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by 행간읽기 Oct 24. 2016

[검고] 부동산 시장을 둘러싼 여러 가지 이슈들

2016. 10. 24. by 검정고무신

“부동산 시장을 둘러싼 여러 가지 이슈들” by 검정고무신

1. 이슈 들어가기

검고: 정부의 8.25 가계부채 대책 이후 부동산 시장은 과열 조짐을 보이고 있습니다. 특히 서울 강남 재건축 시장이 과열을 넘어 투기 수준까지 오르고 있어 정부의 추가대책 마련을 요구하는 목소리가 커지고 있습니다. ‘빚 내서 집사라’ ‘가계부채 늘었으니 규제하겠다’ ‘주택공급 제한하겠다.’ ‘보금자리론 중단하겠다.’ 등 선제적으로 대응하지 못하고 오락가락하는 정부의 부동산대책으로 부동산 시장을 넘어 나라 경제 중심이 흔들리고 있습니다. 오늘은 부동산 시장과 정부의 부동산 대책을 둘러싼 여러 가지 이슈를 살펴보겠습니다.

2. 이슈 디테일

부동산 투기 과열 상태

재건축 아파트값이 폭등하면서 서울 강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 가격이 사상 처음으로 4천만원을 돌파했습니다. 부동산114 조사에 따르면 지난 7일 기준 강남3구의 재건축 아파트값은 3.3㎡당 4천12만원. 사상 첫 4천만원대 진입입니다. 강남 3구 재건축 아파트값이 역대 최고치를 기록한 2006년의 3천635만원에 비해서도 3.3㎡당 377만원이나 높은 값입니다.

올해 전국 아파트의 평균 청약경쟁률도 역대 최고 기록을 넘어섰습니다. 부동산114가 금융결제원 자료를 토대로 2008년 이후 매년 1월부터 10월까지 전국 아파트 청약경쟁률(1순위 기준, 특별공급 제외)을 분석한 결과 올해 평균 경쟁률이 13.91대 1로 집계됐습니다. 이는 전국적으로 분양시장이 호황을 보인 작년 평균 청약경쟁률(11.15대 1)을 넘어선 것으로, 역대 최고 수준입니다.

[연합뉴스, 10월 23일] '투기 광풍' 뒤에…속 타는 무주택자

검고 : 서울 강남 재건축 시장을 중심으로 부동산 시장이 과열 조짐을 보이고 있습니다. 집값은 최고치를 경신했고, 청약경쟁률 역시 최고를 기록했습니다. 한편 서울 강남이나 수도권 외에 지방의 경우는 어떨까요?

부동산 시장의 양극화

지역별로 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 서울 강남권이 오르면 따라 상승하던 예전과 달리 입지와 주택 노후도에 따라 파편화되는 상황이다. 분양시장도 서울·수도권 신도시·세종·부산과 다른 지역의 분위기가 확연히 다르다.

부산과 세종을 제외한 지방 부동산 시장은 냉랭하다. 지난달 지방에서 분양한 아파트 단지 14곳 중 9곳이 순위내 청약 마감에 실패하고 미달됐다. 금천 렉시움(48가구 모집·1명 청약)·진천 양우내안에 해오르미(270가구 모집·1명 청약)·삼척 도계 새롬아파트(60가구 모집·1명 청약)·보은 신한 헤센(492가구 모집·5명 청약) 등은 청약자 수가 한자리에 그쳤다. 청약자가 아예 없는 '청약 제로(0)' 단지도 있었다.

청약 성적이 좋지 않으니 미분양 아파트도 늘어난다. 국토교통부에 따르면 올 8월 기준 전국의 미분양 아파트는 6만2562가구다. 지난해 8월(3만1698가구)과 비교하면 2배 가까이 늘었다. 상승분의 대부분은 지방(강원·충북·충남·전북·전남·경북·경남·제주) 몫이다.

