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by 조성은 Nov 12. 2019

가로 골목:골목을 어떻게 되살릴 수 있을까?

가로 골목:상업시설의 미래는 콘텐츠와 관계를 담는 공간에서 나온다

네오벨류의 도전: 1층을 열린 공간으로 만들자.


상업부동산 개발은 통상 '임대면적` 극대화를 우선시한다. 특히 임대료를 가장 많이 받을 수 있는 1층이 매우 중요하다. 1층 임대 수익성이 개발사 성패를 좌우하기 때문이다. 국내 대표 부동산 자산운용사인 이지스자산운용과 라이프스타일 디벨로퍼 네오밸류는 이 같은 쇼핑몰 개발의 '고정관념'을 벗어난 공간을 만들었다. 무려 대지 기준 3.3㎡당 2억 5000만 원이나 하는 가로수길에서 말이다. 그 공간의 이름은 가로 골목.

가로 골목은 임대료가 가장 비싼 1층을 가득 채우는 기존 방식에서 벗어났다. 사유지 안에 가로수길과 세로수길을 연결하는 새로운 동선을 설치했다. 건물 내 공용공간을 외부공간과 연결해 건물을 외부에 개방했다. 입구는 3곳이지만, 출구와 입구 개념이 거의 없다. 건물 사이사이에 작은 상점들을 배치했고 건물 전체가 도심 속 휴식처로 이용할 수 있게 했다. 이 같은 구성은 사운즈 한남과 다소 유사하다. 각 층마다 자유롭게 옮길 수 있는 플라스틱 성자로 만든 테라스는 이를 위함이다.

네오벨류의 도전은 과감하다. 1층을 열린 공간으로 만들어 도시와 골 목간의 관계. 힘 있는 작은 콘텐츠로 공간을 채우려는 노력은 그동안 아주 극소수만 해온 실험이다. 상업공간이 어떻게 사람과 소통할지 실험하는 일. 이는  소니가 긴자에 만든 긴자 소니 파크와 법적 기준치보다 훨씬 더 큰 잔디밭을 만든 도쿄 미드타운 롯폰기(모리 부동산)와도 비슷하다. 동시에 '길=상점'의 관점을 유지한 과거 시장 모습. 또한 길을 향해 열린 건축을 지향한 이슬람 바자, 로마 트라얀 시장의 모습도 볼 수 있다. 가로 길목 내부가 기존 쇼핑몰과 다르게 단순하고 소박한 이유도 이 때문이다. 

도쿄 미드타운 롯폰기는 1층에 과감하게 사람들이 앉는 자리를 만들었다.

사람과 호흡하는 부드러운 건축.


가로수길과 세로수길을 이어주는 1층은 필로티 방식을 사용해 휴게공간, 플리마켓, 카페 등과 같은 공간들이 시민들을 맞이한다. 다른 가게들을 1층에 입점시키기보다는 여러 사람들이 지나다니면서 다양한 활동들이 가능한 열린 공간으로 만들었다. 천장도 높기 때문에 개방성을 더욱 극대화된다. 이것이 가능했던 이유는  '공개공지'제도를 역으로 활용했기 때문이다.


공개공지는 땅의 일정 부분을 공원화해 공공에 사용을 허락하는 제도다. 선택이 아닌 의무다. 건축물을 만들 때 건축법에 따라서 건물을 만드는 이는 반드시 공개공지를 만들어야 한다. 흔히 빌딩이나 건축물에서 보는 녹지를 생각하면 편하다. 가로 골목은 이 '공개공지' 제도를 1층에서 적극 활용했다. 녹지를 만들고 공간을 개방해 가로수와 세로수길을 만들었다. 이곳을 건축한 김찬중 더 시스템 랩 대표는 DDP에서 열린 세미나에서 "이 같은 공개공지 제도를 활용해 1층을 과감하게 만들고자 한 의지를 보인 건 네오벨류"라고 말했다. 공개공지가 가진 공공성을 사람들과 가로 골목의 경계를 허무는 도구로 사용한 셈이다.

