내가 지금 부동산에 관심이 없는 이유
나는 부동산을 좋아한다. 하지만 지금은 관심이 없다.
정부의 완화 대책이 물밀듯이 매일 쏟아지고 있지만 여전히 관심이 없다.
그 이유는 나의 경험상 지금은 데드캣바운스와 같은 시장 상황이 느껴지기 때문이다.
부동산에 영향을 주는 요인은 많다. 그리고 우리나라에 특화된 부동산제도가 특정요인에 강하게 반응하는 것도 안다. 그 이유를 대자면 다음과 같다.
1. 금리는 전세에 직격탄이다.
우리나라는 전세제도라는 전세계에서 독특한 제도를 가지고 있다. 전세는 현금을 담보로 맡기고 기간한정 동안에 임차인이 임대인의 집에서 사는 것을 말한다. 어떠한 비용도 존재하지 않고 오롯이 맡긴 금액을 그대로 가져간다. 하지만 대부분의 세입자들은 대출로서 전세금을 마련한다. 고금리인 현재 상태에서 세입자가 전세금에 부담을 느끼는 것은 당연하다. 즉 대출규제가 임차인 뿐만 아니라 임대인 모두에게 적용이 되었을때 전세시장이 안정화가 된다. 하지만 현재 전세제도는 임차인에게만 적용이 된다. 돈없는 임차인이 고금리를 감수하면서 살 수가 없다. 물가상승률이 5%라 치자. 대출금리가 8%다. 단순 산수만으로도 3%의 손실을 매년 가지고 가는 것이 임차인이다. 이런 연유로 보증금을 작게 하고 3%의 손실을 최소화하는 일이 일어난다.
현재 반전세며 월세시장으로 급격하게 임차인의 선택이 옮겨가는 것이 당연하다. 이 기조는 변하지가 않는다. 그 배후에는 고금리가 있고 이것은 정부의 수요공급 정책으로는 견인되지 않는 실거주 그자체라 보면 된다. 현재 대출금리는 역대 최고를 찍고있고 2월 FOMC를 통해서 다시한번 금리가 오른다고 한다면 우리나라는 어쩔수 없이 금리를 비례성의 원칙에 의거해서 올려야한다. 아직 세입자가 급하게 전세를 구할 필요가 없다.
2. PF 만기가 23년이다.
PF 만기 도래가 23년이다. 대기업 건설사들은 계열사의 도움으로 이 위기를 벗어날 수 있다고 보지만 그렇지 않은 중견,소형 로컬 건설사들은 굉장히 힘든 상황에 처하게 된다. 따라서 분양가를 더욱 높이면서 보존하려는 경향이 일어나고 이것은 자칫 서울 아파트의 미분양으로 도래하게 된다. 아파트가 미분양이 되면 PF 사정은 더욱 악화되는 악의 순환고리에 빠지게 된다. 현재 건설경기의 측면에서 보면 지금은 움직일때가 아니라고 본다.
3. 강남에 4만6천가구가 3년이내에 분양될 예정이다.
부동산은 강남이 핵심이다. 강남에서 전세가격이 더욱 떨어지게 된다면 타지역은 볼것도 없이 강남 기준으로 내려간다. 아니 강남의 물량이 소화가 된다 치더라도 타지역의 전세를 던지고 강남으로 입성하게 된다. 즉 이것은 한쪽주머니에서 다른한쪽 주머니로 옮겨가는 시소효과에 불과하다. 이말인즉 전세불균형은 지속이 되고 이것은 임대 시장에 계속해서 악재로 남는다.
4. 미국의 연착륙과 DSR의 완화와 전세반환대출의 삼박자가 맞아야 한다.
미국 경제의 연착륙과 아파트 DSR의 완화 그리고 역전세에 몰린 집주인의 전세반환대출의 삼박자가 하울링을 이뤄야 한다. 바로 그떄가 부동산을 매수할 시점이고 전세 지지기반이 단단한 시점이다. 하지만 이 모든것이 지금 아무것도 일어나지 않은 현실에서 부동산에 접근은 상당히 위험해보인다.
아직은 때가 아니다.
