인플레이션 2 : 레버리지와 부동산
1주택은 필수인 시대
인플레이션이 심화되면 심화될수록 빛을 진 채무자에게는 천국이고, 돈을 꿔 준 채권자에게는 지옥이다.
그렇기에 인플레이션이 급증하는 시기에는 적절한 레버리지를 활용하는 것은 현명하다 못해 필수적이다.
현재 물가 상승률이 심상치 않다. 물가만 오르는 것이 아니다. 모든 것이 오른다. 이런 상황은 당분간 지속될 것이다.
많은 사람들이 레버리지를 활용하는 것에 부담과 공포를 느낀다. 하지만 자신이 감내할 수 있는 범위에서 레버리지를 활용해야만 대인플레이션 시대에 자산을 빠르게 증식시킬 수 있다.
투자자라면 공포에 사로잡히지말고 어떻게 하면 안정적이고 확률높은 수익률을 추구할 수 있는지 고민하자.
나는 주식투자를 할 때는 절대로 레버리지를 활용하지 않는다. 하지만 부동산에 있어서는 반대다.
왜냐하면 부동산은 레버리지를 안정적이면서 효율적으로 활용할 수 있는 자산 취득 수단이기 때문이다.
그 이유는
1) 정부는 정책으로 주택구매시 주택담보대출을 통해 낮은 이자로 집을 살 수 있게 허락한다.
2) 부동산 가격은 하방경직성을 가지고 있어 변동성이 큰 주식에 비해 상대적으로 안전하다.
3) 누구나 살 집은 필요하다. 여차하면 내가 살면된다.
4) 무주택자의 경우 취득세, 양도소득세 등 각종 세금이 적게 부과된다.
5) 전세제도를 잘 활용할 경우 공격과 방어 모두 가능하다.
따라서 집을 보유하고 있지 않은 사람이라면 부동산 매입에 가장 먼저 관심을 가져야 한다.
예를 들어, 1억 짜리 건물을 매입하기 위해서는 투자금이 얼마나 필요할까? 현재 정책상 무주택자에게 부동산 가치의 70%까지 대출을 해준다. 개인적인 상황에 따라 대출금이 달라지기 때문에 대출비율을 60%로 가정하자.
1억 건물 = 4000만원(종자돈)+6000만원(레버리지)이 되기 때문에 실제 투자금은 4000만원 밖에 되지 않는다. 내가 가진 원금의 2.5배 이상을 사용했기 때문에 10%가 상승할 경우 1000만원의 수익을 올릴 수 있다. 이는 원금 대비 25% 상승률이다.
주식시장에서 1년 평균수익률이 20% 이상이면 엄청난 성적이다. 하지만 이는 개인투자자들에게 사실상 불가능한 수치다. 운좋게 21년 수익률이 20%라고 가정하자. 4000만원의 20% 수익을 거둘 경우, 800만원을 벌 수 있다.
상식적으로 20% 수익률을 거두기 보단 10% 수익률을 거둘 확률이 높다. 이 점에 주목하자. 물론 주식투자가 를 폄훼하는 것은 아니다. 다만, 부동산을 마련하고 주식투자를 통해 가진 현금을 불려나가는 것이 더 확률 높은 투자아닐까.
부동산은 기본적으로 인플레이션을 헷지하는 수단이면서 필수소비재이다.
현재 집값이 과열된 국면이지만 장기적인 관점에서 부동산은 늘 인플레이션 상승률 이상 상승해왔다. 인플레이션과 영원한 싸움을 해야하는 투자자의 입장에서 부동산은 필수적인 든든한 버팀목이다.
부동산이 과열된 현 시점 무주택자는 부동산 하락에 베팅하는 것이고 다주택자는 부동산 상승에 베팅하는 것이다. 그러나 무주택자가 자기 살집을 마련하는 관점에서 매수하는 1주택자 포지션은 방어적이면서 중립적인 포지션이다.
그렇기에 무주택자는 청약이나 자기가 감내할 수 있는 범위 내의 부동산 투자에 적극적으로 나서야할 때이다. 한 살이라도 젊을 때 사는 것이 유리하다.