1층을 포함한 각 층에서는 사람들이 나선형 램프를 따라 걷는 모습을 동서남북에서 볼 수 있다. 1층에서는 상하좌우 방면에서 사람들이 걸어 나는 모습을 모두 볼 수 있다. 2층부터는 위아래에서  복도를 따라 올라오고 내려가는 사람들을 볼 수 있다. 매 층마다 가로 골목을 찾아온 사람들과 입주 상점 상인들의 목소리는 공간을 더욱 활기차게 만든다.


나는 이 부분이 궁금해 DDP에서 열린 김찬중 건축가의 세미나에 참석해 이 램프에 대해 물어보았다. 그는 "램프를 걸으면서 가로수길을 걷고 있다는 느낌을 주고 싶었다. 그래서 램프마다 미세하게 각도를 만들었다. 가로수길을 관찰해보니 이곳에는 커플들이 많이 오는 걸 보았다. 이 부분도 고려했다. 나 스스로 힐을 신고 램프를 걸어보면서 각도를 조절했다. 램프를 통해 걷는 느낌. 사람들의 반응. 램프에서 반응을 끌어내고자 했다. 동시에 그 반응이 공개공지가 가진 공공성의 연장성이 되게 하도록 했다"라고 말했다.


2층부터는 건물 전체를 묶는 나선형 복도 겸 램프가 전체를 둘러싼다. 빠르게 건물에 올라갈 수 있도록 계단통로도 따로 설치했다. 나선형 복도는 건물 내부를 돌고 돌아 옥상 정원으로까지 가는 길을 연결한다. 매 복도가 시작하는 곳에 화장실을 비치해 편의성도 높였다. 복도에는 약간의 경사를 만들었다. 이는 언덕을 천천히 올라가는 공간감을 준다. 건물 전체를 구석구석 상점가를 보면서 각 층마다 테라스에서 쉬면서 가로수길과 세로수 길을 보게 한  나선형 복도는 가로 골목이 추구하는 방향을 가장 잘 드러낸다.

상점들을 따라 이어지는 경사로를 올라 5층에 올라가면 가로수길과 세로수길을 한눈에 볼 수 있다. 눈 앞에 보이는 높은 가로수는 가로수길이 왜 가로수길인지 직관적으로 알 수 있다. 옥상 정원에 올라가면 누구나 편안하게 식물을 보며 가로수길 전체를 볼 수 있다.

 1층과 옥상은 수미상관 구조처럼 가로수길과 세로수길, 지역주민, 찾아올 사람들 간의 관계를 고려해 사용성과 공공성을 극대화했다. 1층에서는 사람들과 만나고 옥상에서는 주변 경관을 보며 가로수길과 세로수길 간의 '관계'에 대해서 생각해 볼 수 있다. 굉장히 보기 드문 부드러운 건축이다. 동시에 이지스 자산운용과 네오벨류의 과감한 도전에 응원을 보낼 수밖에 없다.


골목을 살리는 건 힘 있는 작은 콘텐츠


골목이 무너지면 지역은 죽고 개성은 살아진다. 나는 골목이 무너지는 걸 어릴 때 보았다. 국내 첫 대형마트인 이마트 창동점이 생기면서, 내가 살던 창동역 및 근처 주변 상권은 초토화되었다. 개성 있는 수많은 상점들은 이마트를 이겨내지 못했다. 정확하게 말하자면 상대가 되지 못했다. 이어서 생긴 농협 하나로마트는 이를 가속화했다. 더 싸고 좋은 제품을 구할 수 있기에, 사람들은 근처 아파트 상가 내 슈퍼와 지역 시장에 갈 이유가 없었다. 아파트 상점을 중심으로 한 아이들만의 공간, 골목길도 점차 사라졌다. 일부러 찾아올 만한 매력을 읽어버린 아파트 상가에 사람들이 갈 이유가 없었다. 지역 아파트 가격을 올랐지만 그 아파트 내 상가 가격은 폭락했다.


작지만 하나로 뭉치자.

