건물투자 기본기 3
중개사, 시세 파악
건물투자는 아파트와 달리 가격 파악이 어렵고, 매수자를 속이는 방식도 여러 가지가 있습니다. 저도 대단한 전문가는 아니지만 투자를 시작하시는 분들을 위해 몇 가지 팁을 공유드리고자 하오니 참고하시기 바랍니다.
1. 중개사
건물이나 상가 중개 역시 공인중개사라면 누구나 할 수 있습니다. 아파트를 거래할 때에는 단지 상가나 인근에 위치한 중개사를 주로 이용하게 됩니다. 일반적인 부동산 중개업소도 대부분 건물 중개를 병행합니다. 그런데 이런 동네 중개업소 외에 건물만 전문적으로 중개하는 중개 법인들이 있습니다. 이들의 장단점을 각각 살펴보겠습니다.
1) 일반 부동산 중개업소
투자하고자 하는 지역을 미리 정했다면, 인근 부동산 중개업소를 들러보는 것도 좋은 방법입니다. 매도자(건물주) 역시 임차인들과 임대계약을 체결하기 위해 인근 부동산과 거래가 많습니다. 건물주가 임대관리를 인근 부동산에 전속으로 맡기는 경우도 종종 있기 때문에, 물건지 근처 부동산 탐방에 공을 들이면 인근 건물들에 대한 여러 가지 정보를 얻을 수 있습니다.
일반 중개업소의 단점은 건물 중개 경험이 많지 않다는 것입니다. 따라서 건물 매매 시세를 정확히 파악하고 있지 못할 수도 있고, 인근 지역이 아니면 보유하고 있는 매물도 많지 않습니다. 운영 규모가 영세하기 때문에 아무래도 전문적인 중개 서비스를 제공하는 데는 한계가 있습니다.
2) 건물 전문 중개법인
수년 전부터 건물 매매가 크게 증가하면서 건물 전문 중개법인들의 규모가 매우 커졌습니다. 보통 중심가 대형 건물의 몇 개 층을 임대하여 사무실로 사용하는 경우가 많습니다. 많게는 수십 명의 중개사들을 거느리고 있으며 보유한 매물도 많기 때문에 종합적인 서비스를 받을 수 있습니다. 특히, 서울 지역의 경우 전문 중개법인을 통하면 여러 곳을 돌아다니지 않아도 지역별 시세나 물건들을 한 번에 알아볼 수 있습니다. 또한, 임대료 및 관리비 정산부터 간단한 세무, 사후 분쟁 해결까지 일반 부동산보다 전문적인 서비스를 받을 수 있습니다. (다만, 전문 법인이라고 해서 모든 문제를 깔끔하게 해결해 줄 수는 없습니다. 다양한 경험을 바탕으로 좀 더 나은 조언을 해줄 수 있다는 뜻입니다.)
전문 중개법인의 단점은 서울 이외 지역의 경우 해당 지역 중개업소보다는 아무래도 보유한 매물이 적다는 것입니다. 거래가 잦고 수요가 높은 서울 중심지 지역의 물건이 아니라면, 물건지 인근 부동산을 방문해 보는 것은 필수라고 할 수 있습니다.
3) 중개사 활용 팁
건물투자를 처음 시작하시는 분이라면, 일단 전문 중개법인 방문을 추천합니다. 보유자금과 원하는 지역 등을 알려주면 종합적인 서비스를 받을 수 있고 건물 매매 시장에 대한 기본적인 설명도 들을 수 있기 때문입니다. 이후 투자 지역이 확정되면 인근 부동산에 들러 전문 중개법인이 보유하고 있지 않은 물건이 있는지, 주변 매매나 임대 시세는 어떠한지 다시 한번 확인해 보는 것이 좋습니다. 중개 수수료는 어느 곳이든 법정 최고 수수료율 이하로 동일합니다.
2. 시세 파악
1) 대략적인 시세 파악하기
아파트와 달리 건물은 똑같은 것이 없습니다. 따라서 위치와 규모가 비슷해도 수억 원이 넘는 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 그래도 일반적인 시세 정도는 파악할 줄 알아야 바가지 쓰는 것을 피할 수 있습니다.
요새는 건물이나 토지도 실거래가를 알려주는 서비스들이 많이 있으니 이런 곳을 이용하면 됩니다. 하지만 아파트와 달리 건물은 층수와 넓이가 다 다르므로 평단가에 주목해야 합니다. 아파트의 평단가는 매매가격을 전체 면적으로 나누어 계산하지만, 건물은 매매가격을 대지면적으로 나누어 계산하는 것이 일반적입니다. 건축한지 오랜 시간이 지나면 건물 가치는 사라지고 토지 가치만 남기 때문에 대지면적을 기준으로 한 평단가를 사용한다고 보시면 됩니다.
우선 인근에 매매된 건물과 내가 사려는 건물의 평단가를 비교해 보고, 다음으로는 평단가와 공시지가를 비교해 보면 더욱 좋습니다. 공시지가는 국가가 공인한 방법으로 산정한 가격이므로 평단가를 공시지가로 나눈 값이 최근 거래된 가격들과 얼마나 차이가 나는지 확인해 보면 좀 더 정확한 시세를 파악할 수 있습니다.
위 예시를 보면 최근 거래 평단가가 5,000만 원인데 반해, 검토 중인 물건의 평단가는 7,250만 원으로 비싸다고 할 수 있습니다. 하지만 공시지가 대비 평단가 비율을 보면 최근 거래가 2.53이고 검토 중인 거래가 2.58이므로 수용 가능한 가격임을 알 수 있습니다.
2) 가격 차별 요인
대략적인 시세를 파악했다면 이제 개별 물건의 장단점을 파악할 차례입니다. 입지가 특출하다거나 신축이나 리모델링을 해서 주변 건물보다 상태가 좋다면 당연히 가격이 더 높을 수 있습니다. 지난 글에서 살펴보았듯이 다른 건물보다 연면적이 넓다면 그것 또한 특별한 장점이라고 할 수 있습니다. 하지만 잊지 말아야 할 것은 주변보다 더 높은 가격을 지불하는 이유는 결과적으로 더 많은 임대수익을 기대하기 때문입니다. 아무리 입지와 건물 상태가 좋다고 하더라도 결론적으로 임대료가 다른 건물보다 높지 않다면 높은 가격을 지불할 이유는 없습니다. 다만, 임차인 교체, 계약 갱신 등을 통해 임대료 상승이 가능한 상황이라면 그 현실성을 본인이 판단해 높은 가격을 지불할 수 있습니다.
한편, 불법 건축물을 매수하여 곤란에 처하는 경우도 있습니다. 불법 건축물을 소유하고 있다가 발각이 되면 이행강제금을 내거나 양성화 작업(법규에 맞도록 건물 구조를 변경하는 작업)을 해야 할 수도 있으니 주의가 필요합니다. 건물 실사 중 건축물대장과 비교하여 다른 점을 찾아내는 경우도 간혹 있지만, 일반인이 불법 건축물을 판별하는 것은 사실상 쉽지 않습니다. 건축물대장과 비교해서 건물의 구조나 사용 용도가 상이하거나 주차장이 건물 규모에 비해 협소한 경우 등 이상한 점이 발견되면 전문가와 상의해 보는 것을 추천합니다.
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