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by 하우스플래너 Aug 15. 2019

부동산 입지분석 잘해야 하는 이유는?

스스로 판단하고 결정할 수 있는 내공을 쌓자

입지분석이란?

입지란 단 하나의 땅이 지닌 특성을 말한다. 입지분석이란 딱 하나의 땅을 두고 분석해보는 과정이다.

신도시의 택지지구같이 한 구역의 땅을 수십 개의 네모난 필지로 쪼개 놓은 곳들을 얼핏 보면 모두 비슷해 보이지만 개별 가격을 보면 생각보다 많은 차이가 있다. 사거리 코너에 위치한 땅은 수백~수천 대 1의 경쟁과 높은 프리미엄이 붙지만 막다른 도로에 접하거나 묘지나 혐오시설 근처에 위치한 땅은 상대적으로 인기가 없다. 이렇게 같은 구역이 땅들끼리 억 단위의 차이가 발생하는 것은 각 땅이 가진 입지가 다르기 때문이다.

입지분석을 잘해야 하는 이유는?

많은 부동산 고수들이 수익형 부동산의 99%는 입지라고 강조하는 데는 그만한 이유가 있다. 입지분석을 잘해야 하는 이유는 개인의 능력으로 입지의 특성을 변화시키는 것은 매우 어렵기 때문이다. 비슷한 위치의 땅이라도 각각의 개별 필지가 지닌 면적, 형태, 건폐율/용적률, 도로와의 관계, 일조권 제한 조건은 전부 다르다. 이런 조건은 나라와 지자체에서 기본적인 규율을 정해 관리하기 때문에 개인의 힘으로 변화를 주는 것은 불가능하다.

입지에 영향을 주는 요인은?

도로와의 관계

입지에 영향을 주는 주요 요인으로 도로가 있다. 신축을 하려면 반드시 도로와의 관계를 정확히 파악한 후 투자에 나서야 한다. 도로변은 집값이 높고 도로나 전철역, 버스정류장에서 멀어질수록 땅값이 낮아지는 이유는 입지가 반영됐기 때문이다. 같은 골목길 안에서도 입지는 달라진다. 골목길 모퉁이에 위치해 양쪽 도로에 접한 집은 더 비싸고, 골목길 안쪽 도로 끝에 갇힌 집은 더 싸다. 지을 수 있는 건물의 형태가 다르고 접근성에도 차이가 생기기 때문이다.

일조권 사선제한

일조권 사선제한이 적용되는 땅은 건물이 높이 올라갈수록 면적이 줄어들고 심한 경우에는 법이 정한 용적률을 못 채운 작은 건물이 될 수 있다. 실전 경험이 적은 초보분들의 경우 용적률이 높아 높은 건물을 지을 수 있는 지역이라는 말에 덜컥 계약을 하고 나중에 사선제한으로 활용할 수 있는 연면적이 훨씬 작다는 것을 알게 되는 경우가 종종 있다. 바로 옆 건물은 높고 반듯하게 지어졌어도 그 옆에 땅은 전혀 다른 조건의 제한이 생길 수 있다.

임차인이 누구인가?

건물을 누가 이용할 것인가 하는 문제도 입지를 분석할 때 따져야 할 요인이다. 상가주택을 지어 상가의 세를 많이 받고 싶은 경우, 해당 지역은 어떤 업종이 잘되는지 판단하는 것도 중요하지만 건물 주변 환경에 따라 1층을 전부 통상가로 설계하는 것이 유리한지, 최대한 작은 평수로 쪼개는 게 좋은지 상가에 들어올 임차인의 특성에 따라 받을 수 있는 월세가 달라지고 이로 인해 건물 가치가 달라질 수 있다. 주변에 공영주차장 같은 주차시설이 있는지 공원을 끼고 있는지에 따라 그 건물을 활용할 수 있는 임차인의 업종이 달라질 수 있다.

입지분석을 잘하려면?

우선 입지에 영향을 주는 규제에 대한 서류를 떼어 충분히 검토해야 한다. 서류에 대한 검토와 인터넷 자료 및 로드뷰를 통한 기본적인 검토가 끝났다면 직접 현장에 나가서 세부적인 입지를 파악해야 한다. 입지에 영향을 주는 세세한 항목들을 확인하기 위해서는 기본적으로 발품이 필요하다. 현장에서 수집한 정보는 물론 주변 부동산과 근처 경쟁 매물, 전문가의 의견이나 각종 통계자료 등을 적극 분석해서 스스로 판단하고 결정할 수 있는 내공을 쌓아나가야 한다.