최근 빌딩 투자 시장을 보며 든 생각들
2025년, 빌딩 시장은 어디로 향할까?
경험이 아직 많지 않아, 개인적인 의견으로만 봐주시면 좋겠습니다. 시장을 공부하며 느낀 개인적인 생각일 뿐이니 가볍게 읽어주세요.
시장 결론 및 현재 상황
결론: 매수자 우위 시장은 올해가 마지막일 가능성이 높다고 예상됩니다.
현황: 현재 빌딩 시장은 바닥을 다지고 있는 것으로 보이며, 작년 가을부터 올해 봄 사이에 나왔던 매물들이 다수 소진되고 있습니다. 특히, 장기간 매각이 어려울 것으로 보였던 건물들도 거래되고 있습니다.
매수세 증가의 배경
금리 기대감: 기준금리 및 대출금리가 하락했고 앞으로 더 내려갈 것이라는 기대감이 작용하고 있습니다.
투자 포트폴리오 변화: 아파트 다주택 투자가 사실상 어려워지면서, '똘똘한 아파트 1채 + 빌딩 1채(혹은 재개발 구역 내 근생)' 포트폴리오가 유행하고 있습니다.
자금의 이동: 아파트 투자에 제한을 받은 부동산 전문 투자자들이 빌딩 및 상업용 부동산으로 눈을 돌릴 수 있습니다.
장기 투자 매력: 향후 10년의 장기적인 관점에서 볼 때, 현재가 빌딩을 매수하기에 매우 좋은 시기라고 판단됩니다.
빌딩 투자 시 주의사항 및 대출 전략
대출 환경: 여전히 신규 법인이나 부동산 임대업에 대한 대출이 어렵고 금리가 높은 편입니다.
법인 선행 설립 및 관리: 몇 년 뒤 매수 목표가 있다면, 미리 법인을 설립하고 키워나가는 전략이 필요합니다.
기업 신용 등급의 중요성: 빌딩 매수 시 재무제표가 좋고 은행이 선호하는 업종의 법인은 낮은 금리와 90% 이상의 높은 대출 비율을 받을 수 있어 투자금을 크게 줄일 수 있습니다. (예: 50억 건물 기준, 대출 90% 시 필요 투자금 8억, 80% 시 13억)
결론: 높은 기업신용등급을 받기 위해 법인 관리 및 육성이 필수적입니다.
추천 입지 및 매물 분석
투자 핵심: 부동산의 핵심은 '입지'와 '환금성'입니다.
추천 지역: 강남(서초·송파 제외), 용산, 성수, 마포(홍대)를 추천하며, 평단가만 보면 현재 강남이 상대적으로 저렴해 보입니다.
성수동 리스크: 성수동은 정말 좋지만 마케팅 트렌드 변화, AI시대가 가져올 체험문화의 변화 등으로 팝업 스토어 유행이 식는다면 연무장길을 비롯한 성수 전체가 흔들릴 가능성도 있다고 봅니다. (물론 당장은 아니고, 10년 안에 일어날지도 모를 이야기입니다)
안정 VS 잠재력: 안정적인 투자를 원한다면 강남, 미래 포텐셜에 베팅한다면 용산이 좋아 보입니다.
매물 구별:
A급 물건: 제값을 주고 사는 것만으로도 감사해야 하며, 매수자 경쟁으로 프리미엄이 붙기 때문에 제 가격에 사는 것이 이미 싸게 사는 것입니다.
못난이 물건: 팔 때도 싸게 팔아야 하므로, 매수 시 무조건 싸게 사서 안전마진을 확보하는 것이 필수입니다.
빌딩 투자의 특성
기회 희소성: 토지의 물리적 한계로 인해 좋은 빌딩 매물을 매수할 기회 자체가 흔치 않습니다.
급매의 어려움: 아파트와 달리 A급 빌딩이 급매로 나오는 경우는 매우 드뭅니다. (어쩌다 나오는 복잡한 상속 물건이 급매)
접근 자세: 10년을 바라보고 '좋은 물건을 제 가격에 산다'는 마음가짐으로 접근하는 것이 바람직하다고 생각합니다.
향후 트렌드: 현 정부 규제 및 금융 상황을 고려할 때, 당분간 '똘똘한 아파트 1채 + 빌딩 1채'의 트렌드가 지속될 것으로 보입니다.
(브런치는 불릿포인트 안에서 폰트 변경, 스타일 적용, 들여쓰기도 안 돼서 정말 불편하네요)
