2020년 이후 부동산 가격은 왜 동반 폭등 폭락했나?
유례없는 저금리와 전세자금 대출 규제 완화로 버블이 발생했기 때문
친애하는 블로거 '꿈단지' 님이 아래와 같이 좋은 문제제기 글을 올렸기에, "2020년 이후 한국 부동산이 지역 구분없이 올랐다 폭락한 이유"에 대해 이야기 나누고자 합니다.
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2020~2021년이 버블이었기 때문입니다.
간단하게 말해, 지역별 특성이나 조건에 따른 고려 없이 모두 "지금이 아니면 이 가격이 집을 살 수 없다"는 공포감에 휩싸여 주택을 매입했기에 벌어진 일이라는 것입니다.
이런 버블을 일으킨 요인은 크게 두 가지였습니다. 첫 번째는 유례없는 저금리로, 돈을 빌려 집을 사기 좋은 여건이었다는 것. 두 번째는 전세자금 대출에 대한 규제가 너무 과하게 풀린 것. 아래의 <그림 I-6> 왼쪽을 보면, 2020년부터 회색 막대가 폭발적으로 늘어나는 것을 발견할 수 있습니다. 기타대출의 대부분은 전세자금 대출이었고, 이 돈이 때마침 '임대차3법'으로 전세값이 폭등하자 갭투자로 연결되었습니다.
그리고 2021년에는 이제 반대로 과도한 긴축이 시작되었습니다. 금리가 인상되는 가운데, 갑자기 전세자금 대출 규제를 강화했죠. <그림 I-6> 오른 편에 표시된 기타대출 증가율을 보면, 급격한 감소가 이때부터 시작된 것을 발견할 수 있습니다.
즉, 가속페발을 힘껏 밟다.. 갑자기 브레이크를 밟은 꼴이 되었습니다. 물론 정부 말고 다른 경제주체의 행동도 잘한 것은 없습니다. FOMO 신드롬 속에서 주택 구입 안하면 바보가 될 것 같은 분위기가 조성되는 가운데, 지역이나 수급 다 제쳐두고 갭투자 물결이 일었으니 말입니다.
암튼.. 2023년 이후의 회복 장은 '많이 빠진 순'이 아니라는 것을 말씀드리고 싶네요. 크게 한 대 맞은 경제주체들이 냉정해졌고, 이제부터는 입지와 연식 그리고 각종 호재를 면밀하게 검토하면서 투자할 것이기 때문입니다.
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