[부동산#9] 전세 가격을 보면 매수 타이밍이 보인다!

아파트 전세 갭이 줄어드는 시점을 주목하자

미국 중앙은행 기준금리가 드디어 4%에 도달했다. 시중 은행에서 돈을 빌리려면 연초 대비해서 2배 넘는 이자를 부담해야 한다. 특히 우리나라는 변동금리 비율이 높아서 주택 담보대출을 받은 시민들의 부담이 더욱 커지고 있다. 그래서 정부에서도 최근에 고정금리로 전환해주는 정책을 내놨다. 현재 주택시장은 거래가 전혀 없는 냉각기에 진입했다.

특히 수도권에서 신규 아파트 미분양이 쌓이기 시작했다. 최근에 분양한 인덕원 아파트의 경우 높은 경쟁률로 청약이 마감됐지만, 대규모 계약 취소가 이어지면서 선착순 분양을 시작했다. 시장이 하락기로 접어들면 신규 아파트도 관심이 줄어든다. 최근에 주식시장에 신규 상장이 사라진 이유와 같다. 상승기에는 상장이 많지만 하락기에는 기업이 가치를 받지 못한다는 판단으로 상장을 미룬다.

주택시장은 사이클이 있다. 가장 유명한 사이클은 ‘10년 주기설’이다. 10년 동안 3배 오르고 40% 하락한다는 것이다. 하지만 이번에는 15년 동안 상승했다. 코로나19 이후에 저금리로 상당한 양의 현금이 풀리면서 버블을 더욱 키웠다. 이번 하락기는 상승이 길었던 만큼 깊고 길어질 수 있다. 그래서 지금은 부동산을 매도하고 싶어도 거래가 성사되지 않는다.

그렇다면 언제 아파트를 매수하면 좋을까? 관심 있는 지역의 아파트 단지의 가격을 유심히 봐야 한다. 그중에서도 전세 가격을 중요하게 체크해야 한다. 하락기가 길어지면 “매수보다 전세로 거주해야겠다”는 심리가 커진다. 전세 가격이 높아져서 매매 가격의 차이가 좁혀지면 하락기의 정점이 거의 막바지라고 판단하면 된다. 쉽게 설명하자면, 아파트 가격이 고점의 40% 하락하고 전세 가격이 올라서 갭 차이가 줄어들 때가 매수 타이밍인 것이다.

자산은 가격이 오를 때 거품이 생기고, 내릴 때 더 깊이 하락한다. 하지만 모든 자산에는 적정한 가격이 있고 바닥을 알려주는 신호가 있다. 지금은 현금을 모으면서 다가올 상승장을 기다리면 된다. 상승장이 왔는데 공부를 미리 하지 않으면 현금을 적극적으로 사용하기 어렵다. 과거 시장의 흐름을 공부하면서 다가올 미래를 지금 준비하자. 우리나라는 10년 마다 자산을 늘릴 기회를 준다.