[뉴스1, 10월 22일] "돈되는 곳만 몰린다"…수도권-지방 디커플링 심화

검고 : 이렇게 양극화가 되고 있는 상황이기에 정부가 전체 부동산 시장에 대한 규제 대책을 내놓지 못하는 것으로 보입니다. 강남 재건축 시장처럼 투기가 과열되고 있는 곳만 따로 지정하여 선별적으로 규제를 적용해야 한다는 주장에 힘이 실리는 이유이기도 합니다.

강남권 투기과열지구 지정 등 추가규제 방향

정부가 고민하고 있는 규제 중 가장 강도가 센 것은 '강남권 투기과열지구 지정'이다. 강남을 투기과열지구로 지정하면 아파트 계약 후 입주할 때까지 분양권 전매가 불가능하고, 5년간 청약 재당첨 금지, 재건축 아파트 매매가 사실상 금지된다.

하지만 대다수 전문가는 "투기과열지구 지정은 너무 강도가 세다"고 답했다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "투기과열지구 지정은 강남만 잡는 것이 아니라 '정부가 부동산 시장을 본격 규제한다'는 신호로 여겨져 전국 부동산 시장이 냉각할 수 있다"고 했다.

'청약 재당첨 금지'와 '청약 1순위 자격 요건 강화' 규제도 효과는 미미할 것이라고 전문가들은 분석했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "현재 전국적으로 청약 1순위자가 1000만명을 돌파했기 때문에, 지금부터 1순위 자격을 강화하고 재당첨을 금지한다고 해도 효과가 작을 것"이라고 했다. 전문가들이 현재 상황에서 가장 효율적이라고 꼽은 규제는 '전매 제한 기간 연장'이다.

[조선일보, 10월 21일]부동산 전문가들 "전매 제한기간 늘려 투기 걸러내야"

검고 : 분양권 전매란, 청약에 당첨된 분양권을 제3자에게 파는 것을 말합니다. 현재 수도권 민간주택의 경우 전매 제한 기간이 6개월이기 때문에, 당첨되고 6개월 후에 분양권을 팔 수 있습니다. 때문에 투기세력이 분양권에 프리미엄을 많이 붙여서 실제로 집을 사려는 사람들에게 불법으로 훨씬 더 비싸게 전매하는 경우가 많습니다. 전문가들은 전매 제한 기간을 최소 1년 ~ 입주까지 30개월로 연장해야 투기세력이 줄어들 것으로 보고 있습니다.

오락가락하는 정부의 부동산 대책

그동안 정부의 부동산 정책은 매번 널뛰기식 냉온탕을 거듭하면서 시장 안정화에 실패해왔다. 이번 부동산 과열도 정부의 어설픈 대책 탓이 크다. 1300조원에 달하는 가계부채를 잡기 위해 내놓은 8·25 가계부채 대책은 오히려 '집 공급이 줄어드니 집값이 계속 오를 것'이라는 잘못된 신호만 시장에 줬다. 너도나도 아파트 청약에 나서게 만들고, 재건축 투자 심리에 불붙였다. 이 때문에 보금자리 대출이 급증하자 하룻밤 새 갑자기 대출 자격 요건을 강화해 실수요자들만 낭패 보게 만들었다. 보금자리 대출은 서민들의 내 집 마련을 돕는 정책금융 상품이다. 비판이 쏟아지니 보완책을 마련하겠다고 한다. 오락가락하는 부동산 대책으로 엉뚱한 피해자만 나오고 있다.

[조선일보, 10월 21일] 부동산 대책 오락가락 이번엔 끝내야

검고 : 8.25 가계부채 대책은 한마디로 ‘공급 규제’에 초점이 맞춰진 대책입니다. ‘수요 규제’가 없었으니, “공급 축소 > 주택 가격 인상” 을 기대한 주택 수요가 많이 늘어나게 된 것이죠. 가계부채를 잡으려다가 오히려 가계부채가 늘어나는 부작용만 남겼습니다. 문제는 보금자리론 중단을 비롯하여 1금융권의 중도금대출과 집단대출이 순차적으로 막히면서 가계부채는 2금융권으로 옮겨가는 양상을 보이고 있다는 것입니다.

