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전세사기 피해를 치유하는 협동조합

전세사기 피해 당사자 탄탄주택협동조합을 만들다

주택가격 폭락,

그리고 역전세와 전세사기


글로벌 인플레이션은 금리인상으로 불러온다. 한국도 인플레이션을 여파를 피하지 못했고, 금리인상이라는 처방을 내린다. 금리인상은 자산시장의 거품을 꺼트렸다. 특히 주택시장에 준 충격을 컸다. 아파트가격은 연속적으로 하락했고, 역전세 주택들이 등장했다. 역전세 문제는 역대급 전세사기라는 사회적재난을 불어왔다.

https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20230608500053&wlog_tag3=daum

https://view.asiae.co.kr/article/2023052416194427355

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01272646635642048&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y


반복되는 전세대란과 전세사기


전 세계적으로 유례가 없는 전세제도를 가진 한국에서 전세대란과 전세사기는 반복되는 구조적 문제이다.


주택가격이 오르면 전세보증금을 레버리지로 주택으로 구매하려는 수요가 많아져, 전세보증금도 덩달아 오른다. 임차인들은 전세금 마련에 전전긍긍하고 언론은 전세대란이라고 연일 보도하며, 정부에 대책마련을 요구한다.


주택가격이 내리면 전세보증금이 주택가격을 넘어가는 역전세 문제가 발생한다. 더 나아가 역전세 보증금을 받아 다시 캡투자를 하며 주택을 매입했던 다주택자(일명 빌라왕)들이 전세보증금을 돌려주지 못하는 문제가 터진다. 이것이 바로 작년과 올해 역대급으로 발생한 사회적재난인 전세사기 문제이다.


협동조합,

전세사기 해결의 대안으로 등장


협동조합은 공동 소유, 민주적 운영을 통하여 경제적, 사회적, 문화적 필요와 욕구를 이루려는 사람들이 자발적으로 결성한 사회적경제기업이다. 협동조합은 *영리기업에 비해 소득의 분배가 공평한 경제조직이며, *1인 1표의 원칙에 따라 조합원이 주인인 경제조직이자, *협동조합의 경영에 조합원 참여하는 사회연대경제조직이다. 즉, 당사자들이 스스로의 문제해결을 위해 결성하는 경제조직이다.


통탄지역 전세사기 피해 당사자들도 피해를 스스로 회복하려고 협동조합을 결성했다. 이 협동조합이 바로 탄탄주택협동조합이다. 탄탄주택협동조합은 정관에 "자주적, 자립적, 자치적인 조합 활동을 통하여 전세 피해문제를 해결하고 조합원 및 세입자들에 대해 안정적인 주거를 제공"한다고 설립목적을 명시했다.


전세사기 피해 당사자 23명(2023. 6. 25 기준)은 사단법인 한국사회주택협회의 지원 아래 올 5월 창립한 탄탄주택협동조합에 조합원으로 가입하여 피해 구제를 위한 활동에 돌입했다.

탄탄주택협동조합의 경과
주택협동조합이란? 공동으로 소유되고, 민주적으로 운영되는 주택을 공급.관리하는 협동조합으로, 안전하고, 경제적이고, 쾌적한 주택을 제공 관리하며 커뮤니티에 대한 필요와 욕구를 충족시키기 위하여, 조합원들이 자발적으로 모여 결성한 자주적, 자립적, 자치적인 경제조직이다.


전세사기에 대응하는

탄탄주택협동조합


탄탄주택협동조합은 자주적, 자립적, 자치적인 조합 활동을 통하여 전세 피해문제를 해결하고 조합원 및 세입자들에 대해 안정적인 주거를 제공하는 협동조합으로 주요 사업은 다음과 같다.


1. 전세피해 조합원을 대상으로 하는 주택임대사업 - 피해 주택을 탄탄주택협동조합이 인수, 운영


2. 임대주택 운영 및 사회주택 공급 - 전세피해 조합원 퇴거 시 임대주택으로 운영, 조합원이 퇴거한 임대주택을 사회주택으로 전환


3. 전세피해 조합원을 대상으로 하는 교육 및 커뮤니티 활동 - 조합원의 교육 및 커뮤니티 프로그램 실시


탄탄주택협동조합의 사업 구조를 요약하면 다음과 같다.


