60초 만에 마감되는 투자상품에는 이유가 있다
어니스트펀드의 NPL 투자를 더 매력적으로 만드는 4가지 철칙
내가 투자자라면 상품에 투자할 수 있을까?
"스스로 제 자신을 투자자라고 여기고 내가 투자하고 싶을 정도로 안전한 상품인지 꼼꼼히 확인합니다. 심사팀과 함께 협의하는 것도 중요한 일이지만, 상품을 만들 때 가장 먼저 제 자신에게 질문을 던집니다."
IT조선 인사이트 셰어링 강연에서의 원태영 실장지난 16일 저녁, 조선 미디어그룹 연결지성센터에서 열린 ‘부동산 P2P금융 집중 분석 인사이트 셰어링 세미나'에서 어니스트펀드의 원태영 대체투자실장은 NPL 투자 상품을 설계하는 자신만의 정직한 기준을 위와 같이 밝혔습니다.
P2P시장 트렌드 분석에 이어 부동산 P2P투자에 대한 설명으로 이어진 강연에서 사람들의 이목을 집중시킨 대목은 단연 NPL 투자였습니다. 강연 때 예를 들었던 어니스트펀드의 NPL담보채권 3호의 경우 완판까지 걸린 시간은 '단 2분'이었고, 이외에도 NPL 상품들은 다른 상품에 비해 빠르게 마감되었습니다.
1부 강연이 끝나고 청중들과 NPL 상품 관련하여 질의응답하는 시간을 가졌습니다. 하지만 짧은 시간 동안 진행된 답변에서 미처 NPL 상품 개발과 투자 심의에 대한 자세한 내용을 전달하기에 어려움이 있었습니다.
그래서 과연 어니스트펀드의 NPL 전문가는 NPL을 어떤 기준을 통해서 평가하는지, 평가된 상품을 어떻게 안전한 투자 상품으로 만드는지 그 과정에 대해서 자세하게 설명해보고자 합니다.
1. "정확하게 예측하라" 실거래가와 예상 낙찰가의 적정성 파악
NPL은 통상적으로 NPL 매입 전문 회사를 통해 들어오기 때문에 한 차례 분석이 이뤄진 상태로 들어옵니다. 하지만 NPL을 다시 투자 상품으로 만들기 위해서는 다시 물건의 성격을 파악하는 과정이 필요합니다. 그 과정에서 어니스트펀드가 가장 먼저하는 것은 우리의 눈으로 시세와 낙찰가를 다시 판단하는 것입니다.
시세는 시중에 있는 실거래가 자료를 최신 사례를 기준으로 분석을 진행하며 시세뿐만 아니라 보수적인 급매 가격을 동시에 조사하는 것이 중요합니다. 파악된 시세는 다시 어니스트펀드의 내부 평가기법을 통해 재산정합니다. 재산정한 결과를 바탕으로 적정한 예상 낙찰가를 산출하게 됩니다.
예상 낙찰 가격은 경매프로그램의 최근 낙찰 사례를 기반으로 파악합니다. 이때 중요한 것은 최근 사례를 개별적으로 분석하는 것입니다. 각각의 낙찰 사례들도 합리적으로 판단을 하여 비정상적인 매물을 자체적으로 가려낼 수 있습니다.
낙찰 사례를 판단하기 위한 법원 경매 정보 사이트 이용이 과정에서 가장 중요한 것은 실거래가와 예상 낙찰가의 적정성을 판단하는 전문가의 물건 분석 능력입니다. 담보물의 종류에 따라 다른 평가방법을 사용해야 하고 이를 바탕으로 소위 말하는 3대 가격을 산출하여 예상 낙찰가를 계산할 수 있어야 합니다. 전문성이 바탕이 되어야만 안정성 있는 상품을 고를 수 있습니다.
어니스트펀드의 NPL 상품이 투자자들에게 인기를 끄는 이유도 여기에 있습니다. NPL 상품을 만드는 원태영 실장은 10년 경력의 NPL 전문가입니다. 어니스트펀드에 합류하기 전 가람감정평가법인과 미래에셋자산운용 NPL 투자본부, 삼일감정평가법인 등에서 근무한 잔뼈 굵은 부동산 전문가로 활약했습니다.
투자자 입장에서는 부동산 P2P 상품에 투자하기 전 반드시 해당 상품을 업체에서 누가, 어떻게 판단하는지 파악해보는 자세가 필요합니다. 업체에서 해당 분야의 전문인력을 갖추었는지, 그 규모는 얼마나 되는지를 살펴보면 상품의 안전성을 파악하고 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.
2. "직접 눈으로 확인해야 한다" 현장실사를 통한 심층 분석
시세를 파악할 때 또 한 가지 중요한 것은 반드시 현장을 확인하는 것입니다. 부동산은 땅을 밟아야만 특성을 알 수 있습니다. 위성지도를 통해서 건물의 실제 위치, 입지적 조건의 유무를 파악할 수 있지만, 실제 현장 답사를 가면 건물이 없는 경우도 존재합니다.
따라서 실거래가 파악 시 현장에 나가 근처 부동산을 최소 3군데 이상 탐문합니다. 몇 시간이 걸려도 현장에 가서 도로조건, 인근 환경, 유동인구 등의 요소를 종합적으로 살펴보며 시장성이 확보되었는지 꼼꼼하게 살펴봅니다.
