부동산 투자, 내 집 마련할 때
기억해야 할 원칙
2019년 말 통계청 주택소유 통계를 보면 우리나라는 전체 가구 수의 44%가 아직 무주택 가구입니다. 인구는 앞으로 줄어든다는 이야기가 들려오지만, 실제로 주택이 필요한 가구 수는 매년 폭발적으로 증가하고 있습니다.
가구수 증가 원인은 결혼과 독립이 가장 큰 이유이고 이혼이나 졸혼도 원인이 됩니다. 집을 사겠다는 실수요는 늘어나고 있는 상황입니다. 집이 있는 사람들까지도 집을 사려는 경우가 있으니 잠재적 수요도 많다고 볼 수 있습니다.
거주를 목적으로 한 실수요자 외에도 많은 가구들이 주택 구입에 뛰어드는 바람에, 좀처럼 집값이 안정되지 못한다고 판단한 정부는 여러 가지 부동산 대책을 쏟아내고 있는데요. 이는 다주택자들에게 높은 세금을 매겨 집을 여러 채 가지고는 설자리가 없도록 만들겠다는 의도이기도 합니다.
잘 고른 주택 하나, 열 주택 부럽지 않다!
이러한 대책들 때문에 부동산 투자, 내 집 마련할 때 생겨난 신조어, 바로 ‘똘똘한 1주택’입니다. 이제는 주택시장에 보편적으로 쓰이는 키워드로 자리잡기 시작했습니다.
똘똘한 1주택이란 여러 채의 집을 보유해서 생기는 불이익은 피하면서도, 미래가치가 보장되는 블루칩과도 같은 주택을 뜻합니다. 하지만 ‘똘똘한 1주택이 답이다!’란 명제도 알고 보면 부동산 재테크의 역사에서 자주 사용된 공식이기도 하죠.
부동산 투자, 내 집 마련에도 트렌드가 있다?
서울에서 35년 간 초등학교 교사로 근무하고, 6년 전 희망퇴직 이후 노후생활 중인 A 씨. 본래 살고 있던 서울 아파트를 처분하고 수도권 외곽에 아파트 2채를 구매해, 하나는 거주 또 하나는 월세로 일석이조의 효과를 보려고 했습니다.
하지만 결과는 예상과 달랐습니다. 현재 가지고 있는 2채 아파트를 합쳐도, 기존에 팔았던 서울 아파트 1채가 현재로 따지면 훨씬 더 시세가 높아졌기 때문입니다.
2000년대 이후 특정 주택으로 쏠림현상이 확대되고 있는데요. 지난 10년 동안의 방향성을 보면 왜 이런 현상이 생겨나는지 힌트를 알 수 있습니다.
특정 주택에서 늘어나고 있는 쏠림 현상
우리나라는 상가나 건물보다는 주택이 공실 위험이 적어 안전자산으로 여겨집니다. 즉, 더 비싼 돈을 주고라도 안전한 집을 사려는 사람들이 계속 늘어나게 된 것이죠.
아파트는 현금화가 가장 쉬운 부동산이라고 여겨지면서 기타 주택에 비해 더 많은 돈이 몰리기 시작했습니다. 수요가 높은 중소형 평형은 면적 대비 가장 높은 가격을 기록하고 있는데요.
여기에 일자리를 구하러 도심으로 계속 몰려드는 1인, 2인 가구 때문에 소형주택에 대한 쏠림 현상이 가속화되고 있으며, 외곽보다는 도심 중심지가 더 높은 상승률을 기록하고 있죠.
부동산 투자, 재테크 팁! 주택 쏠림 현상
1. 일반주택(연립, 빌라, 단독)보다는 아파트
2. 대형 평형(110㎡ 이상)보다 중소형 평형(110㎡ 미만)
3. 도심 외곽보다는 도심 중심
부동산 투자, 내 집 마련 시 똘똘한 1주택을 고르는 방법은?
평생 번 돈 중에서 많은 돈이 들어가는 주택 마련 비용, 그렇다면 직장인들은 어떤 주택을 골라야 할까요?
우리나라에서 주택이란 단순한 주거지의 개념일 뿐만 아니라 미래 자산의 개념임을 명심해야만 합니다. 큰돈이 들어간 자신의 주택이 2~30년 후 상대적으로 자산가치가 하락한다면 큰 낭패가 아닐 수 없기 때문이죠.
