인플레가 발생하면 부동산은 어떻게 될까?

'부동산=인플레 헷지자산'이라는 등식은 적어도 미국에는 통하지 않아

아래 <그림>은 필자가 운영하는 유튜브채널(홍춘욱의 경제강의노트)에 '인플레 발생하면 부동산이 좋지 않나요'라는 질문이 달렸기에 그려본 것입니다. 인플레가 이전에 비해 높아지는 시기(1970년대 초, 1980년대 초, 1990년 전후, 2008년 등)에 항상 실질주택가격이 급락하는 것을 발견할 수 있습니다. 

이번은 어떨까요? 

현재까지만 보면 물가가 오르는 데 주택가격이 신경쓰지 않는 모습입니다. 그러나, 현재와 같은 인플레가 지속된다면 미국 주택시장도 결국은 영향을 받게 되리라 봅니다. 

<그림> 미국 실질주택가격 상승률과 근원 인플레 추이

https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=JqNQ

이렇게 판단하는 이유는 '금리의 속성' 때문입니다. 아래 <그림>은 미국 모기지금리와 근원 인플레의 관계를 보여줍니다. 물가 상승이 지속되면 결국 금리가 상승할 수 밖에 없고, 금리의 상승은 부동산시장에 걸림돌로 작용할 수 밖에 없습니다. 예를 들어 채권 금리가 5%인데, 근원 인플레가 10%라면 실질적인 금리는 -5.0%인 셈입니다. 이 금리 수준이 오랫 동안 유지될 수 없죠. 

<그림> 근원 인플레와 모기지금리 추이

https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=JqOT

금리의 상승, 특히 모기지 금리의 상승은 부동산시장에 치명적인 타격을 입힙니다. 1970년 이후 모기지금리가 연 2%이상 급등했던 시기(1973년, 1979년, 1987년, 1995년, 2000년, 2006년)는 모두 실질 주택가격의 하락으로 연결되었습니다. 부동산 담보대출이 상승하는 초기에야 부동산시장이 별 문제가 없지만, 금리 상승이 지속되면 결국 수급불균형이 심화됩니다. 

따라서 인플레가 발생하는 시기에는 주택시장이 큰 어려움을 치를 가능성이 높아집니다. 2021년 인플레 속에서 주택가격이 급등하는 일이 '유일한 예외'가 될지, 이 역시 결국 '역사의 반복'이 될지 흥미로운 관찰의 순간인 것 같습니다.

<그림> 미국 실질주택가격 상승률과 모기지 금리 추이

https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=JqPk