부동산 임장 전 건축법규 및 규모 검토 빠르게 하는 법
규모 검토를 빠르게 하는 방법은?
무턱대고 현장에 가서 이 부동산 저 부동산을 돌아다니면서 임장을 하는 분들이 많은데요. 무작정 발품을 파는 것보다는 충분한 사전조사로 자료를 확인한 뒤, 임장에 나서는 것이 훨씬 효율적입니다. 아래 간단하게 부동산 임장 전에 매물을 분석하는 방법을 알려드리니 객관적인 데이터를 빠르게 찾아서 분석하는 능력을 키워보세요. 처음엔 어려워 보여도 계속 반복해서 실천하다 보면 자연스럽게 빠르게 매물을 분석하는 방법을 체득하실 수 있습니다.
부동산 임장 전 빠르게 매물 분석하는 법
(건축법규 및 규모 검토 빠르게 하는 법)
규모 검토란?
건축설계 전 기획단계로
대지의 위치와 크기, 법규 등을 고려해 대지 안에 들어갈 수 있는 건축물의 규모를 파악하는 단계를 의미합니다.
1. 지번 확인하기
https://map.naver.com/?cadastral=on
네이버 지도를 통해 간단한 주변정보 확인
2. 기본정보 파악하기
- 토지이용 규제정보서비스 (Luris)
- 용도지역/용도지구/건폐율/용적률/대지면적 등 토지에 대한 전반적인 정보를 파악합니다.
- 용도지역/용도지구/건폐율/용적률/대지면적 등 토지에 대한 전반적인 정보를 파악합니다.
3. 주변 현황 파악
- 네이버/다음 로드뷰 (과거↔현재 비교)
주변 현장의 모습뿐만 아니라 로드뷰 촬영된 일자를 변경하면서 현재 땅의 과거 모습부터 함께 검토합니다.
4. 건축물대장 확인
- 일사편리
현재 지어진 건물에 대한 전반적인 내용을 파악합니다.
5. 규모 검토 (가설계)
- 정북방향 일조권
- 대지 안의 공지
- 주차장법
6. 토지 시세 파악
- 벨류 맵
주변에 비슷한 조건의 토지에 대한 거래 자료와 시세를 토대로 가격을 분석합니다.
7. 주변 분양가/임대료 파악
- 국토교통부 실거래가 시스템
최근 주변에서 분양한 매물들의 거래정보를 조사하고, 전용면적 당 단가를 산출하여 수지분석을 진행합니다.
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8. 현장답사 (임장)
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9. 수지분석
- 토지 가격
- 설계비, 감리비 (평당 8~10만 원 x 건축연면적)
- 시공비 (평당 450~500만 원)
- 추가 공사비 10% (인입비, 부대비용)
- 토지 취득세 : 토지매입 (4.6%)
- 토지 취득세 : 건물 사용승인 건축물대장 (3.16%)
- 부가세 (10%) : 설계비, 감리비, 건축비
- 자금조달 방안 및 금리 확인
지금까지 부동산을 임장 하기 전에 간단하게 매물을 파악하는 방법을 알아봤는데요. 무조건 발품부터 파는 것보다 요즘같이 기술이 발달된 세상에서는 효율적으로 사전에 사업성을 판단하는 노하우를 만드는 것이 경쟁력이 될 수 있습니다. 여러 번 반복해서 간단하게 수지분석을 하는 방법을 몸에 익혀보시길 추천합니다.
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