가로 골목에서는 크게 2가지 방법을 통해 입점 가게들을 소개한다. 첫 번째는 1층이다. 필로티 공간 및 화분들 사이로 지나가다 보면 벽면에 엽서들이 진열된 모습을 볼 수 있다. 가로 골목에 입주한 가게들 정보와 '가로 골목 팸플릿'이다. 가게를 소개하는 엽서 안에는 각자가 추구하는 취향과 방향을 표현한다. 가로 골목 안내문에 쓰여있는 대로 '다양한 콘텐츠들을 위해 활짝 열려있는 커뮤니티몰, 작지만 멋진 것들을 위한 공간. 특정한 이름으로 공간의 이름을 규정짓기 어려운 수많은 콘텐츠들을 위해 열려있는 리테일 스페이스'라는 말을 충분히 이해할 수 있다.

유리벽을 사용해 가게를 꾸밀 수 있다.
아이보리색 철(이걸 명칭을 뭐라고 하는지 생각이 나지 않는다.)게시판을 통해 가게를 설명한다.

두 번째는  아이보리색 가게 간판이다. 가로 골목은 가게 간판이 따로 없다. 아이보리색 철로 만들어진 동일한 게시판 같은 곳에 각자 상점 정보를 써놓았다. 통일성을 유지하기 위함이다. 이를 통해 가로 골목 입점 업체들은 가로 골목이라는 공간으로서 하나가 된다. 뿐만 아니라 인스타그램을 통해서 가로 골목에 입점한 브랜드를 소개하기도 한다. 대부분 부동산이 임대 후에는 크게 신경 쓰지 않는 것과는 사뭇 다르다. 오히려 가로 골목은 상업빌딩이 아닌 오프라인 콘텐츠를 묶어내는 '플랫폼'을 지향한다. 개인적으로는 도쿄에서 본 '도큐 코퍼레이션'과 로마 트라얀 시장이 많이 떠올랐다.

가로골목은 어떤건물이 아닌 오프라인 콘텐츠를 묶어내는 '플랫폼'을 지향한다. 출처: 가로골목 인스타그램.

발걸음도 고려한 건축.


가로 골목의 핵심은 나선형 통로이다. 1층부터 옥상까지 올라가는 이 동선은 가로 골목 건물 전체는 물론이거나 가로수와 세로수길을 모두 바라볼 수 있다. 특히 나선형 복도를 유심히 보면 일자가 아니다. 바닥에  높낮이에 차이를 주어 경사를 넣었고 이를 통해  복도는 걷는 이들로 하여금 '걷고 있다'를 느낌을 준다.

매층마다 엘리베이터와 화장실을 설치에 편의성을 살렸다.

나선형 계단과는 별계로 1층에서 옥상까지 계단으로 올라가는 길도 추가로 설치해 매장에 더욱 빠르게 갈 수 있게 했다. 화장실도 매 층 층별 복도 초입 설치했다. 계단을 이용하면 화장실도 빠르게 갈 수 있다. 동선의 디테일이다. 사람들의 동선도 고려해 낭비하는 공간을 최소화했다.

골독사이에 있는 플라스틱 상자로 만든 의자에서는 앉거나 상품을 홍보하기도 하낟.

가로 골목을 걷다 보면 자연스럽게 인사동 쌈지길이 떠오른다. 인사동 쌈지길과 다른 점이 있다면 인사동 ‘쌈지길’은 중정을 두고 돌아가는 반면, 가로 골목은 가운데 상점을 두고 복도가 주위를 감싸는 형태다. 개인적으로 도쿄역에 위치한 ‘키테’와 비슷한 느낌을 많이 받았다. 이는 어찌 보면 당연하다. 인사동 쌈지길을 인수한 기업이 바로 네오벨류이기 때문이다.

나성형 복도 폭은 성인 2,3명이 지날정도지만, 천장은  높다.

천장은 높다. 높은 천장은 언제나 분위기를 풍성하게 만든다. 마치 편안하게 언덕을 올라가는 느낌. 가로수길을 '걷는'느낌을 건물에서도 이어지게 했다. 가로 골목은 그동안 가본 건물 중 걷는 느낌이 매우 좋은 흔치 않은 건물이었다. 오모테산도 힐즈도 가로 골목과 비슷하지만 경사는 가로 골목보다 조금 더 높다. 걷는 느낌도 가로 골목이 더 좋았다. 이곳에서는 사람들 '걸음' 도 공간을 구성하는 요소다.

