소액으로 가능한 부동산 투자, '리츠'
최근 몇 년간 부동산 상승세가 가팔랐습니다. 정부에서 각종 규제를 내놓고 있지만 쉽사리 잡히지 않고 있죠. 부동산의 급격한 상승은 바람직하지 않습니다. 갑작스럽게 부동산이 오르면 무주택자가 '내 집'의 꿈을 이루기가 쉽지 않기 때문인데요. 청년들의 미래 주택 마련 고민도 커질 수밖에 없습니다. 집 가진 이는 집값이 올라 좋을지 모르지만, 급증한 세금에 웃을 수만도 없는 상황인 것 같습니다.
제로금리에 중위험 중수익 매력적
그런데 잊지 말아야 할 한 가지가 있습니다. 부동산은 투자처로서 빼놓기가 어렵다는 겁니다. 금리가 '제로'로 수렴해가는 이때, 주식이든 부동산이든 '자산'에 투자해야 어느 정도 재테크로 수익을 낼 수 있으니까요. 문제는 투자금일 텐데요. 아파트를 구매할 만한 '억'단위 돈이 없고, 대출받을 여력이 없고, 마땅한 부동산 투자처를 찾기가 힘들다면 어떻게 해야 할까요.
그러나 방법이 없지 않습니다. 그것도 100만 원, 1000만 원 등 나름 소액(?)으로 말입니다. 해법은 '리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts·부동산투자회사)'입니다. 최근 0%대 초저금리와 코로나19에 따른 언택트(비대면) 문화가 확산하며 리츠가 새삼 주목받는 분위기입니다. 리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 관련 자산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 배당하는 투자법입니다. 부동산을 직접 사는 건 아닙니다만 '간접적'으로 매수하는 것이지요.
국내 리츠는 대부분 주택에 투자
리츠에 대해 좀 더 공부해볼까요? 우리나라에서는 부동산을 전문 자산관리회사에 위탁하는 '위탁관리리츠'가 작년 기준 48조 2000억 원으로 전체 자산의 91.6%로 대부분을 차지합니다. 나머지는 기업 구조조정용 부동산을 매입한 후 재임대하는 방식으로 운용해 수익을 얻는 'CR 리츠', 자산운용 전문 인력 등 임직원을 상근으로 두고 부동산 등 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 '자기관리리츠'가 맡고 있지요. 리츠가 투자하는 부동산 유형을 보면 주택이 32조 5000억 원으로 61.85%를 차지하고 있습니다. 뒤이어 오피스(11.8%)와 리테일(5.6%), 복합형(1.5%) 등의 순으로 투자 규모가 컸습니다.
대박 기대는 금물, 다변화한 리츠
투자자에게 가장 중요한 건 수익률이겠지요. 미리 말씀드리면 부동산 관련 투자라고 해서 최근 서울 아파트와 같은 '광풍'을 기대해서는 안 됩니다. 연간 10% 안쪽 정도가 합리적인 기대수익률이라고 하겠습니다. 리츠는 주주에게 해마다 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 합니다.
지지난해 리츠 배당수익률(임대주택 제외)은 부동산 시장 상승세에 힘입어 9.43%로 최근 3년 중 가장 높았습니다. 특히 호텔(16.91%), 주택(16.01%), 리테일(13.39%) 부문에서의 투자 수익률은 10%를 웃돌았습니다. 그런데 이 같은 리츠는 대부분 상장돼 있지 않고, 특정 몇 명이 투자하는 사모펀드 형태로 운영됐었어요. 이 때문에 개인투자자 접근이 쉽지 않았지요.
하지만 정부가 2019년 9월부터 '공모 리츠 활성화 대책'을 내놓으며 상장 공모형 리츠가 늘어났습니다. 일반 개인 투자자의 접근성이 높아졌다는 뜻인데요. 리츠도 코로나19와 4차 산업혁명 등으로 새로운 변화를 맞았습니다. 상업용 부동산에 치중됐던 기존 포트폴리오에서 벗어나 임대 아파트와 물류센터, 주유소 등 다양한 부동산 자산을 편입시키는 투자 상품으로 다변화한 것이지요.
데이터센터 등 4차 산업혁명 관련 글로벌 리츠 주목
더욱 주목해야 하는 리츠는 글로벌 리츠입니다. 방식은 같은데 투자자산이 글로벌 부동산인 것이지요. 그런데 글로벌 리츠가 국내 리츠와 다른 게 있습니다. 국내는 아파트 투자가 대세라고 할 수 있지요. 하지만 글로벌 리츠 시장의 투자대상은 격변하고 있습니다. 4차 산업혁명과 이커머스 성장, 코로나19 여파 등으로 리츠 시장의 전통적인 강자였던 오피스·리테일·호텔 리츠가 주춤하고 있죠. 대신 물류센터·데이터센터 등에 투자하는 리츠가 인기를 끌고 있습니다. 코로나19 이후 디지털 경제 전환이 속도를 내고 있어 당분간 리츠 시장 급변은 이어질 것으로 보입니다.
