월세를 매달 부족하게 지급하는 세입자 사례

주택임대차보호법은 보호만 하는 것이 아닙니다.

"저는 집주인입니다. 세입자의 월세가 계속 밀렸습니다."

상담을 오신 집주인(임대인)께서 문의하셨던 내용입니다. 보통의 경우에는 임차인(세입자)이 약자이고, 피해사례도 많은 것이 사실이기에 주택임대차보호법 등 보호와 구제 목적의 제도화가 구성되어 있으나 이를 악용하거나 또는 오용하는 악성 임차인 때문에 골머리를 앓는 임대인 분들도 은근히 많습니다. 내담자 분께서도 이와 같은 사례로 문의를 주신 내용이었습니다.

"그런데 계약 만료가 다되어 가는데, 계약갱신요구권을 사용하겠다 합니다."

2020년 7월 31일 신설된 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인(세입자)은 계약갱신 요구를 할 수 있고 임대인(집주인)은 이 것을 거절하지 못하는 것이 원칙인 것은 맞습니다.

"이 세입자와 계약갱신을 하기 싫습니다."

물론 갱신 거절은 할 수 있습니다. 하지만 계약갱신을 거절한다면, 이 법에 따라 임대인(집주인)은 다음 금액 중 큰 금액으로 임차인(세입자)에게 배상해야 합니다.

(1) 월차임 x 3개월분

(2) (새로 들인 세입자의 월차임 - 거절한 세입자의 월차임) x 2년분

"월세를 매달 주기는 하는데, 돈이 부족하다고 덜 줍니다. 그럼에도 안 낸 달은 없었기에 잘못 없다 합니다."

주택임대차보호법은 세입자(임차인) 보호의 목적으로 그 권리를 나태내기도 하지만 의무도 부여하고 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 1항에 보면 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우" 집주인(임대인)은 계약갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다. 즉, 임차인도 이러한 의무를 이행해야 갱신할 수 있는 권리가 주어진다는 의미입니다. 이 법조문은 면밀히 따져볼 필요가 있습니다. 일반적으로 주택의 차임을 계산함에 있어 월세가 일반적이지만, 협의에 따라 분기, 반기, 연단위도 될 수 있습니다. 이 차임을 내는 빈도의 단위를 "기"로 명시한 것입니다. 월세계약이라면 2기면 2개월을 의미합니다.

"그렇다면요?"

위에서 말씀드린 면밀히 따져볼 필요가 있는 가장 중요한 부분은 이 문장에서 확장하여 "2기에 차임액에 해당하는"입니다. 많은 실무에서 오해를 하고 오용되는 사항입니다. 2기에만 집중되어 있어 두 달이 밀렸을 때에만 이라 해석되기 쉬운데 그렇지 않습니다. 중요한 조문은 "해당하는"입니다. 해당 임차인은 매달 10만원씩 덜 내었으며, 그 덜 낸 금액이 100만원이 초과한 경우였습니다. 2기의 차임액에 해당하는 금액은 100만원입니다. 즉, 이 경우 계약 갱신 거절의 사유가 된다는 것입니다.

"의무와 권리"

계약갱신 요구권. "권"으로 마무리되는 단어인 만큼 권리에 해당합니다. 권리는 무조건적으로 보호되는 것은 아닙니다. 이 법의 경우 차임(월세)의 의무 외에도 거짓, 부정한 방법, 과실 등 그 지위에 해당하는 의무를 이행하지 않는 주체는 보호하지 않습니다.