턱이 있는 골독, 도로를 연상시키는 바닥디자인은 '걷는'느낌을 더욱 배가 시킨다.

이 건물을 지은 건축가는 더시스템 랩의 김찬중 건축가다. 그는 여러 매체와의 인터뷰에서 자신의 건축 철학을 다음과 같이 말했다."사람들 머릿속에 작은 느낌표를 던져주는 건축물을 만듭니다. 너무 확정적인 건물을 짓지 않으려고 합니다. 외관만 보고 이건 병원, 저건 학교, 이렇게 확신할 수 있는 건물이 많으면 건조해지고 정형화되는데 이런 곳에서는 창의성이 나올 수 없습니다. 공간은 사람을 바꿉니다. 동그란 집에서는 동그레 지고 네모난 집에서는 네모가 됩니다."  그의 말처럼 가로 골목은 겉만 보고서 쉽게 짐작할 수 없는 공간이다.


모든 공간에는 계절감이 필요하다: 빛과 식물

건물 곳곳에 식물을 설치해 공간에 계절감을 집어넣는다.

가로 골목 복도 철망 사이사이에는 식물이 있다. 건물 곳곳에 화분을 비치해 공간에 계절감을 넣았다. 이 식물들은 콘크리트가 가진 차가움을 부드럽게 환기시킨다. 식물이 가장 두드러지는 건 단연코 1층이다. 1층은 높은 천장과 시멘트 바닥이 중심을 이루는데, 이곳에 식물들을 산발적으로 배치해 공간에 평온함을 넣었다. 여기에 의자와 오브제들은 자칫 비어 보일듯한 공간에 더욱 활력을 넣는다.

천장에서 내려오는 빛은 가로 골목에 생동감을 넣는다. 내가 방문한 날은 구름이 많아 가로 골목으로 빛이 많이 들어오지는 않았다. 그럼에도 불구하고 빛이 1층을 비롯해 건물 전체의 동서남북 어느 방향에서도 들어오는 걸 보았다. 빛이 들어온다는 건 그곳이 '뚫려있다'걸 말한다. 또한 건물 안에서 빛이 들어오는 곳을 유심히 보면 항상 사람이 지나가는 모습을 볼 수 있다. 말 그대로 '느낌표'다. 이렇게  나눠진 빛은 각 층으로 올라가는 사람들, 화분, 가게들을 비추면서 공간을 따듯하게 만든다.

빛은 다양한 공간감을 자연스럽게 끌어낸다. 아무리 비어있는 공간도 사람들이 여럿 걷는 모습을 보면 안도감을 느낄 수 있다. 항상 사람들이 걷는 모습을 볼 수 있는 1층은 매우 신기하다. 날씨가 맑은 날에 비치는 햇빛에 공간이 무척이나 아름다울 것이라 생각했다. 이처럼 가로 골목에서 빛은 굉장히 중요한 요소다. 이는 앞서 말한 나선형 길 동선과 어울리며 1층에서 6층 옥상까지 편안하게 올라갈 수 있도록 돕는다.

가로 골목을 이끄는 색깔: 검은색, 흰색, 녹색, 아이보리

의외로 가로 골목에서 가장 빛나는 물건은 쓰레기통이다. 특히 쓰레기통 배치와 색깔 조합이 정말 좋다. 가로 골목에서는 흰색, 검은색, 녹색식물을 비롯해 쓰레기통마저도 공간에 어울리는 오브제다. 또한 녹색과 대비를 이루는 검은색 H빔. 천장에서 내려오는 녹색 식물, 건물 외장의 아이보리 섹, 입점 건물 입구에 있는 동일한 아이보리 안내판, 옥상정원의 흰색 역시 가로 골목을 풍성하게 만든다.


3개월마다 새롭게 시작하는 가로 골목.

