지방 도시별 부동산 30년사 - 울산
조선업과 함께 춤춘 집값
지난 글에서 부산의 부동산 30년사를 정리하였다.
이번에는 우리나라 산업의 중심인 '울산'의 부동산 30년 역사를 정리한다.
https://brunch.co.kr/@foodie-data/13
과거 부동산 시장의 역사를 이해하기 위해 각종 자료들을 조사하고 참조하였으며, 데이터는 원천 데이터를 직접 태블로로 분석하였다.
대한민국 최고 연봉도시의 명암
1990년대 울산은 부러움의 대상이었다. 현대중공업과 현대자동차라는 대기업을 품은 이 도시의 1인당 지역소득은 전국 1위를 자랑했다. 조선소와 자동차 공장에서 일하는 사람들의 연봉은 서울 사람들조차 부러워할 정도였고, 자연스럽게 집값도 안정적으로 올랐다.
하지만 1997년 IMF 외환위기가 닥쳤을 때, 울산의 현실이 드러났다. 수출에 의존하던 제조업이 휘청거리자 지역 경기가 급랭했고, 부동산 시장도 함께 침체되었다.
"산업도시의 숙명이겠지만, 울산 부동산은 정말 조선업과 운명을 함께해왔어요."
울산의 부동산 시장 흐름
매매가격 전년동월대비 증감률 - 부산 (노란색) / 서울 (초록색) / 울산 (빨간색)2000년대 중반, 황금기의 재림
2000년대 중반 들어 글로벌 경제가 호황을 맞자 울산도 다시 살아났다. 특히 중국의 급성장으로 조선과 자동차 수요가 급증하면서 울산은 제2의 전성기를 맞았다. 이때 현대중공업은 세계 최대 조선소로 우뚝 섰고, 현대자동차 울산공장도 물량을 소화하기 바빴다.
지역 고용이 늘고 소득이 증가하자 주택 수요도 자연스럽게 늘어났다. 2005년경까지만 해도 울산의 부동산은 꽤 안정적인 상승세를 보였다.
2008년, 위기의 전조
2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 상황이 바뀌기 시작했다. 당장은 큰 타격이 없어 보였지만, 조선업과 중공업 수주가 서서히 감소하기 시작했다. 문제는 이 여파가 몇 년의 시차를 두고 나타났다는 점이다.
2015년에 들어서면서 본격적인 재앙이 시작됐다. 조선업계에 '수주 절벽'이라는 말이 나돌기 시작했고, 구조조정이라는 이름으로 대량 실직 사태가 벌어졔다.
2015-2017년, 집값 폭락의 현장
현대중공업을 비롯한 조선 관련 업체에서 약 2만7천 명이 일자리를 잃었다. 이는 단순한 숫자가 아니었다. 2016년 울산 인구가 사상 처음으로 감소로 돌아섰을 정도로 청장년층이 대거 다른 지역으로 떠나기 시작했다.
부동산 시장의 반응은 참혹했다. 조선소가 밀집한 동구와 북구의 아파트 가격지수는 2016~2017년 동안 2~3포인트 하락했다. 실제 거래 사례를 보면 더욱 충격적이다.
울산 동구의 한 아파트는 2016년 2분기 1억5900만원에 거래되었는데, 1년 후인 2017년 2분기에는 1억2200만원에 팔렸다. 무려 3700만원, 23%나 떨어진 것이다. 이런 사례가 곳곳에서 속출했다.
심지어 우정혁신도시가 조성된 중구마저 2017년부터는 하락세로 돌아섰다. 공공기관 이전 효과도 조선업 침체의 골 앞에서는 무력했다.
정부의 긴급 처방
정부도 손을 놓고 있지만은 않았다. 2018년 울산 동구를 '고용위기지역'과 '산업위기대응특별지역'으로 동시에 지정했다. 그리고 5년간 총 8조원 규모의 예산을 집중 투입하겠다고 발표했다.
실직자 재취업 교육, 지역 기업 긴급 자금 지원, 협력업체 지원금 등 다양한 대책이 쏟아졌다. 부동산 부문에서도 규제 완화 카드를 꺼내 들었다. 서울 등에 적용되던 투기 억제책을 울산에는 적용하지 않았고, 주택거래세 감면과 미분양 아파트 매입 등의 완화책을 병행했다.
2020년, 반전의 시작
2020년 코로나19라는 또 다른 위기가 왔지만, 역설적으로 울산에게는 기회가 되었다. 정부의 초저금리 정책과 유동성 공급이 이어졌고, 2020년 하반기부터는 조선업에 '슈퍼사이클'이라는 호재가 찾아왔다.
