2025년 부동산, 신축 중심의 선별적 상승세 예상

금리 인하와 정책 변화 속에서, 신축과 구축의 가치가 엇갈린다

2024년처럼 부동산 시장의 변화가 큰 시기도 드물었다. 작년부터 이어진 높은 금리로 인해 주택 시장은 장기 침체기를 겪었으며, 그 여파는 올해 상반기까지 이어졌다. 그러나 신축 아파트를 중심으로 거래가 빠르게 회복되면서, 서울 주요 지역의 아파트는 과거 신고가에 근접하는 상승세를 보였고, 이 열기는 마포와 분당까지 확산되었다.

정부는 신생아 특례 대출 등으로 정책 금리를 낮추며 부동산 시장을 지원해 왔으나, 최근에는 대출 규제를 통해 과열을 억제하려는 움직임을 보이고 있다. 그러나 국내 내수 시장은 여전히 침체 중이고, 중국이 경기 부양책을 발표하고 미국이 금리 인하를 시작하는 상황에서 우리나라도 금리를 낮출 필요성이 커졌다. 인플레이션 속에서 부동산은 여전히 효과적인 헤지 수단으로 여겨지며, 특히 우리나라에서는 집을 먼저 마련해야 한다는 심리가 강하게 자리 잡고 있다.

최근 경제 유튜브와 정보의 확산으로 금융과 부동산에 대한 국민들의 지식이 크게 향상되었다. 이에 따라 부동산 시장도 주식 시장처럼 빠르게 대응하는 양상을 보였으며, 방향을 잡으면 그 흐름이 상당 기간 이어질 가능성이 높아졌다. 금리 인하가 지속될 경우, 투자자와 실수요자의 매수세가 유지될 것으로 보이며, 주식은 해외에 투자하고 국내에서는 안정적인 부동산에 집중하려는 투자자들도 늘어날 전망이다.

향후 주목할 점은, 모든 아파트가 상승하던 2021년과 달리 2025년 부동산 시장이 선별적 상승을 보일 가능성이 크다는 것이다. 특히 재건축과 리모델링 투자는 신중해야 한다. 구축의 경우 향후 재건축이나 리모델링 비용을 추가로 부담해야 하는데, 이 비용까지 고려하면 주변의 10년 차 아파트나 신축 아파트 대비 가격이 적절하지 않은 경우가 많다. 25년 차 아파트의 용적률이 250%가 넘으면 재건축 대신 리모델링을 추진해야 하는데, 과거에는 세대당 약 3억 원을 부담하면 되었지만 현재는 5억 원 정도를 고려해야 한다. 예를 들어 6억 원대 구축 아파트를 리모델링하면 총 11억 원 정도가 필요한 셈이다.

또한 리모델링은 기존 골조를 유지하기 때문에 구조나 단지 설계 면에서 신축 아파트처럼 유려하게 만들기 어렵다. 이러한 이유로 현재 신축이나 신축에 가까운 아파트만이 매수세를 얻고 있는 상황이다. 엘리베이터로 주차장 진입이 가능하고, 헬스장 등 편의시설을 갖춘 단지들이 주목받고 있으며, 초등학교가 인접한 수도권 아파트는 꾸준한 수요가 있을 것으로 보인다.

인구 감소는 부동산에 악재로 작용할 수 있지만, 수도권 집중 현상은 쉽게 바뀌지 않을 전망이다. 최소한 1채를 보유하는 것이 안전한 선택이 될 수 있다는 점에서, 특히 자재비와 인건비가 급등하면서 재건축과 리모델링이 어려운 구축 아파트는 정체될 가능성이 높다. 반면 신축에 가까운 10년 차 아파트는 매수세가 지속될 가능성이 커 보인다.