세계적인 오피스 빌딩 불황
Businessweek(2023.6.23)
블룸버그에서 발간하는 주간지 Businessweek에 세계적인 오피스 빌딩 불황에 대한 심층 분석 기사(2The World’s Empty Office Buildings Have Become a Debt Time Bomb, 2023.6.23)가 실렸기에 소개합니다.
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뉴욕과 런던에서 번쩍이는 오피스 타워의 소유주들이 빚 갚기를 포기하고 있습니다.
상업용 부동산 시장의 침체는 세계 경제를 관통하는 어두운 그림자와 같습니다. 주식 시장이 상승하고 투자자들은 한 세대 만에 가장 빠른 금리 인상이 진정될 것이라는 희망을 품고 있지만, 오피스 부동산 문제는 수년간 지속될 것으로 보입니다.
낮은 금리에 힘입은 대대적인 오피스 건설 붐 이후, 소유주와 대출 기관은 팬데믹 이후 사람들이 일하고 쇼핑하고 생활하는 방식과 장소의 변화로 어려움을 겪고 있습니다. 동시에 이자율이 높아지면서 건물을 구입하거나 재융자하는 데 더 많은 비용이 소요되고 있습니다. 티핑 포인트가 다가오고 있습니다: 모기지 뱅커 협회에 따르면 미국에서만 올해와 내년에 약 1조 4,000억 달러의 상업용 부동산 대출이 만기가 도래할 예정입니다. (다른 추정치는 이보다 약간 낮습니다.) 만기일이 다가오면 거액의 원금 상환에 직면한 소유주는 청구서를 지불하기 위해 다시 대출을 받는 대신 채무 불이행을 선호할 수 있습니다.
블랙스톤, 브룩필드, 핌코 등 수많은 투자 기관들은 이미 현금과 자원을 더 잘 활용할 수 있는 방법을 찾아 일부 건물에 대한 지불을 중단하기로 결정했습니다. "상당한 스트레스가 있습니다."라고 부실 부동산 재협상을 전문으로 하는 Keen-Summit Capital Partners LLC의 뉴욕 대표인 해롤드 보드윈은 말합니다. "사람들은 희망이 보이지 않는 한 자산을 쉽게 포기하지 않으며, 자신이 물밑에 있다는 것을 인식하지 않는 한 자산을 쉽게 포기하지 않습니다."
거래 건수가 급감하고 있으며 거래가 성사되더라도 가격 하락폭은 극명합니다. 상업용 부동산 데이터 분석 회사 Green Street에 따르면, 미국의 경우 금리가 오르기 시작한 2022년 3월 이후 금융기관들이 주로 임차하는 고급 오피스 가치가 27% 하락했습니다. 아파트 건물 가격은 21%, 쇼핑몰은 18% 하락했습니다. 푸르덴셜 파이낸셜의 자회사 PGIM 부동산은 사무실 가격이 저점을 찍기 전까지 유럽에서는 25% 이상, 아시아 태평양 지역에서는 거의 13% 하락할 것으로 예상하고 있습니다.
PGIM 애널리스트들이 "위대한 리셋"이라고 부르는 가치의 회복은 고통스러울 정도로 느릴 것으로 보입니다. 2008년 금융위기 이후 미국 오피스 가격이 회복되는 데는 6년이 걸렸지만, 당시에는 주거용 부동산에 집중되어 있었습니다. "이번에는 10년이 걸릴 것으로 예상됩니다."라고 CBRE Group의 글로벌 수석 이코노미스트인 Richard Barkham은 말합니다.
상업용 부동산의 문제는 올해 지역 은행의 위기로 이미 어려움을 겪고 있는 금융 시스템에 스트레스를 가중시킬 것입니다. 또한 경기 침체가 심화됨에 따라 일부 도시에서는 빈 건물과 재산세 수입 감소로 어려움을 겪고 있는 일부 도시에 혁신적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
문제는 상업용 부동산 조정이 더 넓은 경제를 불안정하게 만들 만큼 충분히 클지 여부입니다. 부동산 부문에 대항하는 세력이 광범위할 수 있지만, 이는 도시의 고층 빌딩뿐만 아니라 소도시 쇼핑 센터, 교외 아파트 건물, 거대한 창고 공원을 아우르는 매우 지역적인 비즈니스이기도 합니다.
