수익형부동산 꼬마빌딩 투자 - ① 투자목적 정하기

현재상황 분석하기

수익형부동산 꼬마빌딩 투자 - ① 투자목적 정하기 - 현재상황 분석하기

수익형부동산에 투자하고 싶은가? 그렇다면 단순히 돈을 벌어야지 라는 막연한 생각으로 수익형부동산에 접근하기보다는 먼저 자신이 처한 상황과 성향에 맞게 투자목적을 정확하게 세우는 것이 중요하다.

1. 현재 상황 분석하기

1) 투자가능 금액

투자가능금액이란 단순히 보유하고 있는 현금 (총알)이 될 수도 있고, 살고있는 아파트나 보유하고 있는 다른 자산을 활용해서 만들 수 있는 자금이 될 수도 있다. 예를 들어, 현재 5억짜리 아파트에 전세를 살고 있다면, 반전세나 월세로 돌려서 건물을 지을 때까지 투자 자금을 확보할 수 있다. 또는 전세금 담보대출을 활용해 확보하는 방법도 있다.  투자가능금액을 확보하는 다양한 방법은 뒤에서 자세히 설명하겠다.

투자 종자돈 (seed money) 확보하는 법

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2) 현재 현금흐름 상태

현재 매달 안정적인 소득이 있는지에 따라 투자할 수익형부동산이 달라질 수 있다. 예를 들어, 은퇴 후 매월 안정적인 소득이 없는 상황이라면 바로 안정적인 현금흐름에 생기는 수익형부동산을 만드는 것이 심리적으로 나을 수 있다. 반면 안정적인 소득이 있거나 급여 외에 대출이자를 감당할 수 있는 여유자금이 있다면 장기적인 토지의 상승이 확실한 역세권 지역의 매물을 추천한다.

당장 현금흐름이 부담되는 경우 일단 최소 비용을 들여 구옥을 리모델링 한 뒤 세입자를 맞춰 전세 보증금으로 투자금액을 최소화 시킨 뒤, 토지의 가치가 상승하거나 종상향이 가능한 상황이 오면 신축을 하는 것도 방법이될 수 있다.

예) 성수동 단독주택 리모델링 사례

3) 다주택자 여부 (명의) 

수익형부동산 중 주거용 상품은 (예: 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 상가주택) 누구의 명의로 투자를 할 것인지도 중요하다. 다주택자의 경우 양도소득세율이 달라질 수 있다.  또한 임대사업자등록이 유리한지, 처음부터 법인 명의로 투자를 하는 것이 유리한지, 공동명의로 하는 것이 유리한지 여러가지 현재 상황과 투자목적에 따라 세금전략과 함께 명의 문제를 처음부터 신중히 결정하는 것이 중요하다. 평생 모은 돈이 투자되는 만큼 처음부터 세금전략이 같이 준비되지 않으면 나중에 비싸게 팔아도 절반 이상의 세금을 납부하며 남 좋은 일만 하게 될 수 있으니 주의하도록 하자. 

4) 거주 가능 여부 

상가주택이나 다가구, 다세대 같은 원룸건물에 투자하는 경우 꼭대기 층에 직접 거주할 수 있는지에 따라 투자 전략이 달라질 수 있다. 직장과 학교 등 투자자 가족 구성원의 상황에 맞는 입지의 매물을 확보한 뒤 현재 아파트에 깔고 앉아있는 돈을 본인 건물에 투입하는 경우를 고려해 볼 필요가 있다. 대단지 브랜드 아파트의 장점을 누리지 못하는 단점도 있겠지만 자신의 스타일에 맞게 구성된 공간에 살면서 주거문제를 해소하고, 임대 세대를 통해 안정적인 현금흐름까지 만들면서 차라리 원하는 취미생활을 하거나 해외여행을 주기적으로 가는 것이 시간이 지나면 훨씬 나은 선택이 될 수도 있다.  도심지 아파트 주변의 내재가치 있는 단독주택을 잘 리모델링하거나 신축하면  충분히 이런 삶이 가능하다.  시간이 갈 수록 가파르게 상승하는 넓은 토지의 가치는 덤이다.

예) 아파트 근처 단독주택 개발 사례 

예) 세입자로 건축비 확보 판교 땅콩주택

 

5) 관리 가능 여부 

스스로 건물을 관리할 수 있는 입지의 건물을 투자할 것인지, 아니면 상가주택이나 원룸건물에 주인세대로 거주하면서 직접 건물을 관리할 것인지도 미리 생각을 해야 한다. 요즘은 건물관리업체도 많이 생겨서 꼭 건물을 스스로 관리할 필요는 없다. 본인의 상황과 성향에 따라 결정하면 된다.