1. 탄탄주택협동조합은 전세사기를 일으킨 임대인에게 가입 조합원이 전세계약한 주택(오피스텔)을 '소유권이전' 방식으로 인수받는다. 이후 협동조합은 인수한 주택을 장기임대주택(10년)으로 등록하고 임대사업자 지위를 획득한다.


2. 조합에 가입한 조합원과 시세의 90% 이하로(시세기준 1순위 KB시세, 2순위 홈텍스-공시지가의 140%) 전세계약을 새로 체결한다. 시세기준으로 전세계약을 체결하는 이유는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입하는 기준금액익 때문이다. HUG의 전세보증보험에 가입하면 협동조합이 문제가 생기더라도 전세보증금은 돌려받을 수 있다.


3. 나머지인 시세의 10%는 협동조합에 출자금으로 전환한다.  


4. 협동조합의 조합원이 된 전세사기 피해 당사자들은 협동조합의 주인(조합원)이자 협동조합의 주택을 임차한 세입자라는 이중적 지위를 유지한다. 또한 조합원 임차인(피해 당사자들)은 거주 안정성과 사업자금 확보 차원에서 게약일로부터 최소 1년은 ‘전세’를 유지한다. 단, 결혼.질병.이직 등의 사유로 이주하는 경우 1년 전세 유지를 안 해도 된다.


5. 출자한 출자금은 자금 확보 시점부터 반전세로 전환(월세 수입)하여 배당 등으로 반환한다.

탄탄주택협동조합의 전세피해 치유 모델


전세사기특별법에 의한 피해 복구보다 효과적  


탄탄주택협동조합이 조합에 가입한 22명의 피해금을 분석 정리한 결과 평균 93%까지 복구가 가능하며, 이는 전세사기특별법에 의한 피해복구보다 효과적이었다. 협동조합 방식이 모든 전세사기 피해를 해결할 수 있는 만능 솔루션은 아니지만, 통탄지역 같은 오피스텔에서 발생한 전세사기 피해에 대해서는 유효한 치유 모델이 될 수 있다.


전세사기 구제, 피해자가 나선다...'협동조합' 대안 될까

https://www.youtube.com/watch?v=imcL8t24FBg


탄탄주택협동조합,

사회적경제의 사회혁신 모델


탄탄주택협동조합은,

1. ‘사회적재난’인 ‘전세사기 피해’를 문제에 대해 사회적경제 방식의 해결책 제공했다. 이는 잔여적 문제가 아닌 핵심 문제를 다루는 사회혁신이라 할 수 있다.


2. 엘리트주의를 넘어서는 사회혁신이다. 협동조합이라는 Vehicle를 통한 피해 당사자들의 자립적, 자주적인 사회혁신 모델이다.


3. 꿀벌(사회혁신가)과 나무(정부조직, 기업 등)의 상호보완적 연합 모델을 추구한다. 꿀벌들(사회혁신가들)은 유연하고 기동성 있게 사회적재난 현장에 접근하여 재난 피해자들과 소통, 신뢰 구축, 솔루션 제공을 통해 협동조합 만들어 냈다. 이에 나무들(정부조직, 기업 등)은 정책적 지원 마련, 기업의 사회공헌 등 자금 지원이 이어져야 한다.


사회적적재난인 전세사기 예방을 위한 정책 제안


하나, 중앙정부는 민관협력 사회주택 공급을 위한 공공 토지 제공해야 한다. 3기 신도시 등 신규 택지 개발 시 일정 규모의 사회주택 택지 의무 공급 정책 도입이 필요하다.


둘, 지방정부는 사회적경제 주체와 협력하여 지속가능한 사회주택 정책 추진해야 한다. 사회주택 지원 조례 제정 및 다양한 유형의 사회주택(신도시마을형, 지역공동체형, 일자리연계형) 정책 추진이 필요하다.


셋, 신협 등 사회적금융기관은 사회주택 금융 상품 도입해야 한다. 특히 사회주택사업자 맞춤형 장기 사회주택 투자 상품과 전세사기 등 사회적재난 대응 사회적경제 주체에 대한 긴급자금 지원 상품을 도입하자.


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