실제로 어니스트펀드의 NPL을 비롯한 모든 부동산 P2P 상품은 현장 실사를 바탕으로 가격을 산정하고, 상품을 만듭니다. 투자자 입장에서 자신이 투자하는 모든 상품을 직접 확인하기란 어려운 일입니다. 직접 현장에 가지 못한다면, 투자 상품에 대한 현장 사진이나 정보가 상품 설명에 적혀있는지 확인해볼 필요가 있습니다.
3. "어설픈 보호는 허락하지 않는다" 철저한 보호장치 설정.
시세와 예상 낙찰가의 적정성 고려하여 NPL 상품을 판단한 뒤, 실제 투자 상품으로 만들기 위한 투자자 보호장치를 설정합니다. 먼저 어니스트펀드가 주로 활용하는 보호장치는 '방어 입찰'입니다. 경매가 유찰되거나, 혹은 어니스트펀드의 투자금을 회수하기 어려운 수준으로 낙찰이 되면 투자 상환에 문제가 생길 수 있습니다.
어니스트펀드는 그러한 상황을 미연에 방지하고자, 유찰이나 낮은 금액의 낙찰이 예상되면 방어입찰을 할 수 있도록 차주(대출자)와 별도 약정을 맺습니다. 또한 약정을 이행하지 않으면, 어니스트펀드가 해당 채권에 대한 권리를 행사할 수 있도록 하는 기한이익상실 조건도 함께 포함합니다. 더욱 철저하게 채권을 관리하기 위함입니다.
또 다른 보호장치로는 보조 상환 재원의 설정이 있습니다. 대부분의 경우 방어 입찰로 문제를 해결할 수 있지만, 그렇지 않은 경우를 대비해서 추가적인 상환재원을 마련할 때도 있습니다.
보조 상환재원을 설정했던 NPL 담보채권 1호는 정상적으로 상환되고 있습니다.실제로 어니스트펀드의 NPL 담보채권 1호의 경우 평택 포승 공장을 주 상환 재원으로, 시흥 오피스텔을 보조 상환 재원으로 설정하여 이중 안전장치를 설정했습니다. NPL 상품에 투자하실 때 위와 같은 투자자 보호장치가 어떻게 설정되었는지, 그것이 상품 설명에 명확히 밝혀져 있는지도 파악해야 합니다.
4. "몇 번이고 다시 검증하라" 보수적 심사를 통한 리스크 관리
이러한 단계를 통해 시장성과 안전성을 모두 확보했다고 해서 바로 상품으로 출시되는 것은 아닙니다. 팀 내부적으로 검토한 상품은 모두 심사 리스트에 올라 경영진에게 이중, 삼중으로 재평가를 받게 됩니다. 해당 상품 관련 이슈를 서로 다시 한번 점검하고 안전성에 초점을 두고 보수적으로 평가합니다.
어니스트펀드의 엄격한 심사 기준을 통과하는 상품은 많지 않습니다. 50개 정도의 리스트가 있다고 하면, 불과 1~2개만이 최종 심사 단계까지 다다르고, 심사 단계에서조차도 상환 재원의 마련이 충분치 않다고 판단되거나, 해소되지 않은 의문이 있다면 과감하게 상품을 과감하게 거릅니다. 그리고 그 모든 과정을 이겨낸 상품만이 일반 고객에게 공개될 수 있는 자격을 얻습니다.
실제 투자심의위원회 현장. 전문가들이 한 데 모여 오직 하나의 상품만을 심층적으로 분석합니다.상품을 발굴하는 과정도, 심사하는 과정도, 그리고 끝까지 상품의 안정성을 검증해내는 과정 모두 오랜 시간과 노력을 필요로 하는 것이지만, 투자자분들도 그 열정과 노력을 알기에 더 많은 사랑을 받는 것은 아닐까 합니다.
60초 만에 투자가 마감되는 것은 근사한 일이지만, 더욱 꼼꼼하고 철저하게 투자 상품을 관리하고 심사하라는 의미로 이해하며 더 많은 심사역들이 오늘도 철저한 검증을 진행하고 있습니다.
어니스트펀드의 투자상품은 앞으로도 더욱 다채로워질 예정입니다. 비단 NPL 투자 상품뿐 아니라, 더 많은 투자자가 더 매력적인 투자기회에 참여할 수 있는 대체 투자의 길을 확장하고 안정화시키는 선도업체로 자리매김하고자 합니다. 어니스트펀드의 보이지 않는 노력들이 언젠가는 업계 심사의 표준을 제시할 수 있으리란 믿음을 갖고, 오늘도 자신 있게 우리의 투자상품을 투자자에게 공개합니다.
* 빠르게 마감되는 NPL 투자 상품에 보다 많은 고객분들이 참여할 수 있도록 하고자, 심층 분석 선공개, 투자 상품 시간 다변화 등의 다양한 정책을 마련하고 있습니다. 더욱 발전하는 어니스트펀드가 되도록 하겠습니다.
*어니스트펀드는 11/29일 (수)에 2개의 NPL 투자 상품을 출시할 예정입니다. 어니스트펀드의 전문가들이 자신 있게 구성한 투자상품에 참여할 수 있는 기회를 놓치지 마세요.
