무너지는 중국 부동산 시장(2022.12.28)
강력한 가격 조정 압력 속에 곧 정책 기조 바뀔 듯
2020년 하반기부터 시작된 중국 정책당국의 부동산시장에 대한 전방위 규제는 큰 효과를 발휘하고 있다고 합니다. 블룸버그의 칼럼(China’s $1.3 Trillion Housing Crackdown Leaves Few Winners)에 따르면, 선전과 상하이 베이징 등 주요 도시 주택가격의 거품이 꺼지고 있다고 합니다.
아래 <그림>은 소득대비 주택가격 배율(PIR)을 보여주는데, 중국 1선 도시들이 압도적인 비싼 레벨임을 알 수 있죠.
물론 부동산 버블은 비단 중국만의 문제는 아니었습니다. OECD가 측정한 주거비는 역사상 최고 수준에 도달했으니 말입니다. 그러나 중국은 동일한 잣대로 보더라도 너무 심각한 버블이었다고 합니다.
정부 (공식) 통계에 따르면, 경제 개방으로 인해 더 많은 사람들이 평생 저축한 돈을 주식이나 다른 투자보다는 부동산에 투자하게 된 후, 베이징과 상하이의 집값은 이번 세기에 각각 10배와 12배나 뛰었다.
부동산시장이 지나치게 과열되자 2020년 개발자들이 엄격한 금융 목표를 달성하지 않으면 대출을 중단하도록하는 이른바 '3대 레드라인'을 도입하고 은행에 (부동산) 대출 한도를 부과했죠. 이 정책 이후 2년이 지난 다음, 당국의 노력은 성공을 거둔 것처럼 보입니다. <그림>에 나타난 바와 같이, 2022년 11월 신축 주택 가격이 15개월 연속 하락했기 때문입니다.
물론 중국의 주택가격 하락율은 다른 선진국에 비해 아주 미미한 편입니다. 당장 한국만 해도 월 2% 이상의 실거래 가격 하락을 경험하는 중이니 말입니다. 그러나 최근 중국 일부 지역에서 급격한 붕괴의 징후가 나타나고 있다고 합니다. 예를 들어 알리바바 그룹의 본거지인 항저우의 주택가격은 2021년의 최고치에 비해 약 15% 이상 하락했다는 소식이 전해지고 있습니다.
변화에 대응해 중국 정부는 조금씩 태도를 바꾸고 있다고 합니다. 예를 들어 광둥성의 경우, 15% 이상 가격을 인하해 분양하는 것을 금지했으니까요. 중국 당국의 태도 변화가 나타난 이유는 부동산 부문의 비중이 너무나 크기 때문입니다.
신규 주택 시장의 경우 2조 4천억 달러에서 기존 주택 및 재고의 경우 52조 달러에 이르는 것으로 추정되며, 이 부문의 규모는 2019년 미국의 2배에 달했다. 부동산은 국내 생산량의 약 4분의 1, 가계 자산의 거의 80%를 차지한다.
약 10만 개의 기업이 이 분야에서 활동하고 있으며, 중국에서 두 번째로 큰 고용주로서 2700만 개의 일자리를 제공하고 있다. 블룸버그가 집계한 자료에 따르면 직원 수준을 공개하는 28개 공개 상장 개발자 중 2022년 상반기에만 인원이 15% 줄었다.
건설업체 뿐만 아니라 금융기관도 큰 어려움을 경험하는 중입니다.
UBS그룹 AG는 이번 침체로 은행 시스템에 1조5000억위안(약 2155억원)의 대출, 채권, 기타 자산 손실이 발생할 것으로 추산했다.
코로나 관련 대책이 전면적으로 수정된 것처럼, 부동산시장에 대한 강력한 규제도 차례대로 해제되지 않을까 생각됩니다. 보다 자세한 내용은 아래의 원문을 참고하시기 바랍니다.
