brunch

매거진 hausplanner

라이킷 1 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 하우스플래너 Aug 15. 2019

노후주택 리모델링 비용? 내재가치 있는 나대지 찾는 법

발상의 전환 "노후주택 = 나대지"

노후주택 = 나대지

소규모 주택 디벨로퍼가 되기 위해서는 노후주택 = 나대지라고 생각하는 발상의 전환이 필요하다. 부동산에 방문했을 때도 남들이 다 갖고 싶은 임대 잘되는 매물이 아닌 낡고 노후돼서 장기간 공실이 진행 중인 "내재가치 있는 물건"을 찾아야 된다고 계속 강조했던 것과 같은 맥락이다.

2018년 2월 9일 이후 빈집 및 소규모 정비사업 특례법으로 시행되면서 이런 노후주택을 묶어서 건축을 하는 것이 수월해졌고 정부도 도시재생에 초점을 맞추고 있기 때문에 노후주택을 보면 지번을 확인하고 수지분석을 한 뒤 사업성을 판단할 수 있는 능력을 키워놔야 한다.

노후주택 리모델링

노후주택을 철거하고 (철거비 평당 8~10만 원 + 석면 처리비) 신축을 해서 수익을 얻는 것을 추천하지만, 높은 건폐율과 용적률을 누리고 있는 매물이라면 신축 외에 리모델링을 고려해보는 것도 추천한다.

옛날에 지어진 건물은 건폐율 규제가 흐릿해서 준공연도가 30년이 된 건물들 중에는 건폐율이 80% 넘는 건물들이 의외로 많다. 건물의 모양만 보면 너무 허름해서 그 누구도 선뜻 달려들고 싶지 않은 모습이지만 실제 대지면적 대비 층당 건평이 넓기 때문에 리모델링만 잘하면 충분히 투자 가치가 있다.

예를 들어, 대지면적인 30평도 안 되는 땅으로는 협소 주택 외에 수익성 부동산을 만드는 데는 한계가 있다. 건폐율 60% 이하 규정으로 층당 18평을 넘을 수 있지만 과거 건폐율을 적용받은 건물의 경우 25평 이상의 층당 바닥면적을 가지게 되기 때문에 충분히 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있다.

노후주택 = 나대지라는 발상의 전환을 하면, 평소 다니던 길을 허름한 주택들을 보면서 흙속의 진주 같은 내재가치를 지닌 매물이 있지 않을까 하는 관심 갖기를 시작할 수 있다.

겉모습 보고 사람을 판단하지 말아야 하는 것처럼 건물도 허름한 외모를 지녀도 그 안에 내재된 가치가 있는지 판단할 수 있는 능력을 키우자. 층당 건평이 20평이 넘으면 충분한 가치를 만들 수 있다.