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by 하우스플래너 Jan 02. 2020

부동산 PF개발사업 - P2P 대출 구조 및 작동원리

부동산 PF 개발사업과 P2P 대출 연관성

부동산 P2P 투자를 하려면 사전에 부동산 PF의 구조와 기본적인 작동원리를 제대로 이해하고 있어야 합니다. 부동산 PF 개발사업과 P2P 대출의 연관성의 기본적인 흐름은 다음과 같습니다.

PF대출 지급방식

건축자금대출을 빌려주는 대주단은 공사대금 전액을 한 번에 지급하지 않고 공정률에 따라 나눠서 지급을 하게 되는데 이를 기성고 방식이라 합니다. 쉽게 말해 초기에 자재 구매 등 최소한의 선금 10% 정도를 지급하고 나머지 금액은 공사의 진행과정에 따라 단계별로 지급을 하는 방식입니다. 예를 들어, 공사가 20% 진척되면 20%만큼은 건축자금대출이 지급되고 50%가 되면 30%를 추가로 집행하는 구조입니다.

기성고 (旣成高, Amount of Work Completed) : 건축 시 완성된 부분의 공사비 = 이미 이루어진 비용

기성고율 : 이미 완성된 부분에 투입된 공사비와 아직 시공되지 않은 부분을 완성하는데 필요한 공사비를 합친 전체 공사비중에 이미 완성된 부분에 투입된 공사비의 비율

준공 후 대환대출

PF대출을 통해 건물이 준공되면 이제 건물이라는 담보가 생겼기 때문에 높은 이자를 내는 PF대출을 유지할 필요가 없게 됩니다. 담보가 없는 기존 소규모 건축물의 PF대출은 제도권 금융회사가 취급하지 않지만 건축물의 담보 가치가 생기며 토지와 건물의 가치를 담보로 담보대출을 제도권 금융권으로부터 낮은 금리로 받을 수 있게 됩니다. 이렇게 건물이 준공되면 기존 PF 대출은 대환을 하게 됩니다.

대환대출 : 금융회사에서 대출을 받아 기존 대출이나 연체금을 상환하는 제도

예) 신용카드 회원의 대출 연체금액에 대해 회원과 카드사간의 약정을 맺어 새로운 상환일정과 이자율의 계약조건으로 다른 대출로 변경하여 체결하는 경우

미분양 발생 시

준공이 되면 일단 공사가 중간에 중단될 리스크는 사라지게 됩니다. 보통 준공 후 PF대출을 담보대출로 갈아타면서 원금에 대한 많은 부분이 해소될 수 있지만 부동산 경기가 침제 되거나 상품의 입지나 구조가 경쟁력이 없는 경우 분양을 통해야만 원금을 상환할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 미분양이 발생하는 경우 전세를 맞추거나 최악의 경우 경공매를 통해 회수를 하게 됩니다. 이런 이유로 P2P 상품에 투자할 때는 장기간 투자금이 묶이지 않으려면 미분양 발생에 대한 리스크를 사전에 충분히 검토하는게 중요합니다.