대지 723㎡(약 219평), 연면적 2346㎡(약 720평)에 지하 2층, 지상 5층 규모로 조성된 가로 골목은 실험정신으로 가득 차 있다. 가로 골목은 3.3㎡당 50만 원(또는 매출의 20%) 수준에 임대료를 책정했다. 현재 지하 1층을 제외한 전 공간 임대가 완료됐다. 임대 기간은 대부분 3개월로 단위로 갱신한다. 권리금과 보증금도 없다. 손지호 네오밸류 대표는 "작지만 개성 있는 브랜드가 집결된 가로 골목이 쇠락해가던 가로수길을 매력적인 상권으로 회복시키는 기점이 될 것"이라고 월간 디자인과의 인터뷰에서 밝혔다.

가로 골목은 3개월마다 항상 다른 모습으로 우릴 찾을 것이다.


네오벨류가 시도하는 상업공간의 미래

네오벨류가 시도하는 상업공간의 미래는 크고 작지만 힘이 있는 콘텐츠가 구축하는 파워와 이를 지역과 연결하는 능력이라고 생각한다. 매일 페이스북으로 항상 챙겨보는 앨리 웨이 광교 도 마찬가지다. 우리 몸은 큰 근육과 이를 더 세밀하게 움직이게 하는 작은 근육이 서로 조화롭게 균형을 이루고 있다.하이엔드 패션, 스타벅스같이 인지도가 높은 브랜드가 큰 근육이라면 로컬 상점은 작지만 세밀하게 강한 근육이라고 볼 수 있다. 큰 브랜드와 작은 브랜드가 조화를 이루어야 상업 공간도 더욱 성장할 수 있다.

네오벨류가 만든 가로 골목과 앨리 웨이 광교를 처음 보았을 때 떠오른 곳은 후지사와 SST에 위치한 쇼난 츠타야 티 사이트였다. 이 곳은 후지사와 역에서 버스로 15분 이상 떨어진 곳이다. 츠타야는 후지사와 SST에서 문화공간, 상점, 음식점, 커뮤니티 활동 등 크고 작은 콘텐츠 를 연결시키는 일을 맡고 있다. 츠타야는 이를 위해서 JR후지사와 역에서 쇼난 츠타야 티 사 이트까지 셔틀버스도 운행하고 있다.

'지역'을 고려하고 이에 맞는 콘텐츠를 연결하는 부동산 개발은 한국에서도 조금씩 늘어나고 있다. 반면에 도쿄에서는 생각보다 이같은 공간을 쉽게 찾아볼 수 있다. 모리 부동산이 주도한 도쿄 미드타운 히비야, 미드타운 롯폰기, 롯폰기 힐즈, 아크 힐즈가 대표적인 예다. 뿐만 아니라 도쿄 다이칸야마의 테노하, 하라주쿠 캐스케이드, 오모테산도 힐즈, 히카리에 백화점, 시부야 스트림 등도 이에 해당한다. 하지만 내가 도쿄에서 본 부동산 개발은 사람을 누르는 강한 성격이 적지 않게 있았다. 마치 부동산 디벨로파가 모든 걸 주도하고 사람들은 따라오라는 느낌이 강했다고 해야 할까?건물들은 웅장하고 높고, 깔끔했다.하지만 네오벨류는 사람과의 관계를 지향하는 개발을 따르기에 건물 자체가 강하지 않았다.

난 부동산 개발업에 종사해본 적이 없다. 그렇기에 네오벨류를 '이렇다 저렇다'할 역량이 되지 않는다. 그럴 생각도 없다. 하지만 동네 폐허를 리모델링하면서 내가 얻은 교훈은 간단하다. 공간과 골목을 살리는 건 언제나 힘 있는 콘텐츠다. 외피와 내피가 모두 탄탄한 강한 콘텐츠를 차곡 차곡 쌓아 올릴 때 공간은 살아나고, 상권, 골목도 살아난다. 가로 골목이 어떻게 될지는 계속 지켜 보아야 하리라 생각한다. 지금 시점에서 가로 골목을 평가하는 건 건 시기상조다.

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