우량자산 을지파이낸스센터는 누구의 손에?
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미래에셋자산운용이 연면적 평당 4,150만원 수준에 을지파이낸스센터 인수를 검토하다가 포기하였으나, 강력한 잠재 인수자인 이지스가 다음 우선협상대상자로 선정됐다.
기사 상으로는 평당 4,100만원 내외로 협의 중이라고 하는데, 요즘 같은 고금리 시기에 기관투자자 요구수익률을 만족시키기에는 여로모로 쉽지 않은 금액으로 보인다. SI나 IRR 플레이가 가능한(즉 저배당 감내가 가능한) 투자자가 붙었을 것으로 추측된다. 이지스마저 인수를 포기하면 매도자도 이 정도의 협상대상자를 또 찾기 쉽지 않을 것이기 때문에, 이지스가 가격협상에 조금 더 욕심을 내도 되지 않을까 싶다.
개인적으로 평당 4천만원 가까운 3천만원대로 거래할 수 있다면 매도자도 너무 큰 손해는 아닐 것이고, 이지스도 좋은 가격에 거래를 성사했다는 명분을 확보할 수 있는 가격이지 않을까 싶다. 터무니없는 가격을 제시해 거래가 파행으로 가지 않는 선에서 절묘한 줄타기가 필요해 보인다. 필요하다면, 단순히 '계약금->(중도금)->(준공 시) 잔금 지급구조'가 아니라 다양한 금융구조를 개발하여 상호 니즈를 충족해갈 필요가 있다. 어떤 거래든 간에 어느 누군가가 일방적으로 이득을 볼 수만은 없다.
참고로 을지파이낸스센터는 미래에셋과 이지스가 욕심을 낼만한 확실한 잠재 우량자산이라고 생각한다. (건물스펙은 A급 수준으로 가정했으며, 입지에 대한 디테일한 분석보다는 큰 틀에서 해당권역의 매력도, 가격 적정성 등만 간략히 언급하겠다.) CBD 확장권역에 속하며, 금융회사들이 집결하고 있어 CBD 금융중심지로서의 포지셔닝도 보유하고 있다.
향후 경기가 대단히 불확실해 보이긴 하나, 이 정도의 입지면 우리나라의 흥망성쇠와 함께 할 수 있는 입지로 봐도 되지 않을까 싶다. 더 나아가 향후에 신규공급마저 제한적인 입지다. 본인은 향후 경기전망이 정확히 어떻게 될지, 기업수요에 얼마나 변동이 있을지 도무지 알 수 없으나, CBD, GBD, YBD는 최후까지 임차수요가 있지 않을까 하는 믿음이 있다. 더더군다나 최근 임차인의 신축 선호현상이 심화되는 반면 CBD 내 신축자산이 제한적인 점까지 고려 시 을지파이낸스센터와 같은 A급 신축자산에 대한 선호는 더욱 강하지 않을까? (2020년 자료이긴 하지만, C사의 리서치 자료에 따르면 CBD 내 A급 자산 평균 준공연도는 2002년, B급 자산의 평균 준공연도는 1989년으로 나타나고 있다.) 대한민국의 미래가 암울하다는 의견이 최근 득세하고 있고 본인도 상당수준 동의하기는 하나, 글로벌 10대 경제대국이자 단군 할아버지가 전 세계 최고의 입지에 터 잡은 이 대한민국의 저력을 믿고 있기도 하다. (이 부분에 대하여는 본인도 여러 강의를 들으며 공부 중이나, 초심자 수준이기 때문에 여기서 구체적으로 언급하지는 않겠다.)
또한, 을지로권역은 세운상가 일대 재개발로 추가적인 발전 가능성도 있어 보인다. 세운상가에 지어지는 오피스 개발원가는 과연 얼마일까? 상상해 보시라. 을지파이낸스센터의 가격은 세운상가 부지에 지어질 오피스 가격 이상으로 강력하게 지지될 것으로 예상한다.
마지막으로 기록적인 고금리 상황도 2024년부터 완화될 것으로 전망되고 있고, 이 경로는 시간차만 다소 날 뿐 사실상 정해져 있다는 것을 감안하면 시쳇말처럼 을지파이낸스센터는 "지금이 가장 싼 자산"이 아닐까? 지금 당장에 저수익 부담과 다른 경쟁자산군(고금리 채권 등)과의 경쟁에서 열위에 있기는 하지만, 중장기 관점에서 본다면? 그리고 우량자산이 한정적인 국내 오피스 시장 고려 시 기관투자자는 어차피 오피스에 중장기로 투자할 수밖에 없다는 점까지 고려하면? 투자 담당자가 용기를 내야 할 시점으로 판단된다. 좋은 기회는 쉽게 오지 않는다.
