경제적 자유를 위하여
<오히려 좋아 인플레이션>을 읽고
나는 최근 금리 인상, 물가 인상 소식을 접하면서 인플레이션 현상은 우리 삶에 엄청난 영향력을 가진 것이라는 생각을 하고 있다. 경제적 자유를 얻기 위해 가장 먼저 알아야 하는 것이 나는 ‘인플레이션’이라고 말하고 싶다.
‘인플레이션’을 제대로 이해하고 싶어서 아마존에서 ‘인플레이션’을 다룬 베스트셀러 책을 읽기도 했지만, 이론적인 얘기만 다루어서 크게 도움이 안 됐다.
그러다가 읽고 난 후 매우 만족스러운 책을 찾았다. 최근 여러 권의 경제서적을 읽었지만 단 한권만 추천하라면 나는 이 책을 추천할 것이다. 특히 나의 가족들, 조카들, 부린이, 주린이 그리고 사회 초년생들에게 추천하고 싶다.
50년 전 짜장면 한 그릇의 가격은 15원이었다. 지금은 6천 원이다.
이를 물가가 올랐다고 말한다. 달리 말해 돈의 가치가 그만큼 떨어진 것이다.
50년 동안 짜장면이 400배 가격이 상승한 것이다. 달리 말해 돈의 가치는 50년 동안 400배 하락한 것이다. 이를 인플레이션이라고 한다. (p32)
인플레이션은 왜 발생할까? 돈이 많아지면 돈의 가치가 하락하고 물가가 오른다. (p33)
미국은 경제가 위기에 빠질 때마다 달러를 풀어서 위기를 해결했고, 그때마다 인플레이션이 찾아왔다. 이른바 '통화팽창의 시대'가 시작된 것이다.(p35) 이런 시스템이 지속되는 한 다음에 찾아올 위기의 결말 역시 인플레이션일 것이다.(p36)
인플레이션은 누구에게 유리할까?
먼저 실물자산이 많은 사람이다. 인플레이션이란 현금의 가치가 하락하면서 상대적으로 실물자산의 가치가 상승하는 것이다. 실물자산을 가지고 있으면 인플레이션이 발생했을 때 보유 자산의 가격이 상승해 이익을 얻을 수 있다.(p37)
인플레이션은 돈을 빌린 사람, 즉 채무자가 유리하다. 그렇다면 누가 빚이 많을까? 개인일까 아니면 기업과 정부일까. 일단 개인은 아니라는 게 확실하다. 개인보다는 기업과 정부가 인플레이션을 더 좋아한다.(p38)
A는 3억 원의 돈을 가지고 있다. 가족이 살고 싶은 아파트는 6억 원이다. 3억 원을 은행에 대출받아 6억짜리 아파트를 샀다.
A가 대출을 갚는 방법은 두 가지가 있다. 첫째는 월급을 모아서 갚는 것이다. A의 연봉이 5,000만 원인데 그중 절반인 2,500만 원을 매년 저축하면 12년 후 3억 원을 갚을 수 있다.
둘째는 인플레이션을 활용하는 것이다. A가 6억 원에 구입한 아파트가 어느 날 9억 원으로 상승했다. A는 아파트를 팔아 3억 원 대출을 갚고도 자산이 6억 원이 된다.
만약 인플레이션이 아닌 디플레이션이 발생하면 어떻게 되는가? 너무 걱정하지 마시라. 정부가 인플레이션을 발생시키기 위해서 온 힘을 다할 것이다. 정부는 경제를 살린다는 온갖 생색을 내면서 돈을 찍어서 인플레이션을 활용할 것이다. (p39)
몇 년 전 6천 원 하던 돈까스가 어느새 9천 원이 되었다. 그러면 6억 원 하던 아파트가 9억 원이 되어도 이상할 건 없는 일이다. 돈까스 가격이 오를 때 원자재 값도 인건비도 땅 값도 모두 가격이 올랐다.
레버리지는 '티끌 모아 티끌'로 끝나지 않기 위한 수단이다
1,000 만원을 투자해 10% 수익률을 달성하면 100만 원을 번다. 그런데 1억 원을 투자해서 10% 수익률을 달성하면 1,000만 원의 수익이 생긴다. 같은 수익률이라도 투자한 금액이 많을수록 돈을 벌 수 있다.
이 사실을 모르는 사람은 없다. 누구나 1,000만 원보다는 1억 원을 투자하기를 원한다. 문제는 내가 가지고 있는 돈의 규모가 작다는 것이다.(p50)
꼭 내 돈으로만 투자할 필요는 없다. 내 돈뿐만 아니라 레버리지를 활용해 남의 돈을 끌어들여 투자할 수 있기 때문이다. 중요한 것은 내가 가진 돈이 얼마인지가 아니라 내 돈과 남의 돈을 합친 '총 투자금'이 얼마인가 하는 것이다.(p51)
주식 부자 vs 부동산 부자
20년 전 삼성전자 주식을 산 사람과 같은 돈으로 강남의 은마아파트를 산 사람이 있다면, 현재 누가 더 부자일까? 삼성전자 주식을 산 사람이 훨씬 부자다. 삼성전자 주식은 무려 20배 이상 상승했다.