제 2금융권 대출 증가와 대출 규제

농협과 새마을금고, 저축은행 등 제2금융권은 시중은행보다 대출 금리가 보통 1%포인트 이상 높습니다. 하지만 올 들어 은행에서 주택담보대출을 받기가 어려워지자 대출이 급증했습니다. 특히 최근 들어 은행의 중도금 집단 대출이 까다로워지면서 제2금융권 쏠림 현상이 더 심해졌습니다.

[한겨례, 9월 22일] 사상 최대 총파업 부른 성과연봉제 핵심 쟁점은

검고 : 그러나 올해 말부터는 제2금융권 대출도 정부의 규제를 받을 예정입니다. 채무자의 상환 능력을 평가하고, 집 값 대비 받을 수 있는 대출 한도를 축소하는 방향입니다. 시중은행이 중도금 대출을 사실상 중단하면서 제2금융권 중도금 대출은 훨씬 더 많이 늘어날 전망입니다.

제2금융권 중도금대출

정부가 가계부채 급증을 막기 위한 명목으로 은행권이 아파트 중도금대출(집단대출) 규제에 들어가자 저축은행·상호금융 등 제2금융권 중도금대출 규모가 빠른 속도로 늘어나고 있다. 결국 당초 목적했던 정책 효과는 달성하지 못한 채 무주택자 등 서민들의 이자 부담만 늘어난 것이 아니냐는 지적이 나온다.

은행에서 받을 수 있었던 중도금대출이 제2금융권으로 가면서 높아진 금리는 고스란히 수요자에게 전가된다. 게다가 제2금융권 대부분은 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 보증 협약 대상이 아니다. 결국 신용도가 더 낮은 건설사가 직접 보증을 설 수밖에 없는데 그 과정에서 이자 비용은 더 올라가게 마련이다. 한국주택협회는 시중은행에서 제2금융권으로 가면 금리 수준이 약 0.7~1.4%포인트 올라가는 것으로 보고 있다. 1억원의 중도금대출이 발생하면 연이자가 70만~140만원 더 발생하는 셈이다.

[이데일리, 10월 17일] 은행권 틀어막자 2금융권 중도금대출 반년새 2배 육박

검고 : 이자부담이 늘어나고, 혹시라도 거품이 빠지면서 집값이 폭락하는 경우가 생기면 하우스 푸어들이 급증할 것입니다. 하우스 푸어는 집을 소유하고 있지만 주택 마련을 위한 무리한 대출로 인해 생긴 이자 부담과 원리금 상환 부담 등으로 빈곤하게 사는 사람들을 뜻합니다.

하우스푸어

"연말 미국의 기준금리 인상이 유력시되고 있다"며 "현재 주택시장은 저금리 기조에 크게 의존하고 있는데 미국의 금리가 올라가면 유동성 장세는 사라질 가능성이 높다"고 언급했다. 미 기준금리 인상의 부담을 견디기 위해 한국은행도 기준금리를 올릴 수 밖에 없기 때문이다. 이 경우 금융권 금리가 올라가 대출부담이 큰 서민들을 중심으로 '하우스푸어'우려가 재현될 수 있다.

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3. 필진 코멘트

검고: 현재 부동산 시장 과열은 서울 강남 재건축 시장을 중심으로 일어나는 현상입니다. 여기에 영향을 받아 주변 시세도 오르고 있죠. 집값은 오르는데, 정부는 대출을 옥죄고 있어 실제 집이 필요한 사람들의 부담만 가중되고 있습니다. 저렴한 대출인 보금자리론을 중단하고, 중도금 대출과 집단대출까지 규제하려고 하니, 대출 수요가 1금융권에서 2금융권으로 옮겨가는 것도 큰 문제로 떠오를 것입니다. 일관성 없는 부동산 대책으로 투기꾼만 돈을 벌고 실제 집이 필요한 국민들이 피해를 보지 않도록 정부가 올바른 정책을 내놓아야만 합니다.