"도시는 모두 각기 다른 이야기를 가지고 있습니다."라고 런던 PGIM 부동산의 투자 리서치 담당 상무이사 피터 헤이즈는 말합니다. "각기 다른 국지적 충격으로 인해 모두 변화했습니다. 결국 투자자들은 지리적 요인을 더 많이 고려해야 하는 상황에 처하게 됩니다."
이미 부채 문제는 로스앤젤레스에서 스웨덴과 한국으로 확산되고 있습니다. 전 세계 주요 금융 및 비즈니스 중심지에서 문제가 어떻게 전개되고 있는지 살펴보겠습니다.
샌프란시스코
미국 어디에서도 샌프란시스코보다 위기가 더 뚜렷한 곳은 없으며, 오피스 건물이 연이어 디폴트 상태에 빠지면서 하락세가 탄력을 받고 있습니다. 이 정보통신 허브 도시의 부동산 가격은 지난 10년 동안 사상 최고치를 기록했기 때문에 하락할 가능성이 높습니다. 이 도시는 에어비앤비, 트위터, 우버 테크놀로지스 등 인기 있는 스타트업과 세일즈포스 같은 기존 대기업으로 호황을 누렸습니다. 이제 이들 중 상당수가 일자리와 사무실 공간을 줄였습니다.
다운타운은 원격 근무로 번성했던 고용주와 직원들을 다시 끌어들이기 위해 고군분투하고 있습니다. 이 지역은 대부분 오피스 타워로 이루어져 있어 특히 공허한 느낌이 듭니다. 그나마 출근하는 근로자들은 전국에서 가장 긴 평균 통근 시간을 견뎌내고 있습니다. 샌프란시스코의 노숙자 문제도 시내에 집중되어 있으며, 소매점 절도 사건이 빈번하게 발생하여 일부 상점이 문을 닫았습니다.
한때 유행을 선도했던 유니온 스퀘어 지역의 가장 큰 쇼핑몰인 웨스트필드 샌프란시스코 센터의 소유주는 6월에 5억 5,800만 달러의 모기지를 소유한 사람에게 소유권을 넘겼습니다. 이는 노드스트롬이 이 단지 내 백화점을 폐쇄한다고 발표한 후 이뤄진 조치입니다. 관광업이 팬데믹으로 인해 더디게 회복됨에 따라 파크 호텔 앤 리조트(Park Hotels & Resorts Inc.)는 샌프란시스코에서 가장 큰 두 호텔인 힐튼 샌프란시스코 유니온 스퀘어와 파크 55 샌프란시스코에 연결된 7억 2,500만 달러의 부채에 대한 지불을 중단했습니다. 지역 주요 임대주인 베리타스 인베스트먼트는 2020년에 10억 달러가 넘는 아파트 포트폴리오에 대한 6억 7,500만 달러의 부채를 채무 불이행했습니다. 이 대출은 현재 시장에 나와 있습니다.
오피스 공실률과 임대 가능 면적은 팬데믹 이전보다 세 배나 증가했습니다. (중략) 필라델피아에 40억 달러 규모의 다가구 부동산을 보유한 개발업체 Post Brothers의 최고 경영자 Mike Pestronk는 "샌프란시스코에서 구매한 적이 없습니다."라고 말합니다. "하지만 매우 흥미로워지고 있는 것 같습니다."
하지만 외부인에게는 흥미로운 것이 소유주에게는 극심한 고통입니다. "앞으로 다가올 가격 재설정을 피할 방법이 없습니다."라고 샌프란시스코의 Newmark 애널리스트인 David Bitner는 말합니다. "사무실이 가장 큰 타격을 받고 있지만, 오래된 소매점과 최근 다가구 주택도 영향을 받고 있습니다."
런던 브리드 시장은 2년간 7억 8,000만 달러의 예산 적자를 예상하는 등 시 재정이 타격을 받고 있습니다. 그녀는 더 많은 건물을 주택으로 전환하는 등 다운타운을 다각화할 것을 제안했으며, 웨스트필드 쇼핑몰이 다른 방식으로 사용될 수 있다고 제안하며 이 부동산에 대한 "새로운 비전"을 반영했습니다. 현재로서는 채워야 할 빈 공간이 많습니다.
