음에는 더 좋은 글로 찾아뵙도록 하겠습니다.