개별 종목이 아닌 종합주가지수만 하더라도 1980년대에 비해 약 20배 상승했으니 주식의 수익률이 부동산보다 떨어진다고 볼 수는 없다.(p71)
그런데 왜 주식 부자보다 부동산 부자가 더 많을까?
그 이유는 두 가지다. 첫째, 주식 투자에서는 레버리지를 잘 활용하지 않는다. 주식이 변동성이 크고 위험 자산이라 레버리지를 활용한 투자를 하는 게 부적합하다. 반면 부동산은 워낙 고가이다 보니 대개 대출을 받아 산다.
둘째, 주식이 부동산보다 팔기가 쉽다. 대개 인플레이션이 충분히 발생하기 전에 팔아치운다. 20년 전 사들인 삼성전자 주식을 지금까지 가지고 있는 사람은 거의 없다.(p72)
레버리지를 활용하면서 인플레이션을 충분히 발생시키니 부동산 부자가 많을 수밖에 없다.(p73)
이자 없이 남의 돈을 쓰는 방법
레버리지 투자의 단점은 빌린 돈에 대한 이자를 내야 한다는 것이다. 인플레이션으로 수익이 발생해도 대출이자만큼의 비용이 발생했으니 수익률이 그만큼 감소한다.(p74)
그런데 세계에서 유일하게 한국에서는 대출을 받지 않고도 레버리지를 활용할 수 있다. 바로 전세를 주면서 집을 사는 것이다. 요즈음 사람들은 이런 투자 방법을 '갭 투자'라고 한다. 최근 정부에서는 부동산 투기를 근절하겠다는 이유로 갭 투자에 규제를 가하고 있다. 그러나 무주택자가 집을 사는 것에 대해 규제할 이유는 없다. 무주택인 사회 초년생이라면 전세를 안고 집을 사는 '갭 투자'를 적극 고려해야 할 투자 방법이다.(p76)
과연 적금을 부어서 집을 살 수 있을까? 서울 아파트 평균 가격은 이미 10억 원을 넘어섰다. 평균 이하인 6억 원짜리 아파트를 산다고 가정해보자. 집값의 40%는 대출로 충당한다고 해도 3억 6,000만 원이 필요하다.
실수령액이 300만 원인 직장인이 절반인 150만 원을 1년 저축하면 1,800만 원이다. 3억 6,000만 원을 모으기 위해서는 꼬박 20년을 저축해야 한다. 그런데 20년 후에도 아파트 가격이 계속 6억 원일까?
저축의 목적이 '주택 구입'이나 '부자'가 될 수 없다. 저축의 목적은 '투자할 목돈을 만드는 것'이다. 저축 -> 주택 구입이 아닌, 저축 -> 투자 -> 주택 구입으로 관념을 주입해야 한다.(p108)
은행이 돈을 불려주던 시절에는 공부가 필요 없었다. 그저 아껴 쓰고 많이 모으면 됐다.
그렇다고 모든 것을 공부하는 건 불가능하며, 막무가내로 아무거나 공부할 수도 없다. 우선순위가 있기 때문이다. 무엇이든지 기본기가 중요한 법이다.(p13)
돈을 버는 두 가지 방법이 있다.
내가 일해서 돈을 버는 방법과 돈이 일해서 돈을 버는 방법이 있다.
노동소득은 말 그대로 내가 열심히 일해서 버는 근로소득이나 사업소득이고, 자본소득은 투자한 자산, 즉 내가 소유한 재산으로 벌어들이는 수입을 뜻한다.
아마 직장인이라면 하루에 9시간 이상을 쓸 것이다. 그에 비하면 투자에 소비하는 시간은 아주 적다.(p21)
부자들은 무엇으로 재산 증식을 할까? 조사해봤더니 그들의 재산 중 자본소득이 차지하는 비중이 노동소득보다 컸다.(p22)
많은 투자 상품 중 무엇부터 공부해야 할까?
주식, 부동산, 채권, 코인, 금, 석유, 파생상품 등 투자 자산은 많고 그만큼 공부할 것도 많다. 그러나 직장 생활이나 사업 등 밥벌이를 하면서 이것들을 모두 공부하기는 현실적으로 어렵다.
그럼 무엇부터 공부하는 것이 좋을까? 이 질문을 던지면 주식부터 공부해야 한다는 대답을 가장 많이 한다. 소액으로도 투자가 가능하고 잘하면 높은 수익률을 올릴 수 있기 때문일 것이다. 그런데 나는 부동산 공부를 추천한다.
첫째, 레버리지를 활용하기 용이하다.
둘째, 가격이 비교적 안정적으로 변동한다.
넷째, 어차피 실거주 목적의 주택이 하나는 필요하다.(p137)
