지금 서울 집 사도 돼나?
2019년 가격으로 내려간 대단지 아파트 주목!
많은 이들이 저에게 묻습니다. "지금 서울 집 사도 되나"라고 말입니다. 그럴 때 저의 답은 정해져 있습니다. 대단지이면서 2019년 말 가격이면 괜찮다고 말입니다. 왜 2019년 말 가격인가?
그 이유는 아래 <그림>에 표시된 주택구입부담지수가 2019년 말, 역사적인 평균 수준(128포인트)에 미치지 못하는 저평가 구간이었기 때문입니다. 물론 2014년 같은 역사상 최저 레벨일 때 사면 가장 좋지만, 이 때에는 이른바 '하우스 푸어' 사태가 진행 중이라.. 기축보다는 미분양 주택을 노리는 게 답이었다 봅니다.
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잠시 여기에서 주택구입 부담지수가 어떻게 계산되는지 살펴보겠습니다. 각 지역의 중위 소득 가계가 중위 값 아파트를 구입할 때 짊어지는 부담을 측정한 것입니다. 100이면, 소득의 25%로 이자 및 원리금 상환이 가능한 수준이라 보면 됩니다. 서울의 역사적 평균은 128이니, 약 30% 내외의 부담을 지는 게 일반적이었다 보면 됩니다.
그런데 2019년 말에 비해, 중간가구 소득은 11.5% 늘어났습니다. 즉, 2019년 말의 가격으로 주택을 구입하면 '구매력' 측면에서 보면 11.5% 싸게 사는 것이라고 볼 수 있죠. 물론 여기에 금리도 감안해야 합니다. 2019년 말 주택담보대출(고정 기준) 금리가 2.69%였던 반면, 2023년 4월은 4.19%이니.. 여기서 차이가 발생합니다. 즉 소득 증가가 금리 상승 폭을 넘어서지 못합니다. 따라서 아직 2019년 레벨로 주택구입 부담지수가 내려가기 힘듭니다.
다행히 지금 시중금리가 떨어지는 중이라는 것을 감안할 필요가 있습니다. 즉, 3% 후반 정도에서 대출을 받을 수 있는 능력자(신용도 높고 DSR 여력 있는)는 2019년 가격으로 내려온 대단지 아파트를 구입하는 게 큰 위험을 내포한 행동이라 보기 어려운 것 같습니다.
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그럼 어떤 아파트를 사야 하나?
그건 답이 정해져 있습니다. 바로 KB선도아파트 50 중에 고르면 됩니다. 리스트의 최상단에 있는 DMC파크뷰자이입니다. 최근 실거래가가 10.9억 선인데, 2019년 10.7억에서 거래된 것을 발견할 수 있습니다. 저는 이 정도 레벨이면, 큰 위험이 내포된 가격이라는 생각이 들지 않습니다.
다시 한번 강조하지만, DSR 여력있고 저금리 혜택 볼 수 있다는 것을 전제로 합니다.
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하나 더 보겠습니다. KB선도아파트 50 리스트의 두 번째, 강동롯데캐슬퍼스트를 살펴보겠습니다. 최근 실거래가는 12억 전후인데, 2019년 말 가격은 대체로 11.2억 전후입니다. 이러면 저는 패스~ ㅎ
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마지막으로 화곡동 강서힐스테이스입니다. 최근 실거래가는 11억 후반에서 12억 초반입니다. 2019년 말은 11억 전후네요. 역시 반등이 쎘군요. 대신 24.9평은 아직 2019년 말 가격에서 거래가 되고 있는 게 흥미롭습니다.
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암튼 저는 이런 식으로 매매할 아파트를 찾고 또 투자하곤합니다. 투자에 참고하시면 좋을 것 같습니다.
