brunch

매거진 주관적인 미래 n 세상 관찰일기

라이킷 12 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by ESD피카츄 Nov 17. 2024

한국 부동산에 대한 개똥철학

키워드는 '인구밀도', '양극화'

건물은 수명이 있다. 지금 지어지는 아파트들도 언젠가는 재건축을 한다는 건 사실이다. 만약 재건축을 진행한다면, 기존 건물 용적률의 2배는 올려야 분담금이 현실적일 것이다.

10~15층 이하의 구축 아파트, 5층 이하의 꼬마빌딩/빌라처럼 용적률이 비교적 낮은 건물들은 가능하겠지만, 30층도 넘는 고층 아파트들은 현실적으로 힘들 것이다. 전국의 60층 아파트? 어후 말도 안 된다.

지금도 지방의 아파트는 미분양이 나온다. 항상 사이클이 도는지라 미분양시기에 건축이 줄어 나중에는 또 청약이 박 터지는 시기가 오고 그러다 보면 또 건축이 늘어 미분양이 나는 사실은 인지하고 있다. 다만, 이제는 좀 다르다. 인구가 줄어들기 때문이다.

1인 가구 수가 늘어 필요한 집의 수가 바뀌지 않는다고 가정하더라도 1인 가구가 3-4인이 살던 집의 공급의 수요자는 아니라고 보는 것이 타당하다. 그 수요자가 될 수 있다면, 그 사람이 부유하거나 한국 경제가 아작 난 시점일 것이다.

그렇다면 지금 있는 집들은 언젠가 유기될 것이다. 어쨌든 수요자가 없으니 그 결과 1인 가구의 수요만큼 가격이 떨어지는 그림이 연출되기는 할 것 같다.

결국 재개발이 다가올 시점에는 건물의 가치를 뺀, '대지권'에 해당하는 토지의 평단가에 근거한 가격만큼 떨어질 것이다.

그도 그럴 것이 누가 5억짜리 아파트를 샀는데 재개발한다고 분담금을 5억 내라 하면 누가 납득하겠는가... 그러니 용적률을 2배로 올려 같은 땅 위에 사는 사람을 2배로 늘려다가 부담시켜야 하는데 그 이상 올려도 수요가 없을 지역은 건물 다 낡아 부서지면 그냥 평생 몇 평 안 되는 땅 끌어안고 살아야지 별 수 없다.

하지만 이 말이 전국에서 유효한 말일까 하면 그건 또 아니다.

중요한 것은 '양극화'이다.

미국을 예로 생각해 보면 뉴욕/워싱턴 등 주요 상업/행정도시는 고층 건물이 주를 이루지만 외곽으로 가면 단독주택이 보편적 주거형태인 것을 떠올리면 간단하다.

하지만, 한국과 일본처럼 철도가 잘 발달한 국가는 이를 어느 정도 완화하는 측면도 있음을 분명히 고려해야 한다.

즉, '전국의 토지면적 대비 인구밀도'가 높았던 과거부터 지금까지는 아파트가 영향력을 발휘할 곳이 넓었던 것이고, 이후 인구가 점점 줄어든다면 어딘가는 고층건물이 주를 이루고 어딘가는 단독주택이 주를 이룬다는 것. '양극화'가 뉴노멀이 된다는 시선이 올바를 것이다.

그 양극화의 주인공이 어디일까? 그 판단은 각자의 미래에 대한 견해에 따라가는 것이겠지만, 일단 본인은 서울은 아닐 것 같다는 생각을 가지고 있다.

이유는 아래와 같다.