홍콩에서 국내로 투자하려는 분에게
비거주자의 국내 부동산 투자 절차
홍콩에서 사업을 하고 있는 Mr.K는 한국 부동산에 투자하고 싶다. 홍콩에서 벌어들인 돈으로 한국에 투자하고 싶은데 어떻게 해야 하는지 적법한 과정에 대해 궁금하다. 어디서부터 어떻게 시작해야 할까?
1. 한국으로 부동산 구입 자금 송금
부동산을 구입하기 위해서는 구입 자금을 한국으로 보내야 하는데 두 가지 경우를 생각해 볼 수 있다. 직접 현금을 소지하여 들고 가거나 계좌를 통해 한국으로 송금하는 경우 이렇게 두 가지다.
1) 직접 현금으로 들고 가는 경우
-홍콩 해관 고액 현금 소지 보고
2018.7.16.부터 홍콩달러(HKD) 12만불(한화 약 1천8백만원) 혹은 그 이상에 해당하는 현금(외화의 경우 환전 가액) 또는 수표, 여행자 수표, 약속어음, 환어음, 우편환 등의 무기명 유통증권을 가지고 홍콩으로 입국하려는 자(미성년자 포함)는 신고서를 작성, 자진신고 통로(Red Channel)를 이용하여 반드시 세관원에게 신고하여야 하며, 홍콩에서 출국하고자 할 때에는 세관원의 요청이 있는 경우에 소지한 현금 또는 무기명 유통증권의 액수를 성실히 밝혀야 한다.
-한국 세관 휴대 반입 신고
미화 1만불 이내의 외화를 가지고 국내로 반입하는 경우에는 허가 및 신고가 필요 없다. 또한 약속어음, 신용장, 환어음을 수입하는 경우에도 신고나 허가가 필요 없다. 그러나 외화 금액이 모두 합하여 미화로 1만 불에 상당하는 금액을 초과하는 외화, 원화, 수표 등의 외화를 휴대하여 입국하는 경우에는 세관에 신고하여야 한다. 원화표시 자기앞 수표도 마찬가지다.
세관 신고서는 국내 입국시 항공기에서 승무원이 사전에 배부하므로 해당 서류에 1만불 이상 외화를 소지한 경우 그 내용을 표기하고 입국시 세관 신고 통로를 이용하여 신고하면 된다.
2) 계좌를 통해 본인이 보유한 한국 계좌로 송금하는 경우
- 외국환 거래 규정
비거주자의 경우는 현재 외환거래법상 해외에서 국내로 송금할 경우 한도 규정이 없다. 즉 금액에 제한이 없다는 뜻이다.
거주자의 경우 해외에서 송금된 자금이 동일자, 동일인, 동일점포 기준 미화 2만불 상당액 초과인 경우 송금사유 확인 가능한 증빙서류 제출 후 입금이 가능하다. 송금액에 따라 은행 영업점에서 확인 절차 후 입금하게 된다.
① 건당 미화 3천불 상당액 이하 : 송금사유 확인 없이 자동입금
② 건당 미화 3천불 상당액 초과~건당 미화 2만불 상당액 이하 : 계좌관리점(통상 계좌 개설점)에서 송금사유 확인(구두로 설명 가능) 후 입금 가능
③미화 2만불 상당액 초과 : 계좌관리점에 송금사유 확인 가능한 증빙서류 제출 후 입금 가능
- 해외에서 국내 시중은행으로 송금시 필요한 정보
① 은행 영문명(bank name)
② 은행 영문주소
③ 은행 SWIFT CODE
④ 수취인 계좌번호
⑤ 수취인 국적, 영문성명 , 생년월일
⑥ 국내 수취인의 주소 및 전화번호
- 외환 거래 관련 관계기관 검토 규정
현행 규정상 1천불 이상의 모든 외환 자금흐름은 통계 작성을 목적으로 외환전산망에 보고된다. 이러한 외환전산망 보고는 통계 및 자금 흐름에 대한 분석을 위한 것으로 세금 부과와는 직접 관련이 없다.
다만, 건당 1만불 이상의 외환 거래 내용은 국세청에 보고되며, 이는 증여 등 관련 내국인에 대한 과세자료로 활용된다.
원화 2천만원, 외화 1만불 상당 이상의 거래 중 자금세탁 등의 불법혐의가 의심될 경우에 한하여 금융정보분석원(FIU)에 보고된다. 금융정보분석원 보고는 자금세탁 방지를 위한 국제 표준절차이므로, 정상적인 거래시에는 전혀 우려할 필요가 없습니다.
