인구가 감소하면 집값이 하락할까?
“인구와 투자의 미래” 독서 기록
“인구가 감소하면 수요 감소로 집값이 하락할 것이다”라는 말을 많이 들었다. 수도권은 안전하겠지, 가구 수는 증가하니 소형 아파트는 괜찮겠지 하면서 대충 넘어갔는데, 마침 월급쟁이 부자되기 유튜브 채널에서 관련 책인 “인구와 투자의 미래”의 소개 영상을 보게 되었다.
관심있던 주제여서 바로 이북으로 읽었는데 논리적인 흐름에 꽉찬 통계 근거까지 내가 딱 좋아하는 스타일의 책이었다. (역시나 저자가 애널리스트 출신.) 나도 언젠가 이 책의 저자처럼 (맞든 틀리든) 논리적으로 문제의 원인을 찾고, 이를 근거로 미래를 예측할 수 있는 나만의 시각을 갖춘 전문가가 되고 싶다.
책은 인구 문제와 관련하여 한국 경제의 문제점을 짚고 타개 방향까지 제시하는 등 다루는 폭이 넓지만, 투자자의 입장에서 기억해야 될 사항 중심으로 정리했다.
인구가 감소하면 자산시장이 붕괴한다는 이른바 ‘인구절벽’ 가설은 참트루인가?
저자는 일본의 과거 경제적 지표를 통해 생산활동인구 비중의 변화 추세와 실질지가/주가의 등락은 관계가 없으며, 80년대 말 자산시장 붕괴 이후 잘못된 정책 대응( 급격한 금리인상, 양적완화 중단)이 일본 주식, 부동산 시장 하락의 원인이라는 것을 보여준다. 또한 생산활동가능인구가 감소하고 있는 주요 선진국들의 자산시장 역시 인구 감소의 직접적인 영향을 받고 있지 않다는 점을 다양한 통계적 근거를 통해 보여준다.
자산시장의 상승과 하락의 “결정적 변수”는 없다. 결정적 변수가 있다면, 이를 이용하여 자산을 매매하는 시장 참여자가 생기는 순간 결정적 변수를 효력을 잃기 시작할 것이기 때문이다.
하지만 자산 시장의 방향을 설명하는 결정적 변수가 있다. 바로 “버블”!!
버블이란 수익성보다 상승 기대감이 떠받치는 시장을 말한다.
버블이 출현하면 자산 가격이 하락할 가능성이 높아진다. 즉, 인구감소 여부보다 버블인지 아닌지가 중요하다.
그럼 자산시장에서 버블을 발견하는 방법은?
1. 주식시장: 현재 자산에서 기대할 수 있는 수익률이 시장금리에 비해 어떤 수준인지 살펴보거나 (예. 주식투자 기대수익률이 2%인데 은행 금리가 4%라면 주식시장은 고평가됨. ) 또는 역사적인 평균 PBR, PER 수준에 비해 현재 주가 수준이 얼마나 높은지 본다
2. 부동산 시장: 부동산 가격은 대체로 인플레 수준에 따라 결정되므로, 인플레수준보다 낮게 거래되면 부동산은 싸고, 인플레 수준보다 빠른 속도고 가격이 상승하면 버블 가능성이 높아진다고 보고 이를 판단할 수 있는실질 부동산 주택가격”을 본다.
하지만 부동산은 실질 부동산 가격만큼 공급의 영향이 크므로, 공급량을 함께 보는 것이 중요하다. (일본은 부동산 시장 붕괴 후 2000년대 중반까지 과잉공급이 유지된 것이 자산시장 회복의 걸림돌이 되었다. 북유럽, 서유럽(파리, 런던), 미국은 과거 주택 공급 부족으로 현재 지가 상승을 겪는 중이다. 아름다운 파리와 런던의 고택이 만들어내는 스카이라인의 대가가 현지인들이 겪는 어마어마한 임대료였다.)
그렇다면 책의 집필 시점 (16년말 기준) 한국 시장은 버블인가? PBR은 역대 최저치, 실질주택가격 상승률에서 실질 소득 증가률을 뺀 버블지수 (출처: IMF) 는 2014년 기준 주요국중 최저 수준이므로 버블 노노.
(이 때까지 못 올랐던 부동산이 지금까지 오르나보다. 이 책을 17년에 봤더라면.. 그땐 투자할 상황이 아니었지…)
버블이 끼면 무조건 폭망? 일본처럼 대응 못하면 망하지만 호주의 성공사례도 있다. 버블 붕괴 가능성이 있으면 실질금리를 크게 인하, 경기가 회복되면 정책금리 크게 인상하여 거품이 끼지 못하게 하는 것이 중요하다.
인구 감소가 부동산에 미치는 영향은? 케바케.
미국은 오히려 노령화 - 인력 부족 - 임금상승 - 부동산 시장 열기로 이어지는 중.
한국 역시 베이비붐 세대의 은퇴로 생산가능활동인구가 감소할 예정이지만 은퇴 세대의 부동산에 대한 사랑과 주식시장에 대한 경시는 부동산 수요의 연속, 주식시장 영향은 미미할 것으로 저자는 추정한다.
마지막, 역경의 자산시장에서 살아남는 방법
시간과 복리의 마법을 최대화할 수 있는 포트폴리오 투자 : 상관계수가 마이너스인 자산에 분산 투자 할것. 예시) 국내주식+미국국채, 한국부동산+미국주식
*** 서평의 마무리를 위해 확인할 것
1. 현재 기준의 버블지수 체크해 볼 것: bis.org > Statistics > Property price > Selected residential series > real price 가 실질 nominal 명목
2. 한국부동산과 미국주식은 왜 음의 관계지?
3. PER, PBR, ROE를 갖고 놀며 주식시장을 설명하는 부분이 꿀잼이었다. 관련 책 더 찾아볼 것.
