카사(Kasa)가 꿈꾸는 부동산 증권화의 미래
블록체인 기반 부동산 유동화 유통 플랫폼 서비스 카사코리아
1. 소유와 주거의 분리를 통한 부동산 정책의 발상 전환
아파트 소유권을 근거로 증권을 발행하고, 그 증권을 주식시장처럼 공인된 시장에 상장해 거래되도록 하면 어떨까. 적은 돈으로도 투자할 수 있으니 소유자 수는 늘어날 것이고, 소유자와 주거자가 완전히 일치할 가능성은 거의 없다. 소유와 주거의 분리는 부동산·주거 정책의 근원적인 발상 전환을 요구할 것이다.
여러 환경 변화를 고려한 투자자들의 매매는 적정 가격을 형성할 것이고, 조세당국은 주주와 거래자들에게 과세하면 된다. 세금을 반길 사람은 없다지만 저항은 덜할 수 있다. 한 채의 집을 보유한 사람과 주식 투자자가 세금에 보이는 반발감의 차이를 보면 된다. 전세든 월세든 주거인이 내는 임대수익은 주주들에게 배당하면 된다. 예비 입주자들로부터 건설자금을 조달하는 현행 선분양제 외에 후분양제 등 다양한 방식을 동원할 수도 있다.
2. 소유와 주거의 분리 실현 : 리츠(REITs)의 의미와 한계
기존 부동산 금융시장에도 리츠(부동산투자신탁, REITs)와 부동산펀드 등 일반 투자자가 부동산에 투자할 수 있는 창구는 열려있었다. 특히 리츠는 소액 투자자에게도 부동산 투자의 기회를 열었다는 점에서 호응을 얻으며 빠르게 성장했다. 리츠는 2010년 기준 50개, 자산규모 7조6000억원에서 지난해 248개, 자산규모 51조8000억원까지 늘었다.
그러나 여전히 기관투자자 중심의 사모 리츠 시장이 발달돼 있어 상대적으로 일반인의 참여 기회는 적게 느껴진다. 업계 통계에 따르면 부동산 간접투자 시장의 총 자산 규모는 약 100조원으로 이 중 공모형 부동산펀드는 3%, 상장 리츠는 5% 수준에 불과하다.
▲ 카사코리아의 구조 분석에 관한 아티클
3. 블록체인 기술과 결합한 부동산 디지털화 사업
카사코리아는 블록체인 기반 디지털 부동산 수익증권 유통 플랫폼 '카사'를 내놨다. 카사는 건물을 'DABS(Digital Asset Backed Securities, 댑스)'라는 증권으로 쪼개 발행·거래할 수 있는 플랫폼이다. 건물 상장을 원하는 소유주가 플랫폼에 상장을 신청하면 건물 가격 감정을 받게 된다. 이후 KB국민은행, 하나은행, 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁이 상업용 건물을 담보로 댑스를 발행한다. 투자자는 1댑스당 5000원에 청약받을 수 있고, 공모 후에는 주식거래처럼 원할 때 카사 플랫폼 안에서 댑스를 매매 할 수 있다. 댑스를 보유하고있으면 분기별로 임대수익을 받을 수도 있다.
리츠의 경우 부동산투자회사가 특수목적법인(SPC) 설립한 후 투자금을 공모해 SPC에 지분투자를 하는 방식으로 진행된다. 즉 투자자들은 건물을 소유한 회사의 주식을 사는 간접투자이다. 반면 카사의 경우는 신탁회사가 소유권을 갖고 있는 건물의 자산유동화증권(ABS)을 발행하면, 이를 카사에서 판매하거나 거래하는 방식이라는 점에서 차이가 있다. 리츠에 비해 투자와 거래, 현금화까지 모든 과정이 빠르며 실시간으로 가격변동을 확인할 수 있다는 것이 장점이다. 자체 플랫폼에서 거래되기 때문에 상장 또한 리츠에 비해 쉽다.
