뜨거운 감자 '종부세', 해외는?
캐나다 주택 관련 세금 총정리
최근 정부가 부동산 투기와의 전쟁을 선언하면서 종합부동산세와 양도세 강화라는 칼을 빼 들었습니다. 직장에서도 모임에서도 심지어 방송에서도 매일 종부세, 양도세 이야기로 가득합니다. 일각에서는 우리나라만 불리한 주택 관련 세금 정책을 가지고 있다고 비판도 하는데요. 정말일까요? 이번에는 복지국가로도 유명한 캐나다의 주택 관련 세금에 대해 알아보려고 합니다. 캐나다를 대상을 꼽은 이유 중 하나는 투기 수요 급증으로 최근 가장 부동산 가격이 상승한 곳이기 때문입니다. 2016년부터 캐나다는 투기 수요를 잡기 위해 아무도 살지 않는 빈집에 대한 '빈집세'를 부과하는 등 강경한 대책을 펼치고 있습니다. 뛰어난 복지와 좋은 주거 환경으로 각광받고 있는 캐나다는 어떻게 주택 관련 세금을 측정하고 부과할까요? 아래 글을 통해 우리나라와 선진국의 차이점을 비교해보면 좋겠습니다.
캐나다 주택 세금은 무엇을 기준으로 매겨질까?
캐나다 수도 온타리오의 경우 주택 평가액은 MPAC(Municipal Property Assessment Corpotation)이라 불리는 공기업을 통해서 정해진다. 매 4년마다 감정평가를 통해 개별 주택 가격을 보유자에게 통보한다. 해당 가격은 세금을 매기는 기준이 되는데, 만약 보유자가 평가 금액에 대해 동의하지 않으면 이의신청 절차를 통해 문제를 제기할 수 있다.
캐나다 주택 매매 비용에 무엇이 포함될까?
캐나다 주택 구입비용 중 모기지(대출)와 다운페이(대출금을 제외한 매수액)가 있다. 이 외에는 취득세, 변호사비, 등기 보험, 집보험, 홈익스팩션(집점검)비가 포함된다. 집을 구입할 때 보증인이 있어야 하는데 보통 변호사나 로터리를 고용한다. 이 과정에 약 1200달러 플러스 부가세가 들어가는 대신 매수자는 부동산 중개비를 내지 않아도 된다. 매매자(집주인)만 부동산 중개비를 낸다.
캐나다 주택 관련 세금에는 어떤 것들이 있을까?
먼저 주택을 구입할 때는 LTT(취득세)와 GST(거래세:신축 경우)를 매입가 기준으로 한 번 낸다. 주택 보유세와 같은 개념의 재산세(Property Tax)는 매년 주택 감정가를 기준으로 부과된다. 이 외 주택을 팔 때 내는 세금으로는 양도세(Capital Gain Tax)가 있다.
취득세(Land Transfer Tax)
캐나다에서도 집을 살 때 취득세를 낸다. 영어로는 Land Transfer Tax 즉 소유권 이전세라고 할 수 있는 이는 취득세와 등록세를 합한 개념으로 볼 수 있다. 주마다 세율이 약간씩 다른데 토론토가 속한 온타리오 주정부에서 부과하는 세율은 주거용일 경우 구입 가격에 따라 0.5%~4%의 누진세율을 적용한다. 5만 5000달러까지는 0.5% 5만 5000달러에서 25만 달러까지는 1% 이후 쭉 올라가다가 200만 달러 이상 구간은 최고세율인 2.5%의 세금이 매겨진다. 밴쿠버가 속한 BC 주는 취득 가격의 최초 20만 달러에 대해 1%와 20만 달러 초과금액의 2%를 내야 한다. 캐나다의 주요 도시의 주택 가격은 대부분 50만 달러가 넘기 때문에 평균 1~ 2% 정도의 취득세를 낸다고 보면 되는데, 최근 캐나다 언론사들의 보도를 종합해보면 캐나다 부동산 평균 취득세율은 2% 정도라고 한다. 단, 생애 최초로 집을 구입하는 가구에 대해 온타리오 주는 2000달러까지 LTT 환급을 해준다.
거래세(GST)
캐나다는 물건을 구입할 때 내는 세금 중 GST(Federal Goods&Service Tax)가 있다. 이를 연방 물품 용역 거래세라고도 한다. GST는 모든 주택 매매에 적용되는 세금은 아니고 신축주택을 구입하는 경우에만 GST를 낸다.
