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계정을 잊어버리셨나요?

by 율하 Jan 19. 2022

'전세권' 설정등기 무조건 좋은 것일까?

전세권을 설정하면 세입자한테 무조건 좋은 것일까?

전세금을 지키는 법에 대해 이야기하면서 대항력(전입신고+거주)과 확정일자(대항력+확정일자)에 대해 알아봤었습니다. 그런데 가끔 전세권을 설정하는 것이 대항력을 갖추고 확정일자를 받는 것보다 무조건 더 안전한 거다?라고 어디에서 들은 적이 있다!!!라고 우시기는 분이 있습니다.. 그런 임차인을 만나서 저도 제대로 이해하시도록 이야기 나누는 데 한참 걸린 적이 있는데요. 그렇다면 전세권을 설정해야 등기부를 떼면 거기에 떡 커니 나온다더라. 등기부에 나오기만 하면 과연 일반적인 임차권보다 모든 면에서 좋은 것일까요?

우선, 민법에 나온 전세권의 정의를 요약해 보겠습니다.

1. 전세금을 내고 임차인이 그 부동산을 사용+수익할 수 있는 권리(용익물권)

2. 전세권 소멸 시 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리(담보적인 효력)

전세권에서

전세권설정 자는(소유자=집주인) 등기의무자이고

전세권자는(전세 임차인) 등기 권리자가 됩니다.

출처 : 법제처

전세권 설정은 설정 즉시 효력이 발생하긴 하지만 임차인 스스로 주민센터나 인터넷을 통해 진행할 수 없고, 집주인의 동의가 필요하며 대략 몇십만 원 정도의 비용이 발생합니다. 임차인의 보증금만 확실히 돌려받을 권리를 주는 것이 아니라 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 다시 임대를 놓을 수 있는 전대차의 권리까지 포함한 전세권이 자신의 집 등기사항 전부 증명서에 등기되는 것에 대해 거부감을 가지는 집주인도 있기 때문에 번거로움이 발생합니다. 더구나 이 모든 것이 만일에 대비하여 전세금을 확실하게 받기 위함이라면, 가장 중요한 사실은 전세권은 보통 아파트 같은 집합건물의 가격이 토지+건물로 이루어진다면 오직 ‘건물’에 대해서만 보장받을 수 있기 때문에 오히려 확정일자를 받은 경우보다 보증금을 다 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 전세권과 임차권의 성질을 비교해둔 위와 아래의 내용을 읽어보시면 유익할 듯합니다!

임차권이 일반적으로 우리가 이해하고 있는 전세나 반전세 월세 계약 후 주택임대차보호법에 의해 보호를 받게 되는 부분이었죠. 이 임대차 관계는 따로 전세권처럼 등기를 하지 않아도 지난 글에서 자세히 방법까지 알아봤듯이 효력이 있지만, 임차권 자체를 등기부에 등기하는 것도 가능합니다. 임차권등기에 대해서는 다른 글에서 다루겠습니다.

또 하나 전세권에서 중요한 부분입니다. 일반적인 임차권과 다르게 전세권자의 경우 살면서 집에 발생하는 집 유지 보수관리에 대한 비용도 집주인에게 청구할 수 있는 권리가 없어 스스로 비용을 부담해야 합니다. 집주인에게 고장 났다고 전화하는 게 아니라 스스로 알아보고 돈도 지불하고 해야 되는 경우가 생긴다는 것이죠. 그래서 일반적으로 전입신고를 하고 확정일자를 받기 어려운 특별한 상황이 아니라면 전세권 설정보다는 우선변제권을 갖는 것이 일반적입니다. 그렇다면 최우선변제권은 무엇일까요? 임차하여 살고 있던 집이 경매에 넘어갔을 때, 돈을 받을 권리 순위자들 중에 최우선 순위를 가지게 되는 권리(3개월 임금체납 채권과는 동일)입니다. 최우선변제권은 대항요건(주민등록+거주)만 충족하면 되는데, 소액임차인에 해당하는 보증금액이 일정 요건을 충족해야 하는 조건이 있습니다. 이 부분 때문에 집을 매수할 때 이 소액임차인 보증금은 담보대출에서 방 빼기라고 하여 제외하고 대출금액이 나오는 것이지요.