4. 디지털화된 부동산 유동화 수익증권(DABS)
부동산 유동화 수익증권(ABS)은 신탁사가 발행한 부동산 기반 수익증권. 카사는 프라이빗 블록체인을 활용해 부동산 유동화 수익증권을 디지털화 한 DABS를 발행. DABS는 빌딩 수익증권의 공유 지분 성격을 갖는다. DABS를 소유한 사람은 건물의 임대수익을 배당처럼 받을 수 있다. 건물의 시세가 오르면 시세차익을 얻을 수도 있다.
1) 부동산 소유자가 부동산 감정가격에 기반해 카사 플랫폼에 상장.
2) 부동산 소유주는 신탁사와의 관리처분신탁계약. 이 과정에서 건물 소유권이 신탁사로 이전.
3) 신탁사는 건물을 운영하고 디지털 형태의 수익증권인 DABS를 발행.
4) 투자자는 카사 앱을 통해 해당 DABS를 주식을 거래하듯 쉽게 실시간 거래 가능.
5. 프라이빗 블록체인 기술의 활용
블록체인 기술은 DABS 공모 청약을 비롯해 카사 플랫폼을 이용한 거래 전반에 걸쳐 활용. 거래내역을 투명하게 관리하기 위해 분산원장 기술을 이용. 부동산 투자에 관한 모든 거래내역이 ‘하이퍼레저 패브릭’에 기반한 프라이빗 블록체인에 실시간으로 저장. 당일 결제 및 당일 청산이 가능하도록 만드는 역할도 시행.
블록체인은 개인투자자가 쉽게 접근할 수 있도록 돕고, 부동산 시장을 투명하게 만드는 핵심 솔루션. 증권을 블록체인의 분산원장에 기록하면 실물로 발행할 때 투입되는 제반 비용을 줄일 수 있다. 게다가 증권의 위·변조를 막고, 가격 변동을 실시간으로 파악할 수 있다는 강점.
6. 부동산의 토큰화가 주목받는 이유
부동산의 토큰화가 기업 주식의 토큰화보다 빠르게 발전하는 이유는 첫번째, 가치의 변동성이 주식보다 안정적이다. 부동산 가격은 세계경제 위기와 같은 특수한 상황이 아니라면 가치가 비교적 급격하게 변하지 않고 수익률이 임대료에 기반하기 때문에 5~10%대의 안정적인 수익을 내서 투자자에게 부담이 적다. 두번째, 부동산 가격은 일반적으로 많이 오픈되어 있고 조작이 쉽지 않아 정보의 비대칭성이 비교적 낮은 편이라 주식보다는 투자자가 보호되는 측면이 있다. 세번째, 첫번째와 두번째 요건 때문에 부동산 간접투자 상품은 거래소에 상장되거나 펀드를 만드는것이 기업의 주식보다 비교적 규제가 느슨하다.
7. 금융위원회로 부터 검증된 안정 서비스
지난해 5월 금융위원회는 '혁신금융서비스(금융 규제 샌드박스)'중 한 곳으로 카사코리아를 선정했다. 혁신금융서비스에 지정되면 자본시장법상 규제 특례를 받아 서비스를 시범 진행하고 검증할 수 있다. 카사코리아는 부동산 신탁에도 수익증권을 발행할 수 있고, 디지털 부동산 증권을 판매하거나 거래 플랫폼을 운영할 수 있도록 규제 특례를 부여 받았다. 다만 댑스 발행 규모는 5000억원까지로 제한했으며, 일반 투자자는 1년간 2000만원, 소득적격투자자는 4000만원까지만 투자할 수 있도록 했다.
https://www.ajunews.com/view/20200528174113975
http://wiki.hash.kr/index.php/%EC%B9%B4%EC%82%AC%EC%BD%94%EB%A6%AC%EC%95%84
https://wowtale.net/2019/10/18/kasa-series-a-funding/
https://www.coindeskkorea.com/news/articleView.html?idxno=71307
https://www.coindeskkorea.com/news/articleView.html?idxno=62133
http://it.chosun.com/site/data/html_dir/2020/09/18/2020091802434.html
https://www.coindeskkorea.com/news/articleView.html?idxno=71830