그런데 2010년 7월 1일부터 캐나다는 주택거래에는 적용하지 않았던 주정부 판매세(PST)를 GST와 통합한 HST(Hormonized Sales Tax) 즉 통합판매세를 시행했다. 그동안 주택을 구입할 때는 5% GST만 부담해도 되었지만 HST가 생기면서 8%의 PST를 추가로 내야 해서 *총 13%) 구매자의 부담이 더 커졌다. 그래서 정부는 신축주택의 경우 40만 달러(약 3만 5000만 원) 이하의 새집을 구입하면 PST에 해당하는 금액을 환급해주고 있다. 반대로 보면 40만 달러가 넘는 신축 주택을 구입하는 경우 GST 뿐 아니라 PST까지 내야 하는 경우가 생긴다. 이 경우 약 13~15%의 거래세를 내야 한다.
재산세(Property Tax)
재산세 역시 주마다 다르지만 토론토나 밴쿠버 같은 대도시는 1% 내외이고 그 외 도시들은 1%~1.7% 사이다. 주거의 목적이 아닌 투자나 상업용(임대수익)은 재산세가 굉장히 높다. 토론토의 경우 3.8% 정도 된다. 이 재산세율은 각 부동산의 취득가액이 아닌 부동산 공시감정가를 기준으로 부과된다. 미국은 재산세를 소득에서 공제해주지만 캐나다는 공제 대상이 아니다. 또 재산세는 임대자가 아닌 주택 소유자가 매해 내야한다.
양도세(Capital Gain Tax)
부동산을 매각하는 경우 1가구 1 주택(Principal Residence)에 대해서는 양도세가 면제되며 (우리나라는 9억 미만 주택에 대해 면제 )임대수입 등 2 주택 이상의 경우 양도차익의 50%를 과세대상으로 삼는다. 단 세법상 비거주인(외국인)의 경우 양도차익의 100%를 과세대상으로 정한다.
한 가지 중요한 건 양도소득에 대해 다른 소득과 구별하여 과세하는 한국과 달리 캐나다는 모든 소득을 종합 과세한다. 양도소득도 다른 소득과 합산해 신고를 한다. 만약, 부동산을 매각해서 손실이 발생하면 전체 양도손실 금액의 50%를 양도손실로 계산해서 발생연도의 다른 양도소득에서 차감하거나 다른 연도의 양도소득을 줄여줘 세금을 절약할 수 있다.
한편 우리나라는 1가구 1 주택을 경우 2년 이상 보유한 후 양도를 한다면 매매차익 있더라도 9억 원 (캐나다 100만 달러)까지는 양도차익에 대해 세금을 납부하지 않는다.
우리나라엔 없고 캐나다에 있는 주택 관련 세금은?
서론에서도 언급했지만 최근 몇 년간 캐나다 밴쿠버의 집 값 폭등 이유가 아시아계 부호들의 투자 때문이라는 논란이 일자 정부는 대책을 세웠다. 일명 빈집세 'Vacancy Tax'인데 말 그대로 비어있는 집에 대해 세금을 매기는 것이다. 밴쿠버시가 2016년부터 집 값의 1%인 20만 달러 가량의 빈집세를 부과하자 이에 반발해 BC주 대법원에 시를 상대로 소송건 중국 부호의 뉴스가 올해 여름 화제가 되기도 했다.
우리나라에 이 빈집세가 도입될 수 있을까? 현실적으로 어렵다고 본다. 우선 가장 큰 이유는 서울의 경우 빈집이 별로 없기 때문이다. 그만큼 대도시 쏠림 현상이 커지고 부동산 투기가 과열된 탓이지만 또 하나는 우리나라 고유의 '전세' 제도 때문이다. 외국은 '월세'와 같은 임대료를 지불하는데 반해 우리나라는 전세라는 대체제가 있어 언제든지 임차인을 원하면 구할 수 있고 집을 가진 주인은 자금을 다른 투자처에 투자하거나 예금통장에 묻어놓을 수 있다.
<예시>100만 달러(약 9억 원) 주택을 거주용으로 구입했을 때 내는 세금 & 매매했을 때 내는 세금
밴쿠버 9억 원 신규 주택: 취득세 1620만 원 , 거래세 4500만 원, 매해 재산세 234만 원, 빈집일 경우 빈집세 900만원 추가 부과
밴쿠버 9억 원 기존 주택: 거래세 제외 후 신규 주택과 동일
양도세는 1가구 1 주택에 대해서는 면제되고 2 주택자부터 부과된다. 연 소득이 4만7630달러인 1가구 2 주택자가 주택 한 채를 남기고 나머지 주택을 팔아서 50만 달러를 벌었다고 가정하자. 차액의 절반인 25만 달러를 연소득에 더해 세율을 계산한 다음(41%)이 세율을 차액의 절반에 곱해 양도세를 낸다.
토론토 9억 원 신규 주택:취득세 2790만 원, 거래세 최고 1억 1700만원, 매해 재산세 594만 원
토론토 9억 원 기존 주택: 거래세 제외 신규와 동일
