길음뉴타운 임장

길음래미안1차, 길음뉴타운8단지래미안

2026년 첫 SC 임장은 토허제로 인해 매물이 잠긴 상황에서 당장 물건을 컨트롤하는 것은 아니지만

지방선거 이슈로 인한 토허제 해제를 전제로 임장을 다녀왔다.

이는 원하는 조건을 전달하여 해제 시 1순위로 물건을 받기 위함이 주목적이라 볼 수 있다.

임장을 준비하고 미흡했던 부분을 정리하여 추후 복기하고자 한다.

지난 2025년 2월부터 강남3구 및 용산구의 토허제 해제와 재지정이 있었고, 6.27대책과 9.7대책을 발표했음에도 마용성을 비롯한 비규제지역의 풍선효과가 일어났었다.

이후 10.15 대책으로 서울 25개구를 지정할 당시 정부에서는 근원적 과열 요인으로 투기적 억제, 즉 갭투자 차단을 주된 요인으로 명시하며 거래량 증가에 따른 풍선효과를 언급했었다.

대책 발표 당시 브리핑을 보면 토허제를 지정할 때 판단한 충족요건에 대해서는 구체적으로 이야기한 바는 없었으며, 노도강과 같이 풍선효과가 일어나지 않은 지역도 선제적으로 지정되며 비난이 일렀다.

결과적으로 충족요건이라고 유추할 수 있는 것은 '거래량' '매가상승'을 꼽을 수가 있다.

서울 전역을 묶을 당시 노도강은 왜 묶었냐는 비난이 있었다는 것은 정부에서 토허제 지정 시 판단한 충족기준이 명확하지 않았기 때문이라는 반증이므로 이 지역들을 지소테이블로 확인해 보았다.

정부에서 토허제 지정 시 판단한 충족기준이라 유추할 수 있는 것은 '거래량' '매가상승'이라 했었는데,

10.15 대책 발표 전 데이터를 기반으로 판단했을 것이므로 3개월 전 통계인 7~9월 데이터를 보고 판단했을 가능성이 높다고 볼 수 있고, 해당 기간 내 위 지역들의 거래량지수 및 평당가상승폭을 보면 지지부진함을 확인할 수 있다.

반대로 이들 지역보다 입지적 가치가 높은 지역도 확인해 보았다.

이번 임장 후보지역 중 성북구와 관악구의 지소테이블을 보면

노도강과 동일하게 6.27 대책에 따른 거래량 급감이 나타나지만, 평당가상승폭을 보면 대책과 관계없이 우상향하는 흐름을 나타내고 있음을 확인할 수 있다.

정부에서 토허제를 해제한다면 입지적 가치가 낮은 C급지를 해제할 가능성이 높다는 것을 배웠는데,

11월 평당가 기준 성북구와 관악구가 C급지에 들어오므로 단순하게 C급지인 성북구와 관악구를 후보지역으로 두자는 의견으로 정리했었다. 그러나 이처럼 지소테이블을 통해 토허제 해제가 될 수 있는 가능성 높은 지역이 맞는지 여부를 먼저 파악했어야 했다는 걸 깨달았다.

아무리 투자가치가 있는 지역을 선정한다고 해도 투자할 수 없는 정책적 상황이 유지된다면 결실을 얻기 어렵다는 것을 늘 염두에 두어야한다.

아울러 지난 상승장 기준 성북구는 20평대가 30평대보다 매매 가격흐름이 우위에 있음을 확인하였다.

이를 통해 성북구는 20평대 투자전략을 진행해도 충분한 지역이며, 지역 특성상 20평대 물건의 희소성이 있다고 볼 수 있다.