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by 하우스플래너 Nov 26. 2019

자연취락지구 투자방법은?

택지개발지구에 인접한 자연취락지구 투자방법은?

자연취락지구 투자법

신도시 택지개발지구에 인접한 땅들은 신도시가 개발되면서 인구가 유입되고 인프라가 갖춰지면서 점점 가치가 오르게 됩니다. 이런 땅 중에 취락지구라고 일정 세대수 이상이 모여 취락이 형성된 곳이 있습니다. 이 취락지구로 지정된 땅들은 종전보다 건폐율을 완화해서 건축을 할 수 있기 때문에 관심을 갖고 개발 가능성을 검토해볼 필요가 있습니다.

취락지구에 대한 기본적인 이해가 필요하신 분들은 먼저 아래 글을 참고하세요.

▶ 취락지구 이해하기

https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/213

보통 택지지구 인근의 취락지구는 수요층을 분석해서 수익성 건물을 지어 임대, 분양을 하거나 근생을 지어 음식점을 운영하거나 임대하는 방식으로 투자를 하는데 왜 이런 투자방법이 가능한지 기존 사례로 이해를 하고 비슷한 사례가 발생할만한 토지를 찾을 수 있으면 좀 더 안정적인 투자를 하실 수 있습니다.

먼저 취락지구의 종류에 대해 살펴보겠습니다.

취락지구 종류

취락지구는 자연취락지구와 집단취락지구로 나누어지는데, 주로 아래와 같은 곳에 위치하고 있습니다.

- 자연취락지구 : 녹지지역, 관리지역 , 농림지역, 자연환경보전지역

- 집단취락지구 : 개발제한구역

예를 하나씩 살펴보겠습니다.

자연취락지구

예) 서판교 한국학 중앙연구원 인근

집단취락지구

예) 수서역 인근 궁마을, 쟁골마을, 교수마을

택지지구에 인접한 취락지구가 투자하기 좋은 이유

지구단위계획의 제한으로 자유로움

신도시 택지지구가 개발되면서 인프라가 좋아지면 인구 유입이 증가되기 시작합니다. 이런 신도시는 체계적으로 어떤 땅에 어떤 건축물을 어떻게 지을지 이미 세부적으로 따라야 하는 계획과 지침이 있습니다. 예를 들어, 신도시에 다가구 주택을 지으려고 한다면 원하는 층수와 임대세대수를 임의로 정할 수 있는 것이 아니라 지구단위계획에서 제한하는 층 수와 가구 수 제한 범위 내에서만 건물을 지을 수 있습니다. 예를 들어, 판교의 경우 다가구 주택을 지어도 지구단위 시행지침에 의해 2~3가구 이하로만 건축할 수 있는 제한이 있습니다.

판교 토지이용계획도 : 토지마다 사용용도가 정해져 있음

성남 판교지구 지구단위계획 시행지침 > 건축부문 시행지침 [건축물의 용도 및 규모 등에 관한 사항)

- 제11조 (건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 가구수 등)

반면 신도시 택지지구에 인접한 땅들은 이런 지구단위계획이 아닌 일반적인 건축법의 제한을 받습니다. 때문에 원룸의 수요가 풍부한 지역이라면 작은 평수로 공간을 구성하여 임대를 주거나 분양을 해도 전혀 문제가 되지 않습니다. 만약 택지지구 내에 작은 평수에 대한 수요는 많은데 아파트나 기타 주거공간들이 이런 수요를 해결하지 못하고 있고 전월세 가격도 높다면 인접한 땅을 개발하여 이런 수요에 맞는 상품을 개발하면 공실에 대한 리스크를 최소화하면서 사업을 진행할 수 있습니다.

자연취락지구로 지정된 지역의 경우 건폐율이 60% 이하로 완화되므로 건폐율이 낮은 기존 용도지역보다 토지를 활용할 수 있는 방안이 많아 주변 토지에 비해 가치가 높습니다. 예를 들어, 100평의 토지의 경우 자연녹지지역이라면 20%의 건폐율로 20평 이하로만 바닥면적을 지을 수 있지만 자연취락지구의 경우 60평을 사용할 수 있기 때문에 바닥면적이 40평 이상이 되어야 하는 사람의 경우 같은 평수라면 자연취락지구를 선호하게 됩니다. 자연취락지구의 건폐율은 60% 이하, 용적률은 용도지역의 용적률을 따르게 되지만 지자체의 조례에 따라 변경될 수 있으므로 필히 지자체의 조례를 확인해야 합니다.

택지지구 인접한 자연취락지구 투자법은?

서판교에 인접한 자연취락지구를 예로 살펴보겠습니다.

만약 판교 택지지구 내에 소형 아파트에 대한 수요는 많은데 대부분 대형 평수만 있고 오피스텔 등 기타 주거공간들도 부족하거나 너무 비싸서 이런 수요를 해결하지 못하고 있다고 가정해봅시다. 제2,3 테크노밸리가 들어오고 점차 일자리는 많아지는데 주거공간에 대한 대안이 없는 경우 상대적으로 토지 가격이 저렴하면서 건폐율은 완화된 서판교에 인접한 취락지구를 개발해서 이에 맞는 수요층을 공략할 수 있다면 수익성이 있는 상품을 개발할 수 있습니다.

꼭 소형주택이 아니더라도 주변에 고급 단독주택에 대한 수요가 풍부하지만 땅값이 너무 비싼 경우 테라스하우스나 기존의 부동산 상품들이 해결해주지 못한 희소성 있는 상품을 개발하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

초장기 취락지구 vs 최근 모습 비교

아래는 서판교 옆에 인접한 자연취락지구의 발전 모습입니다. 과거에는 허허벌판이었지만 신도시가 발전되면서 이에 인접한 취락지구도 꾸준히 개발이 되었고 특히 최근에 신축 빌라들이 많이 개발되면서 토지의 가격이 크게 오른 상태입니다.

좌 : 개발되기 전 모습 / 우 : 현재 개발된 모습

위의 사례 외에도 신도시에 인접한 취락지구들의 변천과정을 살펴보면 어떤 식으로 발전이 되면서 땅값이 오르는지 쉽게 확인해볼 수 있습니다. 다양한 사례들을 많이 접하면서 취락지구가 발전되는 흐름을 이해할 수 있으면 추후 비슷한 토지를 발견하게 될 경우 앞으로 이 지역이 어떤 식으로 변할지 상상하고 응용할 수 있는 힘을 키울 수 있습니다.