2025 부동산 시장 전망과 투자 시점
기회가 오고 있다
2023~2024년을 부동산 하락 사이클의 반등장이라고 판단했고 그 기조는 지금도 유지하고 있다. 데이터, 부동산 현장, 거시경제상황, 정부정책을 모두 참고하여 미래를 예측하지만, 그것을 그대로 믿고 투자 전략을 만들진 않는다. 작년에 부산 삼익비치를 매수했던 것도 내 예측이 틀릴 상황까지 대비할 수 있는 최적의 투자라고 생각했기 때문이다. 상승장이 와도 하락장이 와도 걱정 없는 투자였고, 운 좋게 내가 계약한 날부터 오르기 시작해 현재 내 매수가보다 30% 이상 상승했다. 하지만 팔기 전까진 아무런 감흥이 없고 그게 정상적인 자세라고 생각한다^^. 개인적으로 부산은 지금이 바닥이라고 거의 확신하고 있다.
반등장의 잔열이 아직 느껴진다. 의사 및 고소득 전문직 혹은 코인 부자들이 반포, 압구정에 신고가를 경신해주고 있으며 잠실도 곧 29억을 찍을 것 같다. 부동산의 핵심이 갭 메우기임을 안다면 간단한 산수만 해도 잠실 리센츠는 28~29억까지 가는 게 정상적이라는 것을 알 것이다. 이걸 모르면 지금부터 다시 기차가 달린다고 외칠 것이고.
정부는 바보가 아니다. 정부의 정책으로 시장이 변하는 게 아니라, 시장이 변하면 정책이 바뀐다. 대세상승장인데 토지거래허가제를 풀어주는 정부가 어디 있는가? 빌딩 포함 상업용 부동산은 이제 최악을 향해 가고 있고, 아파트 같은 주거용 부동산은 2025년 하반기부터 일반인에게도 느껴질 정도로 찬 공기가 불어올 것 같다. IMF, 세계금융위기 때보다 더 안 좋다는 얘기가 나오면서 이제 부동산 투자는 끝났다고 할지도 모른다. 하지만 그때가 누군가에겐 10년에 한 번 오는 기회다.
난 확률이 높은 투자를 선호하므로 부동산 투자가 항상 1순위다. 분산투자는 연금저축계좌를 자산운용사에 맡기고 있고 그 외 주식, 코인은 여유자금으로만 한다. 내 예상대로 하락장이 진행된다면 언제 다시 상승장이 올까? 솔직히 잘 모르겠다. 다만 지금 같은 인플레이션 시대에서는 2022년 12월~2023년 1월 같은 폭락은 또 오기 힘들다고 생각한다. 오버슈팅된 빌딩이나 아파트는 더 크게 하락할 수 있지만 그 외 정상적인 물건은 고점 대비 -10% 정도면 중장기적 관점에서 매수해도 좋다고 본다. 물론 거기서 10% 더 빠질 수 있는데 바닥을 잡는 건 지나고 나서야 알 수 있기 때문에 자신만의 상황과 전략에 맞춰 너무 타이밍을 재지 않는 게 낫다고 본다.
만약 2026년 정도에 바닥을 찍으면 바로 대세상승장으로 갈까? 그럴 가능성은 낮다. 힘을 더 비축해야 한다. 한국 기업과 주식 시장이 살아나야 하고, 사람들의 소득도 오르는 시간이 필요하다. 예전 사이클을 참고하면서 현재 다른 점을 대입해 보면 바닥 확인 후 3년~5년 정도 완만한 상승장이 되지 않을까 예상한다. 그 기간 동안 40~50% 정도 천천히 가격이 오를 것이다. 그 후 축제가 시작된다. 부동산 투자의 좋은 점은 고점의 신호가 꽤 명확하다는 것이다. 그래서 절제의 우위를 가진 사람이라면 축제를 즐기다가 수익실현을 쉽게 할 수 있다.
그래서 난 바닥 전후에서 한국 주식과 부동산을 투자할 것이다. 부동산의 경우 과거처럼 모든 규제가 풀리지 않을 가능성도 있어서 무제한 분양권 투자는 힘들 수 있다. 그래도 한두 개의 분양권, 재개발 재건축 입주권, 갭투자는 가능한 시장은 오리라 본다. 자세한 투자 로직은 그 시기가 오면 공개할 것이다. 하지만 난 주거용 부동산이 아닌 빌딩 투자를 하려고 한다. 예상보다 큰 수익을 얻지 못해도 꼭 경험하고 싶고, 5년 뒤에 차익과 그동안 모은 돈으로 상급지의 빌딩으로 갈아탈 계획이다.
위 그림에서 왼쪽이 빌딩, 오른쪽이 아파트다. 빌딩은 바닥을 찍고 빠르게 V자 반등, 아파트는 U자형으로 오를 가능성이 높다. 당신은 어느 시점에 투자하는 사람인가? 나는 성격상 1번에 한다. 부산 삼익비치는 운이 좋아서 2번에 잡았다고 생각하지만, 일반적으로 떨어지는 칼날에 계약하는 게 마음이 편하다. 대신 내가 사용한 레버리지를 감당할 현금 흐름과 대비가 완벽하게 갖춰져야 한다. 3번에 투자하기 힘든 이유는 사람의 뇌 구조상 2번이 생각나기 때문이다. 아파트 실거주자라면 4번에만 들어가도 잘하는 것이지만, 5번도 놓치고 5번 이후 폭등장에 뒤늦게 들어가는 사람이 대부분이다. 난 1번에 첫 빌딩 투자를 하고 4번이나 5번에서 갈아타기 혹은 추가 빌딩 매수 후 축제의 끝에서 수익 실현을 하는 계산을 하고 있다. 물론 전략은 계속 수정된다^^
