창업하겠다고 마음먹은 이들에겐 두려움이 없다
부동산 창업일기 #4
검단 신도시에 코벤트 워크라는 새로운 상가가 2월 말에 준공 나고 입주가 시작되었다. 2층으로 된 주상 복합형 상가이며 상가 개수는 약 100개가 넘는다. 이게 언제 채워질까라는 나의 염려와는 다르게 다이소가 입점을 준비하고 있고 네일숍, 헤어숍을 비롯해 각종 근린생활 시설이 인테리어에 들어갔고 벌써 20개 가까이 소진되었다.
빽다방도 입점을 준비 중인데 그 말은 곧 메가커피나 컴포즈커피도 입정이 가능하다는 뜻이다. 보증금은 1천만 원에서 1억 3천까지 있고, 임대료는 최저 74만 원에서 830만 원까지 있다. 다이소는 독점적으로 15개가 넘는 임대공간을 계약할 예정이다.
다이소는 내가 직전에 일했던 부동산 소장님이 작업했다. 그분을 통해서 계약이 성사되었는지 까진 알 수 없지만...
다이소 측에서 수수료 상한 0.9%를 줄리는 없겠지만 코벤트 워크에서 그만큼 보충해 줄 가능성이 크다. 아주 비관 적으로 양측으로 0.5%씩 수수해서 1%만 맞춰도 놀라울 정도다. 월차임을 매출 연동형일지 고정형일지는 알 수 없지만 만일 고정형으로 했다면 월세만 최소 2000만 원은 될 것이다. 보증금도 2억 정도로 예상해 볼 수 있다. 전세로 환산하면 22억이다. 그에 대한 수수료는 2,200만 원이 된다. 이렇게 보니 크게 돈이 안 되는 것 같기도 하다. 정상적으로 0.9%씩 받았다면 3960만 원 대략 4천만 원짜리 거래라고 봐야겠지.
다이소 하나 입점 시키려면 몇 달은 작업해야 한다. 일반인들이 보기엔 도장 하나 찍고 4천만 원 받은 것처럼 보여도 실제로 이 계약이 이루어지기 위해선 적어도 반년을 스트레스 받으며 사람 관리를 해야 한다. 도장 찍기 전까진 진짜 계약이 아니기 때문이다.
이런 큰 거래가 아니더라도 10평 이하의 소형 매장 입점도 이어지고 있다. 그중 내가 계약한 건 하나도 없다. 지금 오픈 준비 중인 업체들은 대부분 내가 부동산을 창업하기 전에 이루어진 곳들이다. 따라서 지금의 내가 속상해할 일은 아니지만 그래도 사람 마음이 그렇다. 매물 확보를 위해 돌아다니다 보면 인테리어 중인 매장들이 하나둘씩 있다. 속이 쓰리다.
어떤 자리는 몇 번이고 폐업을 맞이한 곳 도 있다. 이유는 다양하겠지만 가장 큰 이유는 창업자의 실력이다. 몇 번이고 폐업을 했다는 건 그 수만큼의 사장님들에게 선택을 받은 좋은 장소라는 뜻이기도 하니까. 그리고 그런 곳에서 결국엔 오랫동안 살아남는 매장도 실제로 있다. 창업도 어렵지만 유지하고 적절한 타이밍에 빠지는 건 더 어렵다. 회사를 만들 마음으로 창업한 게 아니라면 적절한 시기에 양수하고 빠져야 한다. 실제로도 상가 시장에서는 운영 상가가 매물로 많이 나온다. 애초에 사업 시작부터 부동산에 매도부터 내놓고 사업을 시작하는 프로 창업러도 있는 실정이다.
아무리 실력이 좋아도 상권이 없으면 실패할까? 나는 no 라고 생각한다. 요즘엔 sns가 상권을 대신해주기도 한다. 창업은 실력이다. 부족한 자금을 실력으로 메꿀 수 있다. 최고의 장인이라도 도구가 구리면 제대로 만들 수 없다. 장인은 도구를 가리지 않는다가 어디서 부터 잘 못 구전되어 왔는지 모르겠지만 내가 아는한 장비탓은 장인이 가장 많이 한다. 그러나 장비가 없다면 없는대로 해내는게 장인이기도 하다. 달리 말해 자금이 부족하면 실력을 키워서 할 수 있을 때 까지 해보는 거다.
이런 생각을 했다
창업하고자 하는 이들에게 단순한 중개뿐 아니라 그들에게 꼭 필요한 창업에 관한 전반적인 서비스를 제공하는 컨설팅을 할 수 있다면 창업 왕국인 대한민국에서 제대로 사업할 수 있겠단 생각. 이미 이런 생각을 가지고 현업 중인 이들도 있을 것이다. 심지어 대기업 출신, 고위 자격증 소지자도 있을 거고, 운전 자금도 넉넉한 분들도 많을 것이다. 이 일을 시작하면서 신사동의 100억 대 수준의 상가를 거래하는 걸 버킷리스트로 꼽았는데 그쪽 부동산은 기본이 100억이더라. 세상은 참 넓다.
투자를 위한 상가 매매
창업을 위한 상가 임대
상가 중개업은 이렇게 크게 두 가지로 나누어진다. 지금 내가 내린 결론은 상가 매매 중개가 업이 되면 안 된다는 것이다. 적어도 상가 매매 중개가 주 업무가 되어 버리면 회사를 차리는 건 어렵겠다는 생각이 든다. 어쨌든 창업 컨설팅을 위한 상가 중개 전문가로 발돋움하기 위해 부지런히 공부해야겠다. 대부분 아파트에 관심이 더 많겠지만 진짜 부자들은 같은 돈이면 상가와 다가구에 투자한다. 그 이유가 뭘까? 그 이유를 모른다면 부자 되긴 힘들다.
상가 중개를 기본 베이스로 창업 컨설팅과 재무 설계 그리고 경매를 넘어 릿츠까지 개발할 수 있어야 진정한 의미의 사업체를 만들 수 있을 것 같다.