3) 부동산 구입 및 실거래가 신고 의무
-부동산 취득 신고
외국인 등이 대한민국 안의 부동산 등을 취득하는 계약을 체결하였을 때에는 계약체결일로부터 60일 이내에 지방자치단체장에게 신고하여야 한다. 다만, 「공인중개사법」 제2조 제4호에 따른 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 부동산의 매매계약인 경우에는 해당 개업 공인중개사가 신고하여야 한다.
-토지 취득 허가
다만 취득하려는 토지가 다음에 해당하는 허가 대상 토지인 경우에는 토지 취득 계약 전에 지방자치단체로부터 취득 허가를 받아야 한다. (구비서류 : 계약 당사자간 합의서, 신분증, 처리기간 : 15일 이내)
•「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조 제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방 목적을 위하여 외국인등의 토지 취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역
•「문화재보호법」에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
•「자연환경보전법」에 따른 생태·경관보전지역
•「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」에 따른 야생생물 특별보호구역
2. 부동산을 보유하는 동안
매년 부동산에 대해 재산세가 나오니 해당 세금을 납부해야 합니다. 재산세는 보통 공시지가의 % 수준입니다.
3. 부동산을 팔게 되는 경우
1) 부동산 양도에 따른 차손이 발생한 경우
부동산을 산 금액보다 판 금액이 적어서 손실이 발생한 경우에도 국내에서 세금 신고는 해야 한다. 다만 손실이 발생했기 때문에 별도로 납부해야 할 세금은 없다.
2) 부동산 양도에 따른 차익이 발생한 경우
부동산을 산 금액보다 판 금액이 커서 이익이 발생한 경우, 이익에 대해서 국내 세법에 따라 세금을 신고하고 납부해야 한다. 부동산을 판 날이 예를 들어 10.15일이라고 하면 그 달의 말일로부터 2개월 뒤인 12.31까지 양도소득세를 신고 납부해야 한다.
비거주자의 경우 장기 보유 특별공제와 같은 거주자에게 적용되는 공제 조항은 적용되지 않는다.
홍콩에서는 자본 이득에 대한 세금이 없으며, 한-홍콩 조세조약 상 부동산 양도소득은 부동산 소재지 국가에서 과세하기 때문에 홍콩에 세금을 납부할 의무는 없다.
3) 법인에게 부동산을 양도한 경우
비거주자가 법인에게 부동산을 양도하는 경우 법인에게 원천징수 의무가 부여된다. 이때 법인은 양도가액의 10%와 양도 차익의 20% 중 적은 금액으로 원천징수를 하게 된다. 예를 들어 부동산을 6천만원에 취득하여 1억원에 팔았고 다른 비용은 없는 것으로 가정하게 되면 양도가액 1억원의 10%인 1천만원과 양도 차익(4천만원)의 20%인 8백만원 중 적은 금액인 8백만원에 지방소득세 10%인 80만원을 포함하여 원천징수하게 된다. 즉 비거주자가 법인에게 부동산을 양도하게 되면 양도가액의 11%나 양도차익의 22%를 미리 세금으로 냈다가 2달 뒤에 세금을 신고할 때 다시 공제하고 추가 납부할 세금을 더 내거나 더 낸 세금을 돌려받게 된다.
4. 부동산 양도 가액을 해외로 송금하고자 하는 경우
1) 발급 대상 및 관할
재외동포나 비거주자가 본인 명의 부동산을 판 금액을 다시 해외로 송금하려면 세무서에서 부동산 매각 자금 확인서를 발급받아 외국환은행장에게 제출하면 송금이 가능하다. 관할 세무서는 부동산 소재지 또는 최종 주소지 관할 세무서이다.
2) 발급 금액
확인 금액 : 양도 가액(판 금액)에서 해당 부동산의 채무액(전세보증금, 임대보증금 등) 및 양도와 관련된 제세 공과금을 공제한 금액
양도 가액 : 양도소득세 신고 가액
3) 발급 기한
서류 접수일로부터 10일 이내(필요시 20일까지 연장될 수 있음)
4)신청시 첨부 서류
부동산 매각 자금 확인서
등기부 등본
양도 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 서류(매매계약서 및 관련 금융 자료 등)
5) 참고사항
확인서는 발급대상자의 생년월일로 발급된다. 다만, 생년월일이 없는 경우 재외국민 등록번호, 국내 거소 신고번호, 외국인 부동산 등기용 등록번호로 발급된다.
신청서 작성시 부동산 필지별로 작성하여야 한다.