뉴욕
건물 보안 회사 Kastle Systems에 따르면 뉴욕시의 거리는 관광객과 주민들로 붐비고 있지만, 직장인의 절반 정도만 책상에 앉아 있다고 합니다. 수많은 건물이 세입자 손실과 업그레이드 필요성으로 어려움을 겪고 있습니다. 고용주들은 사무실 업그레이드가 필요한 경우 노후화된 건물 대신 허드슨 야드나 그랜드 센트럴 터미널 인근의 신축 타워에 있는 공간을 선택할 수 있습니다.
이러한 선택은 세계 금융 수도의 상징적인 건물도 곤란한 상황에 처하게 하는 데 도움이 되었습니다. 1950년대에 지어진 미드타운의 고층 빌딩으로 모더니즘 디자인으로 건축학적으로 유명한 시그램 빌딩의 소유주 RFR 홀딩스는 자금 조달에 실패한 후 올해 만기가 돌아오는 10억 달러의 부채를 1년 연장하는 협상을 해야 했습니다. RFR은 대규모 스포츠 단지와 웰니스 센터를 포함한 업그레이드에 2,500만 달러를 지출했으며, 올해 초 기준으로 이 건물은 95%가 임대되었습니다. 하지만 팬데믹 이전에 웰스파고를 새로운 개발업체에 빼앗긴 반면, 사모펀드인 클레이튼 더빌리어 앤 라이스(Clayton Dubilier & Rice)는 개조된 매디슨 애비뉴 타워로 이전하고 있습니다. (중략)
에릭 아담스 뉴욕 시장은 월스트리트 지도자들에게 더 많은 대면 업무를 시행할 것을 촉구하면서 사무실 복귀를 확대할 것을 촉구했습니다. 올해 공실률이 22.7%로 사상 최고치를 기록할 것으로 예상되는 사무실은 일반적으로 뉴욕시 재산세 수입의 약 20%를 차지합니다. 뉴욕대학교와 컬럼비아대학교 연구진의 공동 연구에 따르면 뉴욕시의 사무실은 원격 근무의 영향으로 2029년까지 팬데믹 이전 가치의 44%를 잃게 될 것으로 예상됩니다.
"건물주들은 지금 사방에 문제가 산적해 있는 진짜 마녀사냥을 하고 있습니다."라고 중개업체 와튼 프로퍼티 어드바이저의 CEO인 루스 콜프-하버(Ruth Colp-Haber)는 말합니다. "최고의 소유주가 있는 최고의 건물은 버티고 있고, 이 시기를 잘 이겨낼 것입니다. 하지만 공실이 많고 공사가 많이 필요한 건물의 경우 경제성이 좋지 않을 것입니다."
아틀란타와 기타 지역
미국 연안 금융 중심지 외의 도시들도 고통을 느끼고 있습니다. 영국 부동산 서비스 회사 Savills Plc에 따르면 애틀랜타의 1분기 임대 및 재임대 사무실 공실률은 팬데믹 이전의 거의 두 배 수준인 31%로 상승했습니다. 기업들은 선벨트 지역에서 더 작은 공간을 찾고 있습니다. (중략)
팬데믹 기간 동안 많은 근로자와 기업이 이전한 선벨트와 산악 서부 지역에서도 비슷한 사례가 있습니다. 실리콘밸리의 저렴한 대안으로 떠오른 오스틴조차도 현재 공실이 급증하여 임대인이 임대료를 올리기 어려워지고 있습니다. CoStar Group에 따르면 텍사스 수도의 재임대 가능 공간은 2022년 6월 이후 두 배 이상 증가하여 590만 평방피트로 미국 대도시 지역 중 가장 빠른 증가세를 보이고 있습니다. 샌프란시스코와 산호세만이 전대 점유율이 더 높습니다. "오스틴은 놀라운 증가세를 보이고 있습니다."라고 CoStar의 미국 오피스 분석 담당 전국 책임자인 Phil Mobley는 말합니다. "기술 기업들은 확실히 원격 근무를 선호하는 경향이 있습니다."