부동산 투자 방법 ①
신축 가치보다 위치 가치가 높은 주택을 목표로
주택 가격이란 결국 신축 가치와 위치 가치를 합한 가격입니다. 주택도 매일 사용하는 물건과 같기 때문에 편리성에 따라 가격이 결정됩니다.
그러므로 새것이라면 당연히 가격이 비싸기 마련이죠. 이를 ‘신축 가치’라 부릅니다. 하지만 신축 가치는 시간이 지남에 따라서 점점 가치가 감소하죠. 반면 ‘위치 가치’는 학교, 공원, 편의시설, 대중교통 등 웬만해서는 잘 변하지 않는 주택의 고유한 위치가 가지는 이점을 말합니다.
따라서 부동산 재테크를 시작할 때 같은 값이면 신축 가치보다 위치 가치를 더 염두에 두고 주택을 선택하는 것이 좋습니다. 새집보다 위치가 더 좋은 집이 미래에도 여전히 똘똘한 1주택인 셈이죠.
부동산 투자 방법 ②
자연환경, 학군보다는 도심 접근성 주택을 목표로
주택의 핵심적인 위치적 가치는 학군, 자연환경, 도심 접근성 등이 있습니다. 하지만 현재 무주택인 직장인들이 목표로 하는 주택의 경우라면 도심 접근성을 우선시해 주세요.
서울을 기준으로 25개 구 중 최상위 지역으로 분류되는 5개 지역을 빼고는 도심 접근성이 집값의 가장 큰 영향을 줍니다.
현재 서울의 중심 상업지역(Central business district)은 가장 많은 일자리가 밀접한 사무 및 상업중심지역을 말하는데요. 서울에는 크게 서초와 강남권, 종로구와 중구의 시내권, 그리고 여의도권이 있으며 경기도에는 판교권이 있습니다.
부동산 투자 방법 ③
단독주택이나 소규모 공동주택보다는 500세대 이상의 공동주택을 목표로
주택이 미래에도 상대적으로 높은 가치를 유지하려면 유동성이 좋아야 합니다.
유동성(Liquidity)이란 현금화가 얼마나 용이한지 정도를 의미합니다. 주택의 내용이나 성질이 균일화 되어 있지 않은 단독주택이나 일반주택은 유동성이 떨어질 수밖에 없습니다.
치안과 안전에 유리하려면 일반주택보다 대규모의 아파트가 유리하겠죠? 큰 평형이나 새집보다는 500세대 이상의 아파트가 미래에도 여전히 똘똘한 1주택이라 할 수 있습니다.
똘똘한 1주택 마련을 위한 목돈 만들기 플랜은?
플랜 ①
미혼 때부터 내 집 마련 계획을 세워라
우선 미혼 때부터 주택마련에 대한 플랜이 필요합니다. 결혼 후 12~15년 이내에 내 집 마련 숙제를 끝내야만 합니다. 여기서 말하는 내 집 마련이란 적어도 내 집에 대출이 20% 이하인 상황을 의미합니다.
플랜 ②
신혼 초 전세주택은 최소로 만들어 내 집 마련 시기를 앞당겨라
결혼과 동시에 전세자금대출을 받아 신혼을 시작하는 경우가 많습니다. 하지만 진짜 좋은 집이 필요한 시기는 자녀가 학교를 입학하는 시점입니다. 자녀계획이 있다면, 이 시기 전까지는 전세자금대출 규모를 최소화 하고 목돈을 모으는데 전력을 다 하시기를 권장합니다.
플랜 ③
투자형보다는 금리형으로 집중해라
결혼한 맞벌이부부라면 신혼부터 소득의 최소 60%를 저축해야만 합니다.
처음부터 이런 강제적인 저축의 습관을 들이지 않는다면 향후 소득이 계속 늘어나도 저축보다는 소비가 더 빨리 올라가기 때문에 저축률을 높일 수 없거든요.
특히, 전세보증금을 올려주거나 생활자금이 필요한 순간이 있을 수 있으니 자산을 장기, 단기로 적절히 배분하여 관리하는 계획이 필요합니다.