친환경 선박과 LNG선 수요가 급증하면서 조선업계가 다시 바빠지기 시작했다. 한국부동산원 통계에 따르면 울산 아파트 매매가격지수는 2020년 이후 플러스로 전환되어 2021~2022년에는 전국 평균 수준의 상승률을 기록했다.
돈의 흐름으로 본 울산 부동산
울산 부동산의 가장 큰 특징은 '돈의 흐름'이 산업 경기와 직결된다는 점이다.
호황기에는 높은 임금을 받는 조선소, 자동차 공장 직장인들이 지역 내에서 부동산에 재투자했다. 하지만 불황이 오면 상황이 정반대가 된다. 1998년 외환위기 때는 지방에서 조성된 자금의 41.3%가 수도권으로 역류했다는 통계도 있다.
울산도 예외가 아니었다. 2015년 이후 조선업 불황기에는 지역 자금이 대거 빠져나갔다. 지역 금융기관 예금이 대거 인출되어 서울 본사 금융권으로 이동했고, 울산 기업과 가계가 자산을 매각해 확보한 유동성도 외부로 빠져나갔다.
반대로 2020년 이후 조선업이 회복되면서 그동안 빠져나갔던 자금이 다시 울산으로 돌아오는 현상도 나타났다. 울산 부동산이 '저평가'되었다고 판단한 외지 자본의 유입도 늘었다.
울산 부동산이 주는 교훈
30년간 울산 부동산을 들여다보면 몇 가지 교훈을 얻을 수 있다.
첫째, 단일 산업 의존의 위험성이다. 조선업과 자동차업이라는 두 축이 있었지만, 결국 둘 다 제조업이라는 한계가 있었다. 글로벌 경기 변동에 직접적으로 노출될 수밖에 없었다.
둘째, 정부 정책의 중요성이다. 산업위기 때마다 정부의 재정·금융 지원이 지역경제의 급격한 붕괴를 막는 안전판 역할을 했다. 혁신도시 조성, SOC 투자, 산업 지원금 등이 그 예다.
셋째, 자금 흐름의 결정적 영향이다. 울산 부동산은 지역 내 자금의 선순환과 역외 유출에 따라 극명하게 갈렸다. 이는 다른 산업도시들에게도 시사하는 바가 크다.
2025년 현재 울산의 선택
2025년 현재 울산은 새로운 전환점에 서 있다. 조선업이 친환경 트렌드와 미국과의 MASGA 협력의 바람을 타고 다시 활기를 찾았고, 수소경제, 친환경 에너지, 전기차 배터리 등 신산업 육성에 적극 나서고 있다. 울산이 진정한 산업 도시로 거듭나려면 이런 다각화 노력이 성공해야 할 것이다.
그리고 그 성공 여부는, 결국 울산 부동산의 미래를 결정할 가장 중요한 변수가 될 것이다.
주식 시장은 선행지표로써 주식 시장의 훈풍이 향후 울산 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망된다.
2025년 조선업 현황
208조 MASGA 본격화···조선업 메카 울산, 부동산 기대감↑
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※ MASGA(Make American Shipbuilding Great Again)는 '미국의 조선업을 다시 위대하게 만들자'는 의미로, 한국 정부가 미국과의 통상 협상 과정에서 제안한 전략적 협력 구상이다. 미국의 정치 슬로건인 MAGA(Make America Great Again)에서 착안해 만들어진 용어다.
2025년 자동차 산업 현황
미국 관세의 영향과 전기차 수요 둔화, 중국 경쟁업체들의 원가 경쟁력 강화 및 북미 시장에서의 입지 강화 등은 현대차그룹에게 도전 과제이나, 한국 자동차 산업의 저력 특히, 글로벌 3위인 현대자동차의 저력으로 볼 때 향후 개선될 여지는 충분하다.
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2025년 8월 현재, 울산의 부동산 시장 현황
지표 상으로 지방 광역시 중 거의 유일하게 가장 먼저 하락세가 끝나고 상승 전환 중이다.
단지별 가격을 보면 선호단지 중심으로 먼저 회복되었지만, 그 이하 단지들도 조금씩 상승하는 중이다.
가격대별로 살펴보면,
1~3억원 : 급락 이후 빠르게 상승했으나, 이후 주춤세.
3~5억원 : 30평대의 주 가격대로 가장 선호도 높음. 전고점 거의 회복됨.
5~9억원 : 전고점 근접한 수준까지 회복됨
9~15억원 : 현재는 대단지, 신축 중심으로 전고점 회복됨. 그러나 아직 대체로 전고점 회복 안됨.
울산의 부동산 시장, 여러분은 앞으로 어떻게 될 거라 생각하시나요?
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