다른 곳에서는 새로운 공급이 수요 감소를 충족시키고 있습니다. 콜로라도에서는 1970년대 후반에 지어진 한 쌍의 타워(이전에는 덴버 에너지 센터)가 대출기관에 압류된 후 매물로 나와 있습니다. 이 건물들의 임대율은 32%에 불과합니다. 대출 문서에 따르면 휴스턴의 9층짜리 교외 오피스 단지인 피나클 앳 웨스트체이스도 대출 기관이 인수했는데, 2012년 대비 감정가가 75% 이상 하락한 것으로 나타났습니다.
야디의 수석 리서치 책임자 더그 레슬러는 승자와 패자 사이의 격차가 점점 더 벌어지고 있다고 말합니다. "양분화되고 있습니다."라고 그는 말합니다. "트로피는 유지되어야 합니다. 'B'와 'C' 사무실은 용도를 변경해야 할 것입니다."
하지만 모든 오래된 건물이 새로운 용도를 찾을 수 있는 것은 아닙니다. "1990년대 오피스 타워를 1990년대 오피스 타워가 아닌 다른 용도로 바꾸는 것은 정말 어렵습니다."라고 바클레이즈 캐피털의 상업용 부동산 분석가인 리아 오버비는 말합니다. "멋지지 않죠."
런던
하이브리드 근무의 광범위한 채택은 런던에 고르지 않은 영향을 미치고 있습니다. 런던에서 가장 번화한 소매점과 나이트 스팟이 있는 런던 웨스트엔드의 오피스 공실률은 기업들이 근로자를 다시 끌어들이기 위해 최고의 건물과 위치에서 공간을 찾으면서 거의 사상 최저치를 기록하고 있습니다. 임대료도 상승하고 있는데, 이는 기업들이 평방 피트당 더 많은 비용을 지불할 준비가 되어 있는 반면 전체 공간은 더 적게 차지하기 때문입니다.
1990년대에 지어진 유리와 철제 타워가 밀집한 카나리아 워프 지역은 가장 심각한 문제에 직면해 있습니다. 대부분의 사람들이 은행가들만을 위해 지어진 곳으로 인식하는 이 지역은 주요 오피스 임차인들에게 관련성을 유지하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 로펌 클리포드 찬스(Clifford Chance)는 더 중심부에 위치한 시티 오브 런던 지역에 훨씬 더 작은 규모의 새 사무실을 마련하기 위해 이곳을 떠납니다. HSBC 홀딩스는 새로운 본사를 찾고 있으며, 대부분의 후보지 역시 시티에 있습니다. 카나리아 워프 지하철역 바로 외곽의 주요 부지를 차지하고 있는 톰슨 로이터의 이전 본사를 최근 재개발한 YY 빌딩은 완전히 비어 있는 상태입니다.
불과 몇 년 전만 해도 '트로피'로 여겨지던 두 개의 오피스 빌딩이 이제 채권단의 손에 넘어갔습니다. 건물 소유주인 중국 청케이 그룹이 담보 대출을 상환하지 못하자 로이드 뱅킹 그룹(Lloyds Banking Group Plc)이 이끄는 컨소시엄이 5처칠 플레이스와 20캐나다 스퀘어에 법정관리인을 선임했습니다. 두 건물 모두 공실과 개보수 비용에 직면해 있습니다.
런던의 부동산 시장에 닥친 또 다른 문제는 수백 개의 건물이 영국의 환경 규정을 충족하지 못해 쓸모없게 될 것이라는 전망입니다. 건물은 에너지 성능에 따라 A부터 G까지 등급이 매겨지는데, 2030년까지 B 등급 이하의 상업용 건물을 임대하는 것은 불법이 될 것입니다. 이로 인해 임대인은 비용이 많이 드는 업그레이드를 해야 하거나 사무실을 비워두는 위험을 감수해야 합니다. 브렉시트는 또한 런던이 재정적 매력을 잃는 데 기여했다고 PGIM의 헤이즈는 말합니다. 그는 오피스 빌딩이 "단기적으로 매우, 매우 취약하다"고 말합니다.
