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by 홍춘욱 Jul 29. 2023

2022년 중대형 아파트 가격이 안 떨어진 이유는?

"박원갑 박사의 부동산 심리 수업(2023)" by 박원갑

2021년 겨울부터 시작된 참혹한 부동산 빙하기가 조금씩 풀리는 듯 합니다만.. 아직도 풀리지 않는 의문이 많습니다. 그 가운데 가장 대표적인 의문점이 바로 '역세권 소형 아파트' 가격의 폭락 사태입니다. 최근 흥미롭게 읽은 책 "박원갑 박사의 부동산 심리 수업"은 이 의문을 해결하는 힌트를 제공합니다.

박원갑 박사의 부동산 심리 수업 | 박원갑 - 교보문고 (kyobobook.co.kr)

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KB부동산 시에 따르면, 2022년 한 해 동안 전국 중형(84제곱미터~102제곱미터) 및 중소형(60제곱미터~84제곱미터) 아파트 가격은 각각 3.4%와 3.6% 떨어졌다. (중략) 하지만 대형(135제곱미터 초과) 아파트는 같은기간 0.1% 하락에 그쳤다. - 43쪽

KB 시세는 기본적으로 호가를 보여주기에, 실거래 가는 이보다 더 빠졌을 것입니다. 그런데, 지난 10년간 역세권 소형에 대한 인기가 뜨거웠는데.. 왜 소형이나 중형이 더 많이 빠졌을까요?

이에 대해 박원갑 박사는 시장의 주역으로 급부상한 2030세대의 갭투자 열풍이 가장 직접적 원인이라고 지적합니다.

MZ세대는 사회에 진출한지 얼마 되지 않아 모아 놓은 자금이 부족했다. 당연히 대형 아파트는 사고 싶어도 엄두를 낼 수 없었다. 이런 상황에서 적은 돈으로 투자의 대열에 합류할 수 있는 현실적인 대안은 역세권 중소형 아파트였다. 중소형 쏠림 현상이 심하게 나타난 것은 당연한 일이다. - 44쪽

더 나아가 주택 공급 구조의 변화에 대해 주목할 필요가 있다고 합니다. 2000년대만 해도 대형 평형 공급이 1/3 이상에 달했지만, 이후 그 비중이 급격히 줄어든 것에 주목하라는 것이죠.

부동산R114에 따르면, 2022년 전국에서 입주한 중대형 아파트(84제곱미터 초과)는 전체의 5.4%에 그쳤다. 이 회사가 조사를 시작한 1990년 이후 최저 수준이다. (중략) 중대형 아파트를 덜 지으니 대외충격에 덜 휘둘리는 것이 당연하다. 코로나19로 재택근무가 많아지면서 넓은 집에 대한 수요가 발생한 것도 대형 아파트 값 하락 폭을 줄이는 데 한몫했다. - 44쪽

아파트 대형 타입 품귀현상…작년 공급 비율 5.4% (kukinews.com)

예리한 지적이 아닐 수 없습니다. 실제로 최근 들어서, 소형 아파트 공급 물량이 급격히 줄어들고 있다고 합니다. 소형 아팟 가격이 상대적으로 많이 떨어지고, 또 공급이 많았던 데 따른 반작용이 나타나고 있는 셈입니다. 이런 것 보면, '쏠림'이 발생할 때가 가장 위험하다는 생각이 듭니다.

"역세권 소형 아파트 사면 돈 번다" 같은 이야기들이 횡행할 때가 가장 위험할 때라는 것을 느끼게 되네요. 이런 면에서 10년 뒤는 모르겠습니다만.. 지금 중대형 아파트에 대해 관심을 가져보는 것도 좋겠다는 생각 갖게 됩니다.

암튼 생각의 빈틈을 찌르는 투자의 지혜로 가득찬, 박원갑 박사님의 책을 강력 추천합니다~