부동산 투자 중간 점검
아는 만큼 보인다
모든 투자 과정과 결과를 이 블로그에 공유해왔습니다.
이 글도 어디까지나 제 경험담과 개인적인 견해입니다.
다만, 저와 같은 시행착오(재개발 투자)를 다른 분들은 겪지 않으셨으면 하는 마음으로 적어봅니다.
현재 시장에 대한 시각
현재 시장을 ‘하락장 속 반등장’, 혹은 ‘하락 전 양극화 심화기’로 보고 있습니다.
이 관점은 여전히 변하지 않았습니다.
설령 지금이 상승장이라 하더라도, 현재 전세가율 수준에서 투자를 할 생각은 없습니다.
상승장이든 하락장이든, 자산시장은 결코 일직선으로 움직이지 않습니다.
전세가격이 오르거나, 매매가격이 내리거나, 혹은 둘 다 움직이거나
결국 조정장은 반드시 찾아옵니다.
실거주와 투자를 분리할 수 있다면,
그때는 지금보다 훨씬 작은 투자금으로 마음 편히 매수할 수 있지 않을까요?
서울 꼬마빌딩
올해 매수한 꼬마빌딩은 평당 약 2천만 원 정도 상승했습니다.
하지만 큰 의미는 없습니다.
최소 5년, 기본 10년 이상 장기 투자를 계획하고 매수했기 때문입니다.
다만, 매수자 우위로 빌딩 투자를 할 수 있는 기간이
이제는 그리 많이 남지 않은 듯한 느낌이 듭니다.
성수동에서 평당 4억을 찍은 걸 보니,
이제는 강남이 오히려 싸게 느껴질 정도네요.
부산 재건축 아파트
삼익비치 재건축 조감도부산은 전세와 매매 모두 상승장으로 진입했습니다.
제가 매수했던 삼익비치 아파트는 약 2억 정도 상승했는데,
여기서 추가로 3억 더 오르면 서울로 갈아탈 계획을 고민하려고 합니다.
사실 평생 가지고 가고 싶은 아파트이지만,
자금이 한정되어 있으니 어쩔 수 없네요.
운 좋게 바닥 구간에서 매수했고,
그 대출금을 활용해 꼬마빌딩 투자로 이어갔습니다.
‘아는 만큼 보인다’는 말처럼,
재건축 + 꼬마빌딩 투자 구조를 이해하고 1년 만에 실행했습니다.
서울 재개발 빌라
첫 내 집 마련 후 정말 행복했습니다.
그런데 그 이후에도 미련하게 돈이나 투자에 별 관심이 없었습니다.
그저 “평생 이 집에서 살겠지”라고만 생각했죠.
그러다 뒤늦게 추가 부동산 투자를 하고 싶어졌고,
아무것도 모르는 상태에서 빌라를 매수했습니다.
지금 돌이켜보면 효율적인 소액투자는 아니었습니다.
더 좋은 동네로 갈아타고 싶었지만,
이 빌라가 모든 걸 꼬이게 만들었습니다.
그런데 운 좋게도, 최근 이 지역이 서울시 신속통합기획 후보지로 선정됐습니다.
프리미엄이 상승하겠죠. 역시 부동산의 핵심은 입지입니다.
다만, 환금성 측면에서는 좋지 않습니다.
신통 후보지로 지정되면 토지거래허가구역으로 묶여
실거주자나 임대사업자만 매수할 수 있게 되기 때문입니다.
이곳은 제 ‘망상’이 많이 앞서간 선택이었습니다.
미래엔 서울에서 가장 유니크한 주거지가 될지도 모르지만,
불확실성이 크고 시간이 많이 남은 투자입니다.
즉, 팔고 싶을 때 팔 수 없는 부동산은 투자로서 부적절합니다.
재개발 투자는 프리미엄 상승 타이밍을 잘 잡는다면
소액으로 수익을 얻을 수 있지만,
레버리지라는 부동산 투자의 장점을 고려하면
저는 재개발 투자는 추천하지 않습니다.
특히, “지금이 싸다”며 프리미엄 10억 이상을 주고
8~10년 뒤를 기대하는 투자는
큰 자금이 오랜 기간 묶이는 최악의 투자라고 생각합니다.
물론, 자금이 충분하다면
한남·성수 등 상급지 재개발 지역의 근생건물을
적극적인 대출을 활용해 매수하는 것은 좋은 전략입니다.
앞으로의 계획
어쩌다 보니 지금은 부동산 규제에서 모두 벗어난 물건만 보유 중입니다.
양도세 중과 등 세금 시뮬레이션은 이미 다 해봤고,
세금이 과도하다고 판단되면 어떤 물건도 매도할 계획은 없습니다.
향후에는 서울 빌라, 부산 재건축 아파트, 건물의 추가 대출금, 회사 주식, 코인을 활용해
최상급지 아파트 매수를 목표로 하고 있습니다.
상황에 따라 서울이 아닌 도쿄나 미국의 아파트가 될 수도 있습니다.
제 예상대로 하락장이 온다면 규제가 완화될 텐데,
그 시점에 실거주를 할지, 갭투자를 할지 결정할 것입니다.
갭투자를 하면 실거주보다 훨씬 높은 급지의 물건을 확보할 수 있기 때문입니다.
또한 상황에 따라 자산 정리 계획도 바뀔 수 있습니다.
일부 자산은 남겨두고 갭투자를 먼저 한 뒤, 몇 년 후 실거주로 전환할 수도 있습니다.
“내가 팔면 그때 오른다”는 실수를 하지 않기 위해서입니다.
갈아타기 전략
상승장에서도 갈아타기는 가능하지만,
일반적으로는 전세가율이 높을 때나 하락장일 때가 훨씬 효율적입니다.
성공적인 갈아타기를 위해선
내가 가진 부동산의 입지와 환금성이 가장 중요합니다.
하락장에선 내 물건을 초급매로 팔고
빠르게 상급지 매수를 해야 하는데,
대부분의 사람은 욕심 때문에 싸게 내놓지 못합니다.
싸게 내놔도 입지가 나쁘면 아무도 관심을 주지 않습니다.
그리고 대부분은 “조금 더 떨어질까?” 하며 머뭇거리다 기회를 놓칩니다.
저는 환금성을 더 중요하게 봅니다.
강남의 초대형 아파트보다 34평 아파트가 거래는 더 쉽기 때문입니다.
결론
데이터, 마켓사이클, 차트를 통해 시장을 예측하긴 하지만
그건 어디까지나 참고용일 뿐입니다.
그래서 저는 상승장·하락장 모두 대응 가능한 포트폴리오를 유지하고 있습니다.
또한 내년 이후 금리 피벗 가능성에도 대비해 두었습니다.
분명한 것은, 과거보다 시장 변화 속도가 훨씬 빨라졌다는 점입니다.
그리고 전월세 공급의 주체인 다주택자에 대한 규제가 풀리지 않는 한,
‘똘똘한 한 채’ 현상과 양극화는 더욱 심해질 것입니다.
“아는 만큼 보인다.”
앞으로 더 나은 전략을 배우거나 찾게 된다면,
또 공유드리겠습니다.
