박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업
시장 수요층의 기호를 이해하는 유연한 태도가 부동산 투자의 성공 비결!
인구와 부동산시장의 관계에 대해 여러 권의 책을 썼습니다만, 여전히 "인구감소하면 부동산 멸망한다" 같은 이야기들이 횡행합니다. 그리고 이런 일은 10년 전에도 마찬가지였습니다. 한국 부동산시장의 대표적인 전문가, 박원갑 박사가 쓴 책 "부동산 트렌드 수업"의 한 대목을 인용해 보겠습니다.
서울에 사는 백진성(64세)씨는 10년 전 경제전문가들의 이야기를 듣지 않았던 것을 다행으로 생각한다. 고령사회가 오면 생계형 매물이 쏟아져 집값이 떨어질 것이라는 보고서나 기사들이 얼마나 많았던가. 2013년 당시 신문에슨 '베이비부머, 부동산 대거 매각 전망... 가치 급락 불 보듯' 같은 제목의 기사들이 넘쳐났다. (52~53쪽)
저도 기억납니다. 가장 대표적인 게 한국을 대표하는 연구기관, KDI의 전망이었습니다. 인구가 감소하면 주택시장이 붕괴될 수 밖에 없고, 특히 생산가능인구의 하락과 주택가격은 함께 움직인다고 주장했었죠.
그런데 2019년부터 주택가격은 폭등했습니다. 물론 한국 주택시장에 '버블'이 낀 것은 사실이니.. 앞으로 떨어질 지도 모를 일입니다. 그러나, 아래 일본의 사례를 보듯.. 생산활동인구와 부동산시장 사이에 강력한 연관이 있다는 증거는 부족합니다.
예를 들어 2015년을 전후해 일본의 실질 주택가격은 상승세로 돌아섰으며, 2021년 동경의 맨션(한국의 아파트) 가격은 1991년의 역사상 최고치를 돌파하는 데 성공했죠. 생산활동인구가 계속 감소하고 있음에도 불구하고 동경 등 대도시를 중심으로 고가주택 가격이 상승한 것은 아베노믹스의 효과와 공급 감소 때문이었으리라 생각됩니다. 즉 부동산 가격을 결정하는 요인이 꼭 인구만 있는 것은 아니라는 이야기가 되겠습니다.
그런데, 한 가지 의문이 여전히 해소되지 않습니다. 일본 전체 주택가격은 1990년 수준에 한 참 미치지 못하는데, 왜 일본 동경집값만 급등했을까요?
이 의문을 해소하는 데 "부동산 트렌드 수업"은 흥미로운 가설 하나를 들려줍니다.
요즘 젊은층은 자신이 다닐 회사의 입지도 꼼꼼히 따진다. 회사 입장에서 능력있는 IT개발자를 모시기 위해서는 임금과 복지뿐만 아니라 근무지역도 체크해야 한다. 강남, 용산, 여의도, 성수 일대를 벗어나서는 인재 채용이 쉽지 않다. '특A급 개발자는 강남역 200미터 반경 안에만 서식한다'거나, '수도권에서는 판교가 인재 채용의 마지노선' 같은 말이 나올 정도다. (231쪽)
젊은 세대에게는 출퇴근이 편리해야 함은 물론 이고 업무가 끝난 후 근처에서 '먹고 마시고 놀 수 있는 곳'이 있느냐가 회사 선택의 포인트인 셈입니다. 인구가 줄어들수록 인재에 대한 갈망은 높아지기 마련이며, 기업들은 인재가 가는 곳에 오피스를 마련해야 합니다. 그리고 이런 식으로 형성된 '일자리-직장-놀곳'의 집약체를 경제학자들은 클러스터(cluster)라고 부릅니다.
저도 스타트업(핀테크 회사 데이터 노우즈)에 가세한 후, 태어나 처음으로 테헤란로에서 일하고 있습니다. 2호선과 3호선의 더블 역세권에, 서울 교대 앞에 펼쳐진 유흥가까지.. 능력있는 이들을 고용하기에 최적의 장소였기 때문일 것입니다.
저는 일본의 젊은이들도 비슷할 것이라 생각합니다. 자신들이 편하게 느끼는 곳, 그리고 친구들을 쉽게 만날 수 있는 곳에서 일하고 싶은 욕구 말입니다.
자신이 믿는 하나의 가설로 세상을 해석하고 때려맞추려는 태도를 버려야 투자에서도 성공하지 않을까 하는 생각 들었습니다. 부디 많은 분들이 박원갑 박사의 신작, "부동산 트렌드 수업"를 통해 투자의 지혜를 얻으시기 바랍니다. 즐거운 독서, 행복한 인생되세요~