스톡홀름
스웨덴 부동산 시장의 주요 문제는 빈 사무실이 아니라 일부 부동산 회사가 최저 금리 시대에 쌓은 막대한 부채입니다. 이러한 자금 조달의 대부분은 단기 및 변동금리 채권을 통해 이루어졌기 때문에 수익률과 비용이 치솟고 있습니다. 북유럽 최대 국가인 덴마크의 임대주들은 향후 5년간 420억 달러의 채권을 롤오버하거나 재융자해야 하며, 이 중 거의 3분의 1이 내년에 만기가 도래합니다.
SBB만큼 이 문제를 대표적으로 보여주는 기업은 없습니다. 이 사회주택 임대업체는 5월 초에 정크 등급으로 강등된 후 130억 달러 규모의 제국이 무너지기 시작했습니다. 자산 매각과 배당금 폐지는 2021년 말 이후 90% 이상 하락한 주가의 하락을 막기에 충분하지 않았습니다. 현재 SBB는 회계 규정 위반 여부에 대한 금융감독원의 조사를 받고 있으며, 설립자는 최고 경영자에서 축출되었습니다.
홍콩
홍콩의 유명한 빅토리아 항구를 한눈에 내려다볼 수 있는 26층짜리 건물은 2015년 당시만 해도 글로벌 기업이 아니었던 중국 에버그란데 그룹(=헝다그룹)이 이전 오피스 타워 기록의 2배가 넘는 16억 달러에 매입하면서 홍콩의 헤드라인을 장식했습니다. 이 거래는 아시아 금융 허브의 부동산 시장 호황을 보여줬으며, 이후 몇 년 동안 야심 찬 중국 자본이 오피스 블록부터 토지까지 모든 것을 기록적인 가격에 매입했습니다. 공간이 협소하고 중국 본토 기업의 수요가 많은 도시에서 사무실 투자는 안전한 투자로 보였습니다.
하지만 2020년 반정부 시위와 코로나19의 엄격한 봉쇄 조치로 인해 투자자들은 금융 허브로서의 홍콩의 위상에 대해 다시 생각하게 되었습니다. 여기에 에버그란데를 중심으로 한 중국 부동산 부채 위기가 더해져 혼란이 가중되었습니다.
수 천억 달러의 부채를 안고 있는 이 개발업체는 가능한 모든 방법을 동원해 현금을 조달하려고 노력했고, 2020년 말에는 76억 홍콩달러(9억 7,100만 달러)의 대출을 받는 조건으로 오피스 빌딩을 은행에 담보로 맡겼습니다. 작년에 법정관리인이 이 건물을 인수했습니다. 새 소유주는 이 건물을 매물로 내놓았지만 목표치에 도달하는 입찰을 받는 데 실패했습니다. 현재 이 타워의 입주율은 약 25%에 불과한데, 이는 복잡한 소유권 문제로 인해 예비 임차인들이 입주를 미루고 있기 때문입니다. 에버그란데가 이 건물을 매입했을 당시에는 완전히 임차인이 입주해 있었습니다.
홍콩 전역에 걸쳐 비용에 민감한 외국계 은행과 중국 기업이 신규 공급이 증가하는 시점에 더 이상 공간을 차지하지 않고 있습니다. 콜리어스 인터내셔널 그룹의 데이터에 따르면 홍콩의 최고급 오피스 빌딩의 공실률은 4월에 15%로 2019년의 3배 이상 증가했습니다.
뉴욕과 런던의 집주인들과 달리 홍콩의 집주인들은 경기 침체의 원인을 원격 근무 탓으로 돌릴 수 없습니다. 홍콩의 고도로 효율적인 대중교통 시스템과 작은 아파트 덕분에 주민들이 재택근무를 해야 할 이유가 줄어들었기 때문입니다. 홍콩의 지하철 이용객은 3월에 2019년 수준을 넘어섰고, 홍콩은 이미 사무실로 복귀했습니다.
하지만 금리 상승 환경의 상업 시장 침체로 인해 에버그란데와 같은 부동산 소유주들은 여전히 힘든 상황에 처해 있습니다. 가치 하락으로 인해 건물을 재융자할 수도 없고, 건물을 살 구매자를 찾기도 쉽지 않습니다. 결국 선택은 큰 폭으로 할인된 가격에 매각하거나 이자를 부담하는 것입니다. 부동산 자산은 유동성과 안정성을 제공하는 대신 부담이 되고 있습니다.
