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by 하우스플래너 Jan 04. 2020

부동산 PF 파생상품 ABL (자산유동화)

자산유동화 , ABL의 종류 및 주의사항 (분양대금, 공사대금)

부동산 PF 파생상품 ABL (Asset Backed Loan)

ABL상품은 미래에 들어올 돈을 상환재원으로 하는 투자 상품으로 pd대출에서 파생이 되었습니다.

ABL을 이해하려면 먼저 자산유동화라는 개념을 이해해야 합니다.

자산유동화란?

예) 예금담보대출, 보험약관대출

유동화란 미래에 발생할 현금흐름을 담보로 현재 시점에 대출을 받는 것을 말합니다. 내용이 어려워 이해가 안 간다면 쉽게 생각해 은행의 예금을 담보로 돈을 빌려주는 예금담보대출이나 보험사의 보험 납입원금을 담보로 빌려주는 보험약관대출을 생각하시면 됩니다. 보통 예금이나 보험은 만기가 됐을 때 목돈을 찾아가는 형태지만 지금 현금이 급한 경우 계속 납입하던 예금이나 보험금을 깰 필요 없이 지금까지 쌓아둔 자금을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 이렇게 미래의 만기시점까지 기다리지 않더라도 현재 시점에서 바로 대출을 받아 현금화시키는 작업을 유동화라고 합니다.

자산유동화가 필요한 경우

PF대출을 받아 공사를 진행 중인 상태에서 또 다른 입지 좋은 사업부지를 발견했는데 현금이 없는 경우라면 자산유동화를 통해 자금을 조달할 수 있습니다. 좋은 토지를 남들에게 뺏기기 전에 확보하고 싶은 경우 미래에 생기지만 당장 현재에는 존재하지 않는 현금흐름을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.

예를 들어, 공사가 진행되고 있는 현장에서 몇 달 후 들어올 남은 공사비들을 담보로 지금 당장 돈을 빌릴 수 있습니다. 물론 미래의 현금흐름이 예상대로 흘러가지 않을 수 있는 리스크가 있으므로 금리는 10% 후반으로 높은 편입니다.

ABL 상품 투자 시 주의사항

과거 저축은행은 시공사의 공사대금이나 시행사의 분양대금을 담보로 하는 ABL상품을 취급했습니다. 하지만 PF대출에 대한 금융당국의 규제가 강화되면서 ABL이 PF대출 비율 규제에 포함이 되었고 취급하기가 어렵고 심사도 까다로워졌습니다.

ABL상품을 투자할 때는 프로젝트의 분양 사업성과 완공 여부를 확실하게 확인할 필요가 있습니다. 그만큼 리스크가 상당히 높다는 의미입니다.

ABL 리스크 예방 방안

신탁수익권 담보 대출

시행사나 시공사가 아닌 신탁사를 통해 수익을 받으려면 신탁수익권이란 신탁사로부터 수익을 받을 수 있는 권리를 받게 됩니다. 이 경우 투자자는 시행사나 시공사가 아닌 신탁사를 통해 돈을 지급받기 때문에 대출자가 갑자기 횡령을 하고 잠적해버리는 리스크를 예방할 수 있습니다.

자산유동화의 필수조건 "절연"

ABL은 절연을 전제조건으로 하는데. 절연은 말 그대로 연(관계)을 끊는다는 의미입니다. 절연은 담보물을 대출자의 리스크로부터 분리시켜 담보 자산을 보호하는 방법입니다. 건축주가 여러 곳에서 대출을 받은 경우 담보를 처분할 때 채권자들끼리 권리를 다투어 담보처분이 복잡해지고 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 이 경우 담보 자산을 특수목적법인(SPC)에 양도하고 SPC에 P2P투자금을 지급하거나, 신탁을 통해 채권양도나 질권 설정 등을 해서 대출자를 거치지 않고 신탁사에서 바로 대출금을 회수하는 방식으로 절연을 할 수 있습니다.

ABL 투자 시 주의사항

ABL은 미래에 들어올 현금흐름을 기반으로 하는 상품이므로 분양대금이나 공사대금이 예상대로 들어오는 것이 매우 중요합니다. 건물이 예정대로 지어지지 않는다면

ABL의 종류

ABL은 투자금을 상환하는 재원에 따라 분양대금 ABL과 공사대금 ABL 2가지로 구분됩니다.

분양대금 ABL

상환재원 = 시행사의 분양대금 수익권 (계약금, 중도금, 잔금)

분양대금 ABL은 분양이 성공 유무가 핵심입니다. 분양이 되지 않으면 상환이 되지 않기 때문에 분양 성공 여부를 철저하게 분석해야 합니다. 부동산은 정책이나 경기에 의해 급격히 분위기가 바뀔 수 있습니다. 얼마 전까지 분양이 잘되던 시장도 계약금을 포기하면서까지 대규모 분양 취소가 나올 수 있습니다. 분양대금을 확보하지 못하면 상환이 어려운 경우 해지된 분양 매물을 공매를 내놓고 원금을 회수할 수 있지만 이 역시도 분양 경기에 영향을 받습니다. 분양 취소와 시세가 폭락하게 되면 선순위 채권자인 금융권은 원금을 회수할 수 있어도 후순위 P2P투자자들은 투자금의 일부 또는 전부를 회수하지 못할 수 있습니다. 분양이 되지 않을 경우 탈출 전략이 있는 물건인지 주변에 비슷한 형태의 분양상품을 충분한 조사한 뒤 투자 여부를 결정할 것을 추천합니다.

공사대금 ABL

상환재원 = 시공사의 공사대금 수익권

공사대금 ABL은 리스크가 상당히 높은 상품입니다. P2P 대출을 이용하는 영세한 시공사의 경우 부채비율이 높고 재무상태가 좋지 않은 경우 투자를 신중하게 생각해볼 필요가 있습니다. 약속대로 시공사가 준공을 하지 못 못하고 파산을 하게 되면 공정률에 따라 지급되는 공사비도 지급을 받을 수 없고 장기간 연체가 발생합니다. 다른 시공사를 선정해 중단된 공사현장을 이어가는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 공사대금 ABL 상품을 투자할 때는 반드시 시공사의 신용이 확인해서 파산 가능성 여부를 체크해야 합니다.