건물투자 기본기 2
건폐율과 용적률, 용도지역
영어를 공부하려면 알파벳을 알아야 하듯이, 건물투자를 하기 위해서는 기본 용어와 지식을 어느 정도는 알고 있어야 합니다. 이번 글에서는 건물 및 상업용 부동산 투자에 기본이 되는 건폐율과 용적률, 용도지역에 대해 알아보겠습니다.
1. 건폐율과 용적률
1) 건폐율 - 바닥 면적 제한
건폐율은 대지면적 중에서 건물을 지을 수 있는 최대 면적의 비율을 의미합니다. 100평의 땅이 건폐율이 60%라고 하면 건축물의 1층 바닥 면적이 60평을 넘을 수 없습니다. 건폐율이 높을수록 같은 땅에 넓은 건물을 지을 수 있지만, 건물 사이가 촘촘해져서 채광이나 일조권 등에 문제가 발생할 수 있습니다.
2) 용적률 - 층수 제한
용적률은 대지면적에 대한 연면적(각 층별 바닥면적의 합계)의 비율을 뜻합니다. 100평의 땅이 용적률이 200%라고 하면 건물의 총 바닥 면적의 합이 200평을 넘을 수 없습니다. 결국 용적률은 얼마나 건물을 높게 지을 수 있느냐와 관련이 있습니다. 단, 용적률을 계산할 때는 지하의 면적과 주차 관련 면적은 포함되지 않습니다.
3) 건폐율과 용적률의 적용
건폐율이 60%이고 용적률이 200%인 100평의 땅이 있다고 가정해 보겠습니다. 지하와 주차장 면적은 용적률 계산에 포함되지 않으므로 다음과 같이 여러 가지의 조합이 가능합니다.
건폐율과 용적률이 높을수록 동일한 크기의 땅이라도 더 넓고 높은 건물을 지을 수 있습니다. 토지는 소재지와 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 달라집니다. 따라서 같은 지역의 동일한 크기의 땅이라도 용도지역이 무엇이냐에 따라 토지의 가격 차이가 발생합니다.
2. 용도지역
토지의 용도는 국토계획법에 따라 여러 가지로 분류되는데, 다음과 같이 인터넷상에서 지도를 살펴보면 용도지역이 구분되어 있음을 쉽게 알 수 있습니다.
일반적으로 개인들이 접하게 되는 용도지역은 보통 일반주거지역입니다. 상업지역(지도에서 분홍색)은 상업 중심지에만 제한적으로 존재하는 데다, 건폐율과 용적률이 주거지역보다 크게 높아 가격이 매우 비싸기 때문에 일반 개인이 투자용으로 접근하기에는 어려움이 있습니다. 일반주거지역은 다시 제1종, 제2종, 제3종으로 구분되고 지역에 따라 각각의 건폐율과 용적률은 다음과 같습니다.
1) 제1종 일반주거지역
저층주택 위주로 건축이 가능하며 최고 4층까지 건물을 지을 수 있습니다. 아파트는 건축할 수 없는 지역입니다. 규정 상으로는 4층까지 건물을 지을 수 있지만, 서울을 기준으로 살펴보면 용적률이 150%가 상한이기 때문에 실질적으로는 지상 3층까지만 건축이 가능합니다. (바닥 면적이 대지의 50%일 때, 3개 층이면 150% 용적률) 제1종 일반주거지역에서는 비탈길에 건축하여 공부 상 지하 층을 1층처럼 사용할 수 있도록 만든 건축물이 가치가 높습니다. 같은 지역에 다른 건물들은 지상 3층까지만 사용 가능한데, 이 건물은 4층 건물과 같은 효과를 내기 때문입니다.
2) 제2종 일반주거지역
중층 주택 위주로 건축이 가능하고 서울은 난개발을 막기 위해 단독주택지는 7층, 아파트 단지는 12층 이하로 건축을 제한하고 있는 지역입니다. 서울의 경우 용적률을 200%로 제한하고 있기 때문에 실질적으로는 지상 4~5층 규모의 건물까지 건축이 가능합니다.
3) 제3종 일반주거지역
중층 또는 고층 주택 건설이 가능한 지역입니다. 층수 제한이 없고 사무실, 오피스텔, 지식산업센터 등이 많이 지어지는 곳입니다. 고도 제한이 없어 공간 활용도가 높기 때문에 재건축 또는 재개발 사업의 수익성이 높아 선호되는 지역입니다.
앞에서 예시로 든 지도에서 볼 수 있듯이 건물들이 지어져 있는 곳은 제1종이나 제2종 주거지역이 대부분이고 제3종 주거지역이나 상업지역은 그리 많지 않습니다. 서울에서 대로변(상업지역) 이외의 건물들이 보통 5층 이하인 이유는 용적률 규제 때문입니다. 그런데 가끔 6층이나 7층 건물이 보이기도 하고, 건폐율을 무시하고 지은 듯한 바닥면적이 매우 넓은 건물도 가끔 있습니다. 이런 건물이 보이는 이유는 건폐율과 용적률 규제가 약했던 아주 오래전에 지은 건물이거나, 한시적으로 규제가 완화된 시기에 지은 건물들이 있기 때문입니다. (가끔은 불법 증축 건물도 있으니 주의가 필요합니다.) 이런 건물들은 신축을 하게 되면 현재 기준으로 건폐율과 용적률을 적용받아 건물 규모가 축소되기 때문에, 건물이 낙후되더라도 신축보다는 리모델링을 